贝壳财报“幻象”：8437亿交易额下的利润“空心化”与价值崩塌

首发｜明见局

作者｜张典

在房地产行业深度调整的大背景下，贝壳2025年一季度财报数字亮眼，总交易额8437亿元，同比增加34%；净收入233亿元，同比增长42.4%；净利润8.55亿元，同比增长97.9%，这些数据似乎彰显着贝壳在行业中的强劲实力。

规模与盈利背离？毛利率下滑

先来看贝壳业务规模扩张，门店数量从2021年第一季度的48717家一路扩张至2025年第一季度的56849家，增长了16.69%，经纪人总数突破50万人。

但与之形成对比的是其盈利质量。存量二手房与新房交易曾是贝壳利润大厦的两大业务支柱，如今利润率却呈现出下滑趋势。存量二手房交易利润率从曾经的巅峰49%，一路跌至如今的38.1%；新房交易利润率也从最高的27.2%降至23.4%。

不仅如此，尽管平台总交易额在本季度有增长，但拉长时间轴，从2021年第一季度到2025年第一季度，平台总交易额却下降了21.5%。这意味着，贝壳在投入大量资源进行规模扩张后，并没有获得与之匹配的利润增长，甚至在整体交易额上也出现了下滑，凸显了其规模扩张与盈利提升之间的矛盾。

贝壳的业务结构变化也对利润率产生了负面影响。低毛利润的租赁业务营收占比逐渐提高，到2025年一季度末增至21.89%。

租赁市场虽规模庞大且增长稳定，但其毛利率远低于房产交易业务，从而拉低了贝壳的整体毛利率。

2025年第一季度，贝壳的毛利率降至20.7%，环比下降近3个百分点，同比下降近5个百分点，创下过去11个季度以来的最低点。

据媒体报道称为了在租赁业务上发力，贝壳推出了“省心租”模式，以托管业主房源为主要服务模式，虽保障了房东在房源空置期的房租收入，但也因提供给房东的租金降低、对常年租住同一房源的租客租金升高，在社交媒体上饱受争议。这一模式不仅影响了用户体验，也未能在盈利上给予贝壳足够的支持，反而成为拖累整体毛利率的因素之一。

是什么“吞噬”了利润？

在营收增长的同时，贝壳的成本增长更为迅速。2025年第一季度，公司的营业成本同比增长51%，高达185亿元，远远超过了营收42.4%的增幅，使得毛利较上年同期仅增长了17% 。

据财报数据，人力成本与新业务投入成为吞噬利润的两大“元凶”。

随着门店网络的扩张，贝壳经纪人总数大幅增加，截至2024年末已突破50万人，同比扩张16.9%，其中链家员工固定薪酬占比节节攀升。贝联经纪人和其他销售渠道佣金的营业成本为57亿元，较上年同期增加66.6%；内部佣金及薪酬的营业成本为48亿元，较上年同期增加33.1%。

在新业务领域，贝壳的“野心”尽显，但也使得成本压力增加。在装修业务板块，并购圣都家装、被窝家装等企业，旨在打造一站式家装服务平台，但并购过程中的高额交易费用、整合成本以及后续的运营投入，都让公司的资金链承受着巨大压力。

“贝好家”业务同样如此，斥巨资进行并购和拿地，占用大量现金流，还带来土地开发、项目建设等一系列后续成本。

在销售、行政、研发费用方面，一季度合计达到42亿。虽然本季度股权激励费用有所下降，但毛利率的损伤有些严重。48亿毛利扣除42亿费用后，仅剩下6亿税前经营盈利，利润水平微薄。

在研发投入上，尽管一季度研发费用同比增长24.9%，达到5.84亿元，显示出公司对技术创新的重视，但从目前来看，这些投入尚未转化为显著的竞争优势和经济效益。在激烈的市场竞争中，如何将研发投入有效转化为实际的业务增长和利润提升，是贝壳管理层亟待解决的问题。

“天价薪酬”风波：内部矛盾的激化

贝壳高管的“天价薪酬”也成为外界关注的焦点，进一步激化了内部矛盾。

据公开信息，董事长兼CEO彭永东在2021年-2024年的薪酬总额分别为847.8万、4.75亿、7.13亿和4.01亿元；同期，执行董事单一刚的薪酬分别为685.3万、3.55亿、5.29亿元和2.99亿元。

与高管天价薪酬形成鲜明对比的是，大部分贝壳经纪人月收入不足5000元，甚至需要依靠公司的“借薪制”向公司预支最低工资。

截止2024年底，贝壳除14万名链家员工外，其余业务员均为无底薪制度。

有媒体报道显示，链家经纪人的底薪也是以“借薪制”给到的预付款，在未开单月份预支当地最低工资，后续开单成交后需全额偿还。

这种巨大的收入差距引发了员工的不满和社会的广泛议论，严重影响了公司的内部和谐与外部形象。

在房地产行业持续变革的当下，贝壳若想实现可持续发展，就必须正视这些问题，积极寻求解决方案，优化业务结构，控制成本，提升盈利质量，化解内部矛盾。

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