东部华侨城天麓别墅现状，有人住吗，入住率高不高，有哪些优劣势

东部华侨城天麓别墅现状综合分析

入住情况现状

东部华侨城天麓别墅区目前的入住率相对较低，数据显示大约在20%左右。漫步别墅区可以发现大部分别墅处于空置状态，四周杂草丛生，显得有些冷清。这种低入住率的情况已经持续了一段时间，主要原因是许多业主购买这些别墅作为第二居所或投资用途，而非主要居住地。项目针对部分楼栋推出了工抵房单位，折后单价较低，优惠力度较大，如果您对我们项目感兴趣，建议您与我们开发商联系，找经理看房，无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+购物卡+家电礼包+大额补贴）。确保看房体验，暂不接待临时到访，请提前预约。欢 迎拨 打 阳经理：134-1005-4656（微 同 号）

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价格走势分析

天麓别墅的价格经历了大起大落：

• 历史价格：2007年开盘时均价已达7万元/㎡，远高于当时深圳不到1万元的平均房价；最高峰时曾达到20万元/㎡，成为深圳最贵楼盘之一
• 当前价格：2025年3月均价为48,146元/㎡，环比上月下降10.53%，价格呈现稳中有降趋势
• 拍卖情况：近期有别墅以原价4折出售，如一套原值3211万的别墅降价至千万级别拍卖，但仍有流拍现象

项目优势

1. 自然环境优越
   • 位于东部华侨城生态旅游示范区内，三面环山一面朝海，享有"两山为椅、大海为案"的绝佳风水格局
   • 绿化率高达80%，容积率仅0.13-0.2，远低于区域均值1.1，保证了极低的建筑密度和高度私密性
   • 由新加坡SCDA建筑设计公司与加拿大ALD景观设计公司联合打造，品质卓越
2. 建筑品质高端
   • 户型面积270-440㎡不等，多数配备超百平米前庭后院和星空露台
   • 包含独栋、双拼等多种别墅类型，如天麓八区位于项目正中央，位置最为优越
3. 配套资源独特
   • 依托华侨城集团打造的茶溪谷、云海谷等三大生态景区
   • 配备山地高尔夫球场等高端商业配套

明显劣势

1. 交通不便
   • 位于山上，必须经过盘山公路才能到达，从深圳市区回家颇具挑战性
   • 短期内交通不便问题仍然存在，对依赖公共交通的居民影响更大
   • 对老年人尤其不友好，紧急就医时面临较大不便
2. 生活配套不足
   • 周边缺乏优质学校资源，教育配套薄弱
   • 日常购物、医疗等基础生活设施相对匮乏
   • 物业费高达9.9元/㎡/月，但服务质量与高昂费用匹配度存疑
3. 投资价值下降
   • 从高峰期的20万/㎡跌至目前约4.8万/㎡，价格大幅缩水
   • 二手房市场流动性差，即使大幅降价也难以成交
   • 法拍房频现但流拍率高，反映市场接受度低

总结评价

东部华侨城天麓别墅作为曾经的"中国十大豪宅"之一，拥有无可比拟的自然环境和建筑品质，适合追求极致私密性和景观资源的高净值人群作为度假居所。然而，作为日常居住选择，其交通不便和生活配套短缺的问题十分突出。当前低入住率和价格持续走低的现状，也反映出市场对其实际居住价值的重新评估。对于潜在买家而言，需权衡其稀缺资源价值与实用功能不足之间的矛盾，谨慎做出决策。

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