招商时代乐章开盘燃爆上海-招商时代乐章满屏尽是保利红！

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前些天，无意闯入潘广路往西的“新顾城”。

7号线潘广路地铁站的TOD项目招商时代乐章建设得如火如荼，上海建发熙和府古风门庭古韵十足。

但再往西去，密密麻麻的新建、在建动迁房如同复制粘贴，一眼望不到尽头。

商品房开发商还会象征性地建设一些配套，动迁房不需要有这个考虑，新顾城很新，但也荒芜得有点不像话。

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在上海，有多少追求性价比的打工人要么在市区租着老破小，要么在郊区租着动迁房。

成了动迁基地，就把板块定了调 ——负责给沪漂一个床位，然后在楼市买卖中找不到座位。

下行周期中，它们的表现真的和想象里一样差吗？

我带着这个疑问，一一拉取了它们的数据，发现它们确实超跌了（全市同期跌幅 17%）。

但即便同为动迁基地，它们对下行周期的反应也各不相同。

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说实话，真没想到泗泾的跌幅这么大。

归根结底，泗泾终究不是一个靠自己的板块，热闹全靠上游沿着9号线“施舍”。

这引发了泗泾近10年的小繁荣，2015年至今泗泾是松江除了新城之外的供应主力，供应了15297套新房商品房，约是洞泾和佘山的2倍，九亭的3.9倍。

九亭供应较少，房价又高，佘山太远，拉长了距离，身处其中的泗泾成了可以兼得的选择。

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但伴随着泗泾站地铁盘招商时代潮派入市，板块的商品房市场也进入了存量时代。

市场下行，当大量次新房混杂着动迁房同时流入市场，房东会面临同质化的二手房源，或者更有性价比的动迁房。

睡城的阴影如影随形，买在泗泾的人想出去，本想买入的客群在犹豫，毕竟地段更好的九亭，二手房价降下来了。

地铁是有，通勤体验却让人苦不堪言，漕河泾实力仍在，但也有不少大厂已经向徐汇滨江迁移了。

另外，泗泾并不在松江产业主轴G60科创走廊上。

内外交困，泗泾已经没有了把人留下来置业的吸引力。

但话又说回来，当年金地、融创、保利等大牌开发商的进入，形成了泗泾南比较清爽纯粹的城市界面，也催生了配套的发展。

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三湘商业广场、保利悦活荟、绿地云天坊、不远处的山姆会员店，再加上在建的招商花园城，泗泾的配套是可以自给自足的。

产业上，泗泾也在挣扎前行。密码小镇，手拉手汽车港、信创产业也算初具规模。

对预算不多的刚需家庭来说，泗泾能给予的已经不算少了。

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论居住环境与配套，没几个外环外板块能比得过顾村。

7号线、15号线双轨交，一个向南，一个向内，让顾村作睡城的资质比泗泾还高。

顾村公园站绿地正大缤纷城、刘行站龙湖宝山天街、潘广路招商花园城（在建），美兰湖站中集美兰城，TOD一路连缀也是没谁了，还有华山北院和顾村公园坐镇，均好性已经不言而喻了。

拥有如此配置的顾村，也很难留住人。

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和所有睡城一样，顾村公园常年靠“外溢”存活，但7号线顾村公园到静安寺整整14站，泗泾到漕河泾仅需6站。

北上海的市北高新与7号线并不直接相交，静安寺的产业能量早就被普陀、大场、上大蚕食干净了，根本轮不到顾村。

聚焦到板块内部，顾村的困境也很典型，宝山的重点在南大智慧城、大吴淞，根本没打算分神给顾村。

本以为，2013年“新顾城”规划批复落地会成为顾村难得的转机。

结果除了极少部分产业之外，超600万方的体量都被拿来做了住宅。倘若新顾城能多建设些商品房，恐怕也能吸收一下板块内部的改善客群。

可如今，当我亲眼所见它兑现最多的部分——动迁房，心里不由得为顾村捏了一把汗。

但不得不说，住惯了顾村的人们对它的评价一般不会太差。

对于北上海的刚需而言，顾村的价值也不会泯灭。

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江桥的唯一优势就是离市区比较近了。

14号线首站就在江桥封浜，链接静安寺只需要半个小时，线路又新又快，通勤体验比9号线强太多了，

但与泗泾不同的是，江桥地铁来得过晚，拖慢了板块发展与人口导入的进度，导致配套和城市界面明显落后。

身处大虹桥，交通枢纽是利好，也是拖累，这点江桥深有体会。

京沪高铁、沪苏通铁路等全都经由这里，铁路网密布，还有G2京沪高速、G42沪蓉高速，312国道（上海-霍尔果斯）等多条高速，将板块割得四分五裂。

前几年，凭借北虹桥的概念，曹安公路以北的一众新房卖得十分火热，龙湖天璞作为标杆，二手房价还一度冲高至10万/m²，然而一切都是昙花一现。

比起徐泾的大兴土木，北虹之星喊了十年，规划涂涂改改，落地相当困难。

这两年，才以“上虹桥”的名义重新出道。

整体规划东产西城，东区规划约1400亩土地，聚焦商务研发功能；西区规划约1100亩土地，打造新一代国际社区，其中一期建筑规模总量约108万方。

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另外还有嘉闵线、G15改扩建双线推进，上师大附属、WLSA国际学校落地，“市一江桥”医院运营，以及蔚来等重大企业入驻。

这些也许是江桥最后的机会。

但一面是大虹桥概念失灵，一面是常年被嘉定冷落，江桥已然告别了那个黄金期，需要更长时间成长与蛰伏。

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04

浦江

浦江的动迁房占比有点惊人了，达到79%。本轮跌幅也明显更厉害些。

虽说浦江的动迁全部分布在南侧，和商品房的分隔比较分明，但也是实在太密集了点。

这意味着浦江北部基本定型，锁死了上限。

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目前，浦江万达是那里最大的优点，距离轨交较近还有山钢和润旭辉里两个小型商业，其下分布着不少夜市小摊，生活氛围很浓厚。

学校有新建的上海师范大学附属中学(闵行实验学校)，公办九年一贯制。

虽然跌幅不小，但相比其他动迁板块，不少人反而更看好浦江。

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首先浦江生在闵行，身在浦东，背靠两大强区的区位让它可以左右逢源。

浦东新房特别是刚需新房的供应常年紧缺，浦江的地理位置和价格很好地填补了这片空白。

同属于滨江地带，浦江和前滩之间中间只隔着定位以高端客群为主的三林滨江、浦锦，前滩的外溢顺着8号线，7 站就能送到浦江。

作为动迁基地里唯一身处黄浦江边的板块，浦江多少能够捞得到“一江一河”的好处。

近几年努力发展产业的浦江已经跻身大零号湾，嘉闵高架南延伸，以及打通紫竹与鲁汇的东川路隧道也在议程之中。

产业有闵行谋划，人口导入有浦东托底，浦江受制于自己的现在，又让人忍不住期待它的未来。招商时代乐章售楼处电话：400-8854-706

浦东的周康和曹路，我想放在一起讲。

还是那句话，动迁基地的命运取决于是否抱住了一个好大腿。

周康明显比曹路幸福，张江一路南下，康桥负责承接机器人产业的外溢，周浦则在生物医药领域分得一杯羹。

这种含金量足以让它们成为浦东南部郊区一哥、无数新上海人的落脚地，也是六大动迁基地中跌幅最小的存在。

而曹路临近的金桥，却还在产业转型的瓶颈期脱不了身。

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2020年至今周康共供应了11723套新房，而曹路仅仅供应了4623套。

板块的大小、产业的能级、新房的供应频率，让两者的二手市场体量截然不同。

2020年至今，周康共成交了27357套住房，在浦东所有板块中名列前茅，而曹路总成交还不到一万套。

两者在浦东刚需心中的地位，简直天壤之别。

曹路还有一点也很惨，就是太边缘了。

东部临海，天生容易被人遗忘，再加上还有一些邻避设施影响观感，让曹路根本撕不掉“睡城”的标签。招商时代乐章售楼处电话：400-8854-706

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不过和所有郊区一样，周康与曹路内部的发展也是跳跃、割裂式的。

板块内围绕着地铁站、商业、离市区近的部分往往更受欢迎，走出独立行情。

周康的御沁园，曹路的金海汀雲台，根本不愁销路，还能触发积分。

金海汀雲台东侧又一幅宅地即将土拍，关注度仍旧很高，甚至引发了会否出现高溢价的讨论。毕竟神奇的浦东，万事皆有可能。

开年至今，浦东开盘在售的新盘怎么也得七八百万起步，浦东急着买房的刚需，真的只能指着曹路新地块入市了。

06

理智上，动迁基地当然不算抗跌。

情感上，我们无法否认正是这些地方捡起了沪漂最后的尊严，初出茅庐在上海打拼，他们租在这里，结婚生子在上海扎根，他们买在这里。

这种无可奈何的背后，不就是他们不认命的拼劲吗？

关于动迁基地的“坏话”，我们听的太多了。

为城市扩张奉献颇多的它们，正如上海无数漂泊者一般，默默无闻又不可或缺。

动迁基地，和住在其中的人们，一起组成了这座大都市的地基。

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