香港超级豪门，千亿债务还不上了？

01

郑氏家族，急需875亿救命

许家印背后的大佬，这回也挺不住了。

郑裕彤家族旗下的新世界发展，曾作为与李嘉诚家族比肩的香港传奇财阀，正经历着严峻考验。

6月23日一早，郑氏掌舵的新世界发展发出公告：

就现有贷款的再融资，仍在与债权人进行积极磋商。

这份看似常规的公告背后，是香港超级豪门与债务危机的生死博弈。

截至2024年底，其借贷总额高达1510亿港元，其中322亿港元需在一年内偿还，而账上现金仅218亿港元，根本不够还债。

更致命的是，今年6月，公司宣布延迟支付34亿美元永续债利息（约7720万美元），尽管未触发违约，但也只能厚着脸皮说“再宽限几天”。

这场关乎郑氏家族存亡的生死局，在业内早已不是秘密。

月初，有媒体报道，新世界即将达成一项高达875亿港元的贷款再融资协议。

为了凑钱度过危机，郑家已经急卖资产，深圳的周大福大厦、香港的商场，估计连爷爷辈留下的家当都要拿出来卖了。

现在郑氏家族面前就两条路——若6月30日前能搞到875亿，这笔资金将覆盖2025-2027年到期的债务。

若失败，这家由“珠宝大王”郑裕彤创立的千亿帝国，或将面临资金链断裂的至暗时刻，有可能成为香港首个“爆雷”的头部开发商！

遥想几年前，作为港资房企的代表之一，新世界是很多内地房企模仿的对象。

学的是，以多元化业务组合增厚利润、低杠杆扩张模式。

前几年讨论内地房企的“爆雷潮”，也总是以港资房企作为正面例子。

现如今，曾经的“三好学生”也要坐到差生那一排去了，真是令人唏嘘不已。

02

郑家的发家之路

郑家曾经是许家印的贵人，也是恒大背后大佬。

恒大上市时，郑裕彤、刘銮雄、张松桥、杨受成等为许家印助威，这些人都是以郑裕彤为圈子的。

一切都是人脉。

2016年之前，许家印特别仰仗这位喜欢玩扑克牌的超级大佬和他背后的港资圈子。郑裕彤被香港人“亲切”的称为“彤叔”。

当然他还有另一个外号“鲨胆彤”，这个外号的由来和他发家史息息相关。

1925年8月27日他出生于广东顺德一个贫寒的家庭。13岁那年被父亲送到周至元开的“周大福”金铺去当伙计。三年后，在周至元的主持下，郑裕彤与周家的掌上明珠周翠英结为连理。

其后，郑裕彤在周家的帮助下到香港设立了“周大福分行”。当时在香港，金铺比比皆是，竞争十分激烈。那时，黄金成色一律为九九金，而郑裕彤却大胆投入资金，首创“四条九足金”（99.99%纯度）打破行业潜规则，虽短期少赚数百万，却让周大福成为信誉代名词。

“鲨胆彤”的第一桶金就是从这来的，随着周大福越做越大，1970年代，他豪赌钻石牌照，收购南非戴比尔斯持牌公司，将周大福推向全球顶级珠宝商之列。

不过真正让郑氏跻身香港四大家族的，是郑裕彤的地产野心。

1967年，香港发生动乱，许多人纷纷将土地、房产低价抛售。郑裕彤却反其道而行之，大肆收购土地。

在囤积了大量土地后，1970年，郑裕彤牵头创立新世界发展有限公司，全力进军房地产市场。

1984年，他以18亿港元拿下香港会展中心项目，并邀请英女王出席动工仪式，一战封神。

由此，郑裕彤与郭得胜家族的新鸿基地产、李兆基的恒基地产以及李嘉诚的长和，并称为香港四大家族。

郑家气运的转折发生在第三代接班人郑志刚掌舵后。

这次新世界出事，就有媒体人把郑志刚和尹明善拿出来对比。说是，力帆太子爷尹喜地，出生就躺平，就爱玩豪车。他曾经拥有30多辆世界限量版的豪车，3辆布加迪，从来不怎么理会力帆公司的事务。

而郑志刚则让人想起了《茶馆》电影里头那个年轻时有钱有理想秦二爷：有钱就该吃喝嫖赌胡作非为，可千万别做好事，告诉他们，秦某人七十多了，才明白过来这个道理，他是个天生来的笨蛋。

其实郑志刚这人还真不是那个“天生来的笨蛋”。这位哈佛毕业的“创二代”也曾以艺术商业颠覆传统地产：2009年，全球首个“艺术购物中心”K11在香港诞生。标价90亿港元的K11 Art Mall，开业首年便实现盈利，客流量超千万人次。

之后，郑志刚更将这一模式复制到上海、武汉，成为家族“新贵”，人家是有能力的，并非纨绔子弟。

他的盲区在于没有爷爷那一辈看清历史大势的眼光。

2019年，郑志刚以近百亿拍下杭州地王；2022年恒大暴雷前夕，新世界仍在内地豪掷百亿拿地。彼时，香港楼市已现颓势，但郑志刚坚信“逆周期抄底”。结果，新世界净负债率飙升至57.5%。

郑氏家族的危机，本质是地产黄金时代落幕的插曲。

《孟子·离娄章句下》有云：君子之泽，五世而斩。如今看来，即便是超级豪门，也难逃周期律啊！

03

如何破局？

郑裕彤生前，部署的接班路径很清晰，长子郑家纯主攻地产，次子郑家成专注珠宝，第三代郑志刚接手父辈郑家纯的事业，在家族内部留下了转圜空间。

郑氏家族现在还没到山穷水尽的地步。

其一，之前媒体爆料的融资计划。

在本月底之前很有可能达成875亿港元的贷款再融资协议，这笔巨额融资的成败将直接决定企业能否缓解债务压力，将决定这家地产豪门是否会获得喘息之机。

其二，债务是可以谈判的。

如果新世界真的被逼死了，债权人拿不到钱，只要郑家可以给出大家都能接受的方案，一切都可以谈。

若能将短期债务置换为中长期贷款，可暂解燃眉之急。但57.5%的净负债率仍高于行业平均水平，一旦销售不及预期，危机可能卷土重来。

其三，壮士断腕，积极自救。

参考李嘉诚2013年起抛售内地资产、转投欧洲基建的路径，郑氏也可以“断臂求生”。

新世界已在出售非核心资产，但相比长江实业超过6000亿港元的现金储备，郑家的流动性显然捉襟见肘。

其四，就得依靠郑家地产之外的另一条生命线——珠宝。

2024年以来金价一路飙升，周大福足金饰品价格，也成为消费者“淘金”的晴雨表。

今年4月，周大福足金价格一夜上涨16元/克，曾一度冲到1082元/克高峰。

毫无疑问，珠宝成了地产没落之后，郑家的主力印钞机。

从周大福的财报来看，2024财年周大福实现营业总额1087.13亿港元，同比增长14.8%；主要经营溢利录得121.63亿港元，较2023财年增长28.9%；内地三线城市门店突破7000家，经营现金流达百亿级。

报表虽然不够惊艳，但账面起码是健康的，可以担当输血主力，可为地产板块提供持续的现金流。

其五，基建、物流板块。

郑家最后的底牌，由郑家纯次子郑志明操盘的基建、物流板块，2025财年上半年净利11.6亿港元，净负债率仅39%，也可紧急输血地产。

没有永远屹立的豪门，只有不断进化的生存者。这一次的危机，或许要不了郑氏家族的命，但摆在他们面前更大的命题是：房地产不再“躺赚”，传统豪门该如何重生？

若干年以后，我们再回望2025年的夏天，这场875亿的融资拉锯战，或将成为香港商业史的分水岭。

郑氏家族的命运，不仅关乎一个豪门兴衰，更预示着旧经济模式与新时代浪潮的碰撞。