南京郊区真正的潜力在哪？

南京这几年的房价依然不太乐观，各种现实中的无奈不断冲击着大家的心理防线，房价回到七八年前已经是很普遍的现象了，很遗憾，也很尴尬。当然这不单是南京的问题，全国都是如此，而且比南京表现差的城市也更多，问题是如何解决或者缓解？

01 房价

导致房价变动的因素很复杂，不单单是供需和金融的影响，背后更有国运的体现。其实远期来看，我是很乐观的，我们现在国力蒸蒸日上，中国制造、智造已经深入人心，各种尖端装备也层出不穷，对于西方的经济制裁和科技封锁，我们也越来越不受影响，甚至走出了自己的技术路线。

从全世界的角度来说，中国到处都是优质资产，尤其是一二线城市，这是显而易见的。因此在国家总体实力如此蓬勃发展的当下与未来，以后的房价不可能一直糟糕下去，这不符合常规逻辑。

而且6月18日，国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》征求意见稿，删除了外汇收入及结汇所得使用负面清单中，不得用于购买非自用住宅性质房产的要求。这意味着未来外资在国内购房的限制或将基本上得到解除。

当国内优质资产面向国际的时候，他的价值会随着国力的提升而同步向上，这是宏观上大的趋势。长期来看，我确实不担心。但中短期来说，南京房价的疲软，我认为还是需要去动一动脑筋的。

02 人口与产品

当金融功能失效的时候，房产的投资属性就下降了，因此大家更看重的是产品本身，这是这两年房地产商内卷加剧的原因之一，户型上的创新又开始涌现了，所谓四代住宅也来了。

但根据我的观察，整体产品的吸引力还是不太够，即便是四代宅，其个性化的表达依然十分局限，功能性也很单一，且本身也存在隐私采光方面的缺陷。我认为在这个时代大家对于个性化的表达是非常看重的，而目前国内整地块出售，开发商建设，再售卖给个人的模式却是典型的反个性化模式，这也是我们的街道缺失特色的原因之一。

而且再怎么豪华依然只有单一的居住功能属性，有什么附加功能。主城区由于资源汇聚，供需相对平衡，问题不大，但郊区尤其是远郊呢，在很多人看来并没有多少实际价值。

站在外地人或南京老主城人的角度来思考问题，南京的郊区尤其是远郊的住宅，到底有什么吸引力？想来想去可能也就只有价格低这一条。但南京高端工业化之后，本身也不需要多少劳动人口，这导致郊区尤其是远郊几乎不具备典型的人口吸引力，如果一直这样下去南京靠什么大规模吸引外地人口同时疏解老主城过于密集的人口。

03 需求与吸引力

怎样才能重新获得吸引力呢？我认为可以积极的尝试新的思路，比如我们在很多国家或地区都看到了完全不同于国内的地产开发模式。

他们会把一个区域的路网完全建设好，然后将道路围合出的一个大地块分割成很多小地块，然后单独出售。

这种开发模式的好处在于，它充分激活了大家的个性化表达，街道整整齐齐，但建筑因为可以在一定的规范下（比如限高、不可超出土地红线等）自由发挥。而且这种模式往往是上住下商的模式，即所谓的混合业态，所以活力感很强，很多时候扮演的是中低密度商业居住混合区的角色。

这种模式很受中小规模企业、工作室或家庭个体户的青睐。如果其能够成为南京乃至未来全国地产开发模式的重要组成部分，必然成为国内建筑设计师包括室内设计师大展宏图的场所。

现在房地产不景气，很多设计院压力很大，通过这种将土地做小，放开给企业或个人的做法，可以创造规模可观的建设设计与施工需求，是很多建筑设计师生存和发挥创意的土壤。大家以前在电视里看到了日剧、韩剧里面的很多这种个性化的街道就是这么来的，其背后是城市开发模式的区别。

比如大家比较熟悉的宫崎骏动画，吉卜力工作室（Studio Ghibli），工作室所在地就不是一个很高端的地方，距离市中心车程约31km，开车要1个小时左右，还有收费站，这就是典型的远郊区域。

建筑也很矮，本质上更像是一栋别墅而已，据说后来在附近又设置了一个新的工作室，同样也是很简单的一栋房子，但很有个性。

再看它所在的区域，就是典型的商业和居住混合街区，按照现在大家的认识，这完全不高端，甚至有些低端，就是一个类似农村的地方，但就是这样的地方孕育出了可观的影响力。

所以从这个角度来说，我们认为南京远郊的潜力完全没有激发出来。都这么远了，还必须一个大地块一个大地块的开发高层住宅吗？因为远，就只能搞搞大型工厂吗？思维显然被限制住了，低价便宜是远郊非常大的优势，加之现在互联网这么发达，“远”完全不是一个区域发展的劣势。

即便是远郊依然可以容纳大量人口，依然可以有很多创新性的企业，关键在于有没有这样的土壤供其自由发挥，尤其是文创、手工业等。很多时候他们需要低成本的工作场所甚至半工半住的工作环境，我们的远郊能不能提供这样的场所？

能否通过超小地皮的上市，催生出自由建筑组合的混合街区，吸引村落式人口的初步聚集和文创类产业的扎堆。并随着区域价值的提升自发的由低密度街区向中密度街区升级。比如2035年前限高10米，之后限高升级到20米。有条件的就可以扒掉重建，从而实现低密度向中密度街区的升级。

我认为远郊需要这样的新模式，城市也应该有这样的低到高的生长过程，且保持多样化和个性化，这才是南京远郊潜在的最大吸引力。别光顾着建小高层，建园区，然后埋怨大家为什么不来？很可能一开始需求就是错位的，要首先搞清楚不同人群，不同业态的真正需求。当然这只是一种思路，总之创新是多方位多角度的，可以积极尝试。