北京买房：理清思路，购房建议1569

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，孩子今年9月份开学5年级，在垂杨柳中心小学，住光明桥东，不想换房，想在东城龙体买个占坑房，5升6时转学或者小升初去东城，占坑房持有一两年后就出掉。

首付120万，目前在龙体看来一圈目标有2处：1、幸福北里的老破小，对口培新小学单价10万左右，60年代老掉渣的房子，三百万出头。2、冠城名敦道a区，商住的房子，很多办公，住宅70产权，对口光明广渠校区，单价6万多，总价360左右。

有几个问题请教：

1、这种占坑房在入学高峰后，是不是肯定会亏损，大概能亏损百分多少？

2、 这种操作值不值得（垂杨柳换龙体）有什么风险。

3、这两处目标房产应该怎么选，（老破小与商住）有没有其他更好的推荐？

A：

1、未必亏损，因为即便是溢价部分虽然有可能下跌，但基础部分也是有可能随大盘上涨的。比如一套房300万，其中200万是基础房价，100万是溢价。那在高峰期三年之后，溢价部分降到50万了，但基础部分涨到250万了，那总价还是300万，只不过是溢价率下降了而已。

这可以参考韩国和台湾省的先例，人口下降之后的学区房大多数都是这种情况，也就是没有直接下跌，只是相对来说涨的慢而已，因为大盘是曲折向上的。

2、值不值得没标准，只能说常规建议是如果孩子成绩在朝阳不算太强，那换到东城合适。因为东城的整体资源更强，上普高的概率比朝阳高。牛娃的话意义不太大，因为朝阳能用房子择校，也就是在朝阳进入好学校的成功率更高。

风险怎么说呢？从学校角度那就是有可能进不去目标校呗，有被派位到天永的可能，那就还不如在朝阳了呢。但这也属于小概率事件，希望运气好吧。

从房子角度没什么风险，反正也不是长期持有，用完了学位看行情，觉得不合适卖掉就是了。像幸福北里这套房是不是30多平的啊？租金大概在4500左右，那租售比就是6/700，而北京现在这种房的租售比是500以下450左右。那这套房的溢价率就是30%左右，100万而已，不算太多。

3、两套房就计算租售比呗，哪个溢价低选哪个，反正也不是长期持有，无所谓普宅与商住。如果溢价率一致那就买名敦道，房龄新，着急出手的时候应该好卖。

我认为两边的溢价率应该差不多，这套名敦道360万的房子应该能租6/7000吧，租售比在500多。而北京现在这种公寓的平均租售比350或多点儿，所以溢价率也在30-40%，360万里有120万左右的溢价。

或者干脆问中介吧，哪套好卖就买哪套，就是为了用完学位后能更快出手。

仅供参考。

二

Q:

想咨询一下，孩子26年幼升小，在海淀八一学区，考虑幼升小换到西城，或者小升初时跨区到西城。请问下如果幼升小到西城，是否有出区的问题，也是在片区内派位吗？会有一对一吗？是否有其他说法或者隐性规则？

A：

1、2026年入学，从政策讲肯定是多校划片。但毕竟是入学人数大幅减少，所以除非是特别热门+运气不好，否则不至于出区，绝大多数都应该能在学区内派位。即便是前两年高峰期的时候，被迫出区的也不很多，占比并不高。

2、但小升初时跨区，理论上派位出区的可能性就增加了。毕竟西城不是朝阳，对转学生不算太友好。

3、一对一是什么意思？指直升吗？西城区对没有小学六年一贯制的转学生，不许直升，只能派位。也就是说，即便转学时被派入了九年或有名额的直升校，那也不许直升，当然一般也派不进去。

4、其他说法，那就是八少八素+华女点招+政保生优先了，其他没什么。再有一些隐形规则都是以731之前的为主，和您这后买房的没关系。

5、再多说一句，一般不太建议入学后转学或小升初跨区，还是坚持六年一贯为好。这样升学时至少不吃亏，也能更好的习惯教育模式。

仅供参考。

三

Q:

现有购房需求望您指点一二。我的预算是500至600，需求是朝阳区范围内，距离百子湾站地铁通勤四十分钟以内的南向两居，无学区需求，优先级为保值流通大于居住。

目前初步目标分别为九龙花园临街板楼，南北两居，中楼层，530左右，沿海赛洛城二三期好楼层南北两居530左右，青年汇东南、西南中楼层两居620左右，兴隆家园三期高楼层纯南两居540左右，另外如果金泰先锋北区南北两居非底顶层如有600左右的也可考虑。

请问这些选择是否合适，优先级如何，另外如有其他合适目标，也请您不吝赐教。

A：

1、具体房源我没法建议，不到现场的话看户型图都没用，只能是聊两句地段和小区。

2、优先级是保值流通大于居住，不太像，更像是身体挺诚实的。第一个选项的九龙花园就是典型的自住为主，大户型的商品房港式公寓，曾经的双井标杆儿，现在单价却明显偏低，很难算保值好的吧？而且如果流通性好，也就是想买的人多，价格也早就上去了。

反正到目前为止，这里是双井板块中商品房价格走势很弱的。以后不敢说，最好成绩能不落后吧，不是太好逆转。所以还是多考虑自住吧，房子本来就是用来住的，其他方面的期望值别太高。

3、然后青年汇的如果房源条件不错，那算是各项兼顾的。金泰先锋是指的92平南北通透的那种户型吗？如果是的话也不错，虽然户型略大，但也算各项兼顾。同等房源情况下先看青年汇，户型更强的话先看金泰。不过说实话，如果金泰是您说的价格就感觉有些偏低了，房源考察好吧，别有其他瑕疵。

赛洛城和兴隆家园的估计也和九龙差不多情况，各项都不是太占优，而且地段儿又不如双井，所以也是自住为主吧，否则如果保值好就都不会是现在的价格。

4、我没房源，其他的还是问当地中介吧。不过我感觉您选房的主要需求是自住为主的，否则不会以户型偏大的为主。另外感觉有些想捡漏儿的意思，这倒没什么不合适，但最好是先排除明显价格偏低的小区，然后考察好房源没硬伤或瑕疵就行，否则就更是自住为主了。

仅供参考。

四

Q:

请问，孩子现在三岁半，2028年入学，预计2026年能拿到朝阳区集体户口，无房。家长单位在和平街道附近，距离中朝(和平西桥)1.9公里。想问一下目前有什么政策能够去到这个学校？提前租房能否有机会去？人朝和平西桥校区，是否也是九年一贯制？

A：

1、什么政策？除了买房落户之外，最保险的是子弟，然后是政保，再其他的就是看运气派位了。

2、租房在理论上是有可能了，就是没人敢保证，得看当时的学位情况了。只能说到时候试试，是教科研朝阳实验吧？不算头部校，学位应该不紧张，有可能申请成功。

3、人朝当然是九年制了，但到目前为止未必能保证对口入学。人朝本校东西两所学校的学位都紧张，其他的校区不少都是调剂的。这看到时候的热门程度和政策吧，如果没房的话难度比较大，毕竟人朝算头部校，买了房的都未必能对口。

4、总之如果目标是普通学校，那租房有可能对口。头部校的难度很大，就算2028年是入学低谷期也不敢保证对口。另外朝阳到目前为止是“房本主义”政策，哪怕是非京籍家庭，只要在学区内买了房，那对口入学的顺位也在京籍无房户的前面。

仅供参考。

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