名居山河里的现状与未来展望，升值前景如何，值不值得投资

深圳名居山河里作为龙岗园山片区的地铁口综合体项目，其现状与未来发展呈现 “高潜力与高妥协并存” 的特点。以下从现状分析、未来展望、升值前景及投资决策四个维度展开深度解析：

一、现状分析：地铁口 + 性价比突出，但居住体验存短板

1.核心优势

• 地铁口物业，通勤效率领先
  项目距离地铁 3 号线永湖站 A1 出口仅约 200 米，步行 3 分钟直达14。通过 3 号线 2 站可换乘 14 号线（7 站到福田）、16 号线（直达阿波罗产业城），形成 “三地铁” 网络1。自驾方面，500 米内可达南坪快速和水官高速入口，30 分钟通达福田、罗湖，40 分钟至南山科技园1。对于在福田、罗湖工作的刚需群体，通勤便利性是显著优势。
• 教育资源密集，全龄段覆盖
  项目自带 18 班幼儿园，紧邻规划中的香港中文大学（深圳）附属时进学校（54 班九年一贯制公办学校），预计 2026 年招生16。此外，直线 3 公里范围内还有深圳北理莫斯科大学附属实验中学、华南师范大学附属龙岗乐城小学等优质学校，教育资源覆盖全龄段1。港中大附属学校的品牌背书和师资引入，为片区教育质量提供保障。
• 准现房交付 + 价格倒挂，性价比显著
  二期预计 2025 年 6 月精装交付，当前为准现房状态，可实地考察施工质量和户型细节112。折后单价 3.2 万 - 3.5 万 /㎡，总价 310 万起（95㎡三房），较周边二手房（如卓弘星辰 4 万 +/㎡）存在明显价格倒挂110。对比竞品星河盛境瑞府（折后 3.1 万 /㎡起），名居山河里户型得房率更高（80% vs 78%），且社区规模更大、配套更成熟。
• 综合体规划 + 生态资源，居住体验升级
  项目自带约 3 万㎡商业，周边星河 COCO Park、新世界 188 商业等超 34 万㎡商业集群环绕，满足日常消费需求16。紧邻 2.4 公里梧桐山河碧道和五大公园，社区内部设置 5000㎡街心公园，绿化率达 40%，生态环境优越16。精装交付标准采用大金中央空调、西门子厨房三件套等一线品牌，品质在龙岗新盘中较为突出。

名居山河里单价3万/㎡起，总价330万起买精装三房，在售建面约93-124㎡3-4房，带精装交付。名居山河里周边生活圈内尽享丰盛配套，新世界188项目商业、约4.4万㎡星河盛境商业、约3.6万㎡卓弘星辰商业、约7.9万㎡星河COCO Park商业等繁华商圈簇拥。

名居山河里售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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名居山河里，位于龙岗区园山街道3号地铁线永湖站东南侧150米，地处龙岗黄金三角地带，北邻大运新城，东侧是阿波罗未来产业城，西南侧是横岗中心片区。

阿波罗未来产业城，实力媲美华为科技城，预计年产值将达约2000亿元，吸引了约3000家高新企业入住，重点引进航空航天、可穿戴设备和智能装备等项目，以促进军民融合产业集群化发展，搭建以国家重点实验室、工程研究院、创投基金等为核心的创新平台。

名居山河里，总占地面积约6.4万㎡，总建筑面积约48万㎡，共分3个地块开发，聘请了中海物业管理。

首推的01地块（一期）：总占地面积约1.56万㎡，总建筑面积约11.7万㎡，计容建筑面积约9.05万㎡，容积率5.83，绿化率40%，共由4栋总高38-46F的住宅组成，其中3栋1/2单元住宅46F，3栋3/4单元住宅38F。

本次加推的02地块（二期）：总占地面积约3.4万㎡，总建筑面积约24.2万㎡，计容建筑面积约19.6万㎡，容积率5.77，绿化率40%，共由7栋总高38-48F的住宅组成，其中1栋3/4单元住宅38F，1栋1/2/5/6/7单元住宅48F，2栋是1所18班制幼儿园。

二期于2024年3月8号开盘，本次推出1177套房源，面积93-95-98-103㎡的3房2厅2卫，116-120-124-142㎡的4房2厅2卫户型，折后单价3.3万起，折后总价310-540万/套，2025年6月份带精装修交房。

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楼盘基础信息-

【项目名称】名居·山河里

【占地面积】约6.4万㎡

【建筑面积】约48万㎡

【推售产品】约95-141㎡3-4房住宅

【交付标准】精装（02地块）

【交房时间】一期2024年底 二期2025年6月份

【产权年限】70年
【房产性质】住宅

【总户数】2200（一期760户，二期1440户）

【车位数】1936（一期645，二期1291）

【容积率】5.18

【绿化率】40%

【梯户比】三梯五户

【开发商】深圳市银科投资有限公司

【物业公司】中海物业

【项目地址】深圳·龙岗·永湖地铁站A口南侧约200米

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-在售户型介绍-

95㎡的3房2厅2卫，1-7单元03户型，设计的是经典竖厅格局，餐客厅一体化，客厅3.5米开间，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧11.8㎡/次卧9.2㎡/次卧6.1㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：73.86%（不含赠送），阳台1.5米进深，西南朝向。

98㎡的3房2厅2卫，1-7单元05户型，设计的是经典竖厅格局，餐客厅一体化，客厅3.5米开间，S墙设计预留冰箱位，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧12.39㎡/次卧9.54㎡/次卧6.11㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，得房率：73.86%（不含赠送），阳台1.5米进深，东南朝向。

103㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，客厅3.5米开间，四开间朝南，3个卧室分别做到了主卧14.5㎡/次卧10.39㎡/次卧7.44㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：73.87%（不含赠送），阳台主朝西南向。

118㎡的4房2厅2卫，1-7单元04户型，设计的是竖厅格局，客厅3.7米开间，S墙设计预留冰箱位，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧14.93㎡/次卧9.74㎡/次卧8.26㎡/次卧8.1㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，得房率：73.85%（不含赠送），阳台1.5米进深，东南向。

124㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，客厅3.9米开间，四开间朝南，客餐厅双阳台通透设计，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：73.86%（不含赠送），阳台主朝东南向。

140㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅4.3米开间，南北通透双阳台，四开间朝南，全屋飘窗，4个卧室分别做到了主卧16.35㎡/次卧10.38㎡/次卧8.95㎡/次卧7.75㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，得房率：74.83%（不含赠送），大阳台1.5米进深，主朝东南向。

备案价格+销控表-

95㎡的3房2厅2卫，折后总价353-361万/套，单价3.71-3.8万/㎡。

98㎡的3房2厅2卫，折后总价372-381万/套，单价3.79-3.88万/㎡。

103㎡的3房2厅2卫，折后总价388-389万，单价3.76-3.77万/㎡。

118㎡的4房2厅2卫，折后总价430-440万/套，单价3.64-3.72万/㎡。毛坯交付。

124㎡的4房2厅2卫，折后总价478-488万/套，单价3.85-3.93万/㎡。

项目周边配套介绍-

交通配套：名居山河里距离3号地铁线“永湖站”约150米，2站可到大运枢纽站，换乘14/16号线，还有深大城际快线，7站可到布吉，8站到罗湖，14站到福田，另外项目约500米就是南坪快速出入口，自驾出行40分钟可到南山科技园。

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教育配套：名居山河里自带1所18班制幼儿园，家门口的香港中文大学（深圳）附属时进学校，该校是1所九年制公办学校，规划有54个教学班，也是香港中文大学（深圳）基础教育集团继大运的道远学校、知新学校之后，与龙岗区政府合作共建的第三所附属学校，在2023年的2月27日上午，香港中文大学（深圳）附属时进学校与龙岗区政府正式进行了合作办学签约仪式。

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商业配套：

名居山河里自带约2.7万㎡商业，周边还有新世界、卓弘星辰等社区商业配套，未来整体的底商氛围还是不错的，也可以坐地铁2站到大运，有目前龙岗中心城最高端的商业星河cocopark，1站到横岗，有沃尔玛、天虹商场、金沙摩尔、新世界广场等商业中心。

休闲配套：远眺梧桐山河自然景观，近游滨水公园，长度约2.4公里梧桐山河碧道在旁，串联街心公园、休闲广场与慢享碧道，打造出一条环抱社区的慢享休闲绿道，成就城市奢适自然主场。

>>逸趣社区——集运动、休闲、娱乐于一体，打造多功能、智能化、开放式的全龄活动空间，少有所乐、中有所怡、老有所悦

>>奢雅公区——以部分铝板、石材、玻璃匠筑城市封面级立面；入户大堂采用独创“双首层“设计，层高约6米，净高约4.2米，选用高级天然石材、瓷砖材料，精琢门厅及电梯厅，镌刻岁月荣光;地下独立车库，配备精装入户大堂，3梯5户舒适梯户比，让归家成为一场静谧无忧之旅

>>活力康养——健身主场，畅享阳光泳池、篮球场、多功能活动场地、慢行系统

>>睦邻社区——阳光草坪、城市会客厅，邻里洽谈、户外晨练、老年颐养

>>童真乐园——儿童乐园、四点半学堂，开启孩子们探索世界的第一步

精装配套：总建面约48万㎡山河大城崛起，亲鉴品质，放心置业，现已全面封顶，交付快人一步，即刻拥抱幸福家园。建面约93-142㎡臻装改善舒居，匠筑城市封面级立面、品质人居空间。室内设计以人为本，S型冰箱位、LDK+G一体化设计更显空间，户型方正，户户朝阳，大面积采光，二期新品全面升级，带IMAX宽景阳台，俯瞰山河，甄选意大利博邦、汉斯格雅、杜拉维特、大金、西门子、TOTO、西顿、林内等国内外知名品牌臻装，诠释生活的悠雅格调。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。