北京
写在2025年上半年最后一天的6月30日中午。
我先给大家一个简单的总结，就俩字——重组。在我看来2025年的京楼上半年又是一次价格重组，有的地方完成了重组，有的地方还在重组中，有的地方接着奏乐接着舞完全看不出重组。
先说重组的起因——好房子。
简单记好房子的作用就行，让得房率变成使用率，而使用率要比得房率高4-10多个百分点不等…
比如上图，这张153平米户型是在今年初丰台开盘的热门新盘项目璞逸丰宜的。这项目来之前，周边品质盘10万11万价格，得房率80%。
等璞逸丰宜来了…人家南有阳台还外接花池，北有设备平台，全算上的使用率92%...再一看人家网签价格9.5万元/平米左右。
就这样的选手往这一放，您就想吧，周边能不价格重组么？
无独有偶，这样论使用率且价格不高的新盘，丰台有、通州有、昌平有…谁又能独善其身？
所以后边出了好房子的规范，不让这么玩儿命加使用率了，算是对于价格重组的一个缓冲。
虽然涨10多个百分点的新盘项目后续少了，但是涨4-10个百分点的项目还在不断的出来…所以价格重组是不会停的还会继续，直到完成重组。
怎么叫价格重组？给大家讲两个例子吧——亦庄河西。
新盘招商序把使用率干到了90%左右，卖价跟周边品质盘差不多。周边某知名品质次新小区的二手房168平米，直接从1100万+能成交，到了现在1050万左右的成交价。
这样的案例很多，南四环亦庄片区按得房率计算的品质新盘，先是大市场因素从7.1万元/平米到了6.1万元/平米，然后好房子多了，就到了5.6万元/平米。理由就是从亦庄到南三四环一大把好房子，人家为什么非要同等价位买一个非好房？
好房子不光改变了户型，更改变了园林。从今年初开始，比如南城的观云、璞逸丰宜，不约而同的选择了卷大树。是的，就是大树。
从原先园林说辞中比较出彩的我们有元宝枫，很好的元宝枫~到现在什么老桩紫薇、水杉、XX地方弄来的岁数大的迎客松，岁数大的文冠果…
再到后续，朝阳的金茂满曜直接做了一整条街的景墙，连小区围墙都开始卷了…
金茂满曜边上的保利朝观天珺也挺横，133平米往上的户型，北侧卧室窗户落地。你卷围墙我就卷更多落地窗…
大概在3月份的时候吧，我开始说，哪怕想买房也要看周边有没有新盘，因为这波新盘太卷了。卷的最终结果就是有概率导致片区价格重组。
当然也有歌舞升平的，比如海淀。海淀到今天为止，没有一个好房子新盘。虽然没好房子新盘，但是片区内新盘卖的都还不错价格也算相对坚挺。让我去总结海淀楼市，我只能说俩字，就是牛掰。
写在文末，总有同行、粉丝问我，啥时候再出点政策。我真不知道，只能说真出了咱再解读。多说一句，其实应该先把卖一买一抵扣个税的事儿续上…
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