股东会见闻录｜有深铁支持后 万科仍需时间换空间

观点网 万科每一年召开的股东大会都很热闹。

6月27日，万科在深圳召开了2024年度股东周年大会，或许是因为进入了“深铁时代”，许多股东都来到了现场，想见一见万科新一届的领导班子。

据现场参会股东介绍，万科这次股东会台下设置的座位数量大概200个，虽未达到座无虚席的程度，但也是济济一堂。

台上出席的管理层也达到了13人，坐在前面的7人是核心管理层，最中间的毫无疑问正是新任董事会主席辛杰，他的右手边坐着郁亮，左手边是解冻。

此外，李锋、李刚、华翠、田钧等新管理层也都在本次会议亮相。

细数之下，除了郁亮和解冻是“老万科”之外，其余管理层基本都是“新人”，实在令人忍不住发出一声感慨。

1+1＞2

一如既往，万科管理层在会议之初介绍了公司2024年的业绩情况。

数据显示，2024年万科实现营业总收入为3431.76亿元，同比下降26.32%；归母净利润亏损约494.78亿元，而上年同期为盈利121.63亿元；扣非净利润亏损453.94亿元，上年同期盈利97.94亿元；经营活动产生的现金流量净额为38亿元，同比下降2.87%。

对于万科2024年的表现，辛杰深表歉意：“大环境发生了变化，公司没有跟上节奏，过去‘三高’模式的惯性过大，资源投入过于分散，随着房地产市场的深度调整，问题和风险开始显现。”

为了有效化解风险，万科作出了一系列改变，最直接的就是公司管理人员经历了一次大换血。

今年1月27日，万科公告宣布，董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董秘朱旭辞职。取而代之的是辛杰获任为万科第二十届董事会主席，郁亮、李锋、华翠、李刚为执行副总裁，田钧为董事会秘书。

在此次股东大会上，股东们表示对万科今年人事换血的情况格外关注。

辛杰对此也有所回应：“我和同事们加入了万科，和万科原管理团队携手，倡导集体主义的精神，是团队的力量，两个团队融合在一起，（发挥出）1+1>2（的效应），共同应对风险和挑战。”

与此同时，他认为万科和深铁合作之后，有造“卫星城”能力。

“深圳地铁和万科结合，以TOD综合开发为基础，提供城市基础建设和运营的系统解决方案，因地制宜发展新质生产力，形成多元场景、多业态融合的城市服务新生态。两家公司一起一定能够打造出令老百姓满意的好房子和很多公共休闲、度假娱乐等产品。”

谈及市场未来的走势，郁亮认为，在政策引导和支持下，相信房地产将回到稳定健康的发展轨道上来。

他指出，自去年9月底一揽子支持政策出台后，行业信心受到提振，市场稳步修复，尽管4月份的时候新房销售出现了小幅度的有竞争性的回购，但五一期间的表现仍然活跃，市场需求回升已有较好的基础支撑。

此外在产品趋势上，当前新房供给多元化、品质化趋势加强，新房产品领先性与现房销售趋势将成为对冲二手市场分流的有力手段。

以时间换空间

据参会股东介绍，辛杰在会上表示，目前万科改革化险的工作正在稳步地推进，已到期的公开债均已完成兑付，风险正在逐步地消化，但彻底化解仍需以时间换空间。

“所幸的是我们获得了多方的支持。”

辛杰口中的“多方的支持”，包括深圳市有关部门的高度重视、金融机构大力的支持以及大股东深铁集团鼎力的相助，“各方伸出援手，支持公司融资需求，保持融资规模总体稳定。”

据了解，在已经过去的2024年，万科累计完成了93亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付。而2025年以来，公司已完成129.4亿元境内债和35.5亿元境外债的兑付。

另外，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华介绍，今年截至目前已顺利完成165亿元公开债务偿还，年内已无境外公开债，且未来两年内都将没有到期的境外债务需要偿还。

“取得这一成绩，首先是离不开各家金融机构的大力支持。”

2024年，万科新增融资和再融资规模达948亿元，新增融资综合成本为3.54%，同比下降37bp；新增经营性物业贷293亿元。今年1-5月，万科新增融资和再融资341亿元，融资成本大概在3.4%，较2024年进一步下降。

“其次，当然也离不开大股东地铁集团的鼎力支持。”

据悉，自2023年底开始，深圳国资及深铁集团就在帮助万科进行资产和股权处置，还参与万科旗下消费基础设施REIT的认购，同时协调各类金融资源，助力公司开展融资。

进入2025后，深铁集团更是用真金白银支持万科，为万科提供了累计超140亿元的股东借款。

在今年2月10日、2月21日、4月29日、5月14日、6月6日，深铁集团分别向万科提供了28亿、42亿、33亿、15.52亿、30亿的借款，合计148.52亿元，这些钱将全部用于偿还债券本息。

万科“以时间换空间”的手段不止这些。

就在6月份期间，万科通过出售7295.6万股A股库存股，获得了4.79亿元资金。另外，本次股东大会通过了《关于提请股东大会给予董事会发行公司H股股份之一般性授权的议案》。

根据该议案，万科董事会可根据公司需要，决定单独或同时发行、配发及处理不超过公司已发行H股20%的新增股份。当天收盘，万科企业H股市值约为589.38亿港元。

对于仍待偿还的公司债务，韩慧华并未过多透露具体情况，而是表示公司将会通过多种方式安排。

她指出，一方面，万科将继续通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，并发挥好经营服务业务的造血功能；另一方面，将继续落实收敛聚焦，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。

此外，万科也将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定银行存量融资规模，继续争取增量流动性机会。

“有政策端的盈利，有金融机构的支持，有国资大股东的力挺，有合作伙伴和各级各界的支持，依靠公司自身的努力，我们有信心有能力应对挑战，全力以赴争取妥善化解到期债务。”

除债务压力之外，万科面对的还有来自销售端的难题。

今年1-5月，万科按期完成了86个项目、2.64万套房子的交付，累计实现的销售金额约为570亿元，同比下降43.73%。

“我们必须清醒地认识到，企业的发展并不会一帆风顺，会遇到各种困难和挑战，我们愿与有志之士携手，动员各方力量，充分调配资源，竭尽全力、全力以赴共同推动万科重归健康发展的轨道，成为新时代房地产转型发展的好企业。”万科新任掌门人如是期望。

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