花式促销叠加新政“组合拳”，西安多管齐下稳楼市

中粮悦著·云朗 中房君/摄

为了去化，开发商越来越“卷” 了！

近日，中粮悦著・云朗推出了“先交付，后还贷” 的营销措施，购买该项目的客户，在交完首付并签订购房合同后，即可锁定房源，银行按揭贷款将延期至交房前办理，截至日期为 6 月 30 日。

项目的一位置业顾问介绍：“客户正常办理认购手续，我们会让银行晚放款半年时间。” 据悉，该项目预计于明年 3 月份交付，目前已全部封顶。值得注意的是，这并非大悦城首次推出此类营销举措。2023 年，其位于高陵的项目 —— 中粮・天悦，也曾实施过类似的营销手段。

在业内人士看来，“先交付，后还贷” 对购房者的利好十分明显。克而瑞西安机构执行总经理李晓兵分析称：“一方面，此措施能缓解购房者短期内的资金压力；另一方面，它会倒逼企业提升工程品质与建设速度；此外，若项目出现延期交付或烂尾情况，由于购房者尚未办理贷款，可有效避免还贷纠纷。”

这一举措也向业内外展示了大悦城的企业实力。然而，该措施能否切实刺激房屋成交，仍有待观察。对于推出后的效果，中房君从大悦城西安公司获悉：“项目来访量保持稳定，但没有明显增长。不过与周边竞品相比，我们的到访量相对较高。”

李晓兵认为，那些缺乏交付安全感的客户，大多是刚需型或首次置业的购房者。这类客户对价格更为敏感，或许折扣优惠对他们来说更具吸引力。

区域去化之难

“出圈儿” 的营销举措，实则源于市场的压力。

过去几年，在全国“十四运” 的推动下，港务区迅速崛起，学校、医院、地铁、奥运场馆等公共建设配套快速完善，城市面貌焕然一新，成为西安楼市的热点板块之一，其成交面积常年位居全市第二，仅次于高新区，由此形成了“南高新，北港务” 的购房格局。

港务区诞生的第一个热点板块是奥体板块。围绕着十四运的场馆，这里从 2018 年起便掀起了开发热潮，绿城、华润、中粮、中铁建、融创等房企纷纷在此布局项目，也诞生了不少“摇号红盘”，但随着大规模开发，奥体板块的土地资源逐渐减少。

在奥体板块可开发用地日益稀缺的情况下，港务区开始推进下一个整片开发区域—— 秦汉大道以北、奥体大道两侧的 “奥体北” 板块，这正是中粮悦著・云朗所在之处。2023 年底以来，招商蛇口、绿城、中粮大悦城、中铁建等房企陆续在此拿地，带动了该板块的热度。据前瞻顾问统计，2025 年前 5 月，奥体北板块供应量达 20.31 万平方米，成交量为 13.69 万平方米，较去年同期上涨了 35%。

尽管板块成交占比尚可，但企业面临的市场压力依然不小。李晓兵介绍，今年前 5 月，港务区普通住宅成交面积为 51.48 万平方米，同比下降 9.5%；成交金额 94.77 亿元，同比下降 7.3%。

谈及今年的销售情况，一位在港务区拥有多个项目的策划人士向中房君透露：“今年没有一个项目销售情况良好，客户观望情绪浓厚。” 而在去年，在售项目中还有需要摇号的情况。

为了加速房屋去化，打折优惠成为最直接的手段。以中粮悦著・云朗为例，该项目备案价格约为 18000 元 / 平方米，据置业顾问介绍，优惠后的价格约为 15800 元 / 平方米，在售户型面积为 116 ～143 平方米。不久前，招商揽阅也推出 10 套特价房，建面约 103～143 平方米，一口价在 1.45 万～1.73 万元 / 平方米之间。

上述项目策划人士坦言：“目前没有更好的办法，只能阶段性地推出一些特价房。”

多举措激活市场

浐灞国际港楼市的调整，只是西安楼市的一个缩影。

实际上，自 2024 年 9 月起，西安楼市便开始出现调整。根据国家统计局最新发布的数据，5 月西安新房销售价格环比下降 0.4%，同比下跌 3%。至此，西安新房销售价格已连续九个月环比下降，而同比下滑 3% 也是今年以来的最大降幅。

成交量同样有所下滑。据克而瑞陕西统计，前 5 月，西安新房供应量同比下滑 31%，成交同比下滑 21%。不过，从全国范围来看，西安的成交量虽然缩减，但在二三线城市中仍处于前列，市场展现出较强的韧性。

值得关注的是，在国务院常务会议提出要“更大力度推动房地产市场止跌回稳” 之后，西安迅速出台了一系列政策，以推动楼市止跌回稳。6 月 19 日，西安市住房和城乡建设局、资源规划局、公积金中心等多部门联合发布新政，涵盖土地出让、金融支持、公积金政策、二手房交易、便民服务、预售资金监管等 “十二条” 内容，惠及购房者买房、土地供求、企业资金、产品打造等多个方面。

“加快落实中央政策要求，为市场注入信心，是西安此次政策出台的背景。” 中指研究院西安公司总经理石蕊表示。

一位央企营销总监表示：“新政在开发端缓解了资金压力，利好拍地以及新项目获取，有助于房企提高积极性。同时存量土地整理，有助于优质地块入市，容积率、规划条件的一些放开，能够拉平各板块、各行政区后续新产品的水准，利好未来新项目。”

在楼市需求端，政策提出要实施好个人住房贷款最低首付款比例政策，完善个人住房贷款利率定价机制。同时，加大住房公积金支持力度，购房者可申请提取公积金直接支付购房首付款；并且，陕西省内的购房者到西安购房，均可办理公积金贷款。

石蕊表示，西安的公积金政策向其他城市看齐，能够减轻购房者的首付压力。相关数据显示，仅 2024 年，在西安置业的外地购房者占比已接近四成。而陕西省内购房者到西安购房均可办理公积金贷款的新政，将极大地调动这部分人群的购房需求。

此外，此次新政多次提及“好房子”。新政提出，要按照 “好房子”“好小区” 的标准，优先推动基础设施、商业、教育等配套齐全的地块供应，优化容积率、建筑密度等条件。同时，完善住宅用地评估机制，使其与周边商品房销售价格联动调整。

另外，积极推进“好房子” 建设。致力于建设安全、舒适、绿色、智慧的 “好房子”，从规划、设计、建造、运维、管理等各个环节，完善房屋全生命周期标准体系。鼓励企业结合市场需求自主下调容积率，适度扩大绿化平台、阳台占套内面积比例，提供多样化的住宅产品。并且，风雨连廊、小区出入口大堂、绿化平台、架空层等不计入容积率。

“此次政策有助于提升产品整体设计规划水平，后续客户端能够得到居住水平的提升，未来好产品是标配。”上述营销总监说道。