当下北京楼市底层逻辑：仅5%房子能保值，超九成购房者正陷入资产陷阱

来源：BJ大土豆

过去一年，北京楼市发生了很多变化，最大的一个变化就是“第四代住宅”粉墨登场。在经过了3月短暂的小阳春之后，现在市场又出现了向下的趋势，不少小区二手房的价格又回到了去年政策前。于是很多人问，是不是该出救市政策了？我觉得你先别着急要答案，先了解一下北京目前楼市的底层逻辑，或许你自己就有答案了。

现在北京楼市有几个基本矛盾，你得搞清楚这几个基本矛盾之间的关系。

首先是新房跟二手房之间的矛盾

新房销售的好坏直接影响到卖地，所以新房销售好坏才是政府最看重的。过去2年多，二手房平均降幅在25%左右，但是新房的楼面价降幅却不大，背后最主要的原因是“以送换价”，以前楼面价4w，得房率75%，现在楼面价3.6w，得房率90%，这就等于变相的降价25%

新房不但得房率高了，其他配置也水涨船高。比如超大小区大门、超大会所、星空顶车库、石材+铝板的外立面、大面积石材的内部装修、博世甚至嘉格纳厨电等等。总之，加量不加价，打的二手房没有招架之功，二手房主只能选择降价。尤其是那些新房供应充足区域附近的二手房，受到的影响更大。

但新房跟二手房抢食吃，也有不可避免的后果。那就是购房者的新房支付能力越来越差，因为他手里的二手房卖不上价了。购房者支付能力变差，付款周期变长，逼得开发商降价，然后新房降价逼得二手房继续降，二手房业主继续逼开发商降价，形成一个恶性循环。

这种现象背后的根本原因，还是购房人少了，收入水平下降了。盘子就这么大，新房多切一块，那二手房就得少一块，然后互为因果，互相伤害。

在这我就解答很多人关心的一个问题：如果继续出政策，会不会让市场真正好起来？

你要记住，房价是果，不是因，一个劲的放松以往的调控政策去摆弄房价是没有用的，关键你要提高购房者的人数和支付能力。

比如最简单的，你把积分落户的人数放开，每年不是6000，而是2万，这些积分落户的人都是铁了心要留北京的，他们拿到户口立马会买房或者置换。或者你把应届生的落户门槛继续放开，本科211或者985的就可以直接落户，也是有效果的。再或者，买房可以抵个税，等等，其实类似的方法很多。

但在“减量发展”的大前提下，这些大招出不来，只是调整一下首付比例、贷款利率、税费，其实能买的还是这些人，作用就不会很大。

第二个矛盾是新房跟新房之间的矛盾。

新房并不是铁板一块，你得看是啥时候开盘的新房。你别看现在高赠送的新房很热闹，但如果你去两三年前开盘到现在还没卖完的售楼处看一看，那就是另外一番景象。现在不少新房现房的销售价格已经跟当年的拿地价几乎持平了，这种例子实在太多了，基本上21年、22年拿地到现在还有大打没卖掉的，基本都是这样，比如房山的中海寰宇视界、昌平回龙观的奥森春晓、丰台河西的熙悦晴翠、朝阳金盏的青云上府、丰台西南三环的君礼著，等等。有的甚至会因为折扣打的太狠，被紧急叫停，类似的新闻我想你们最近两个月都见过。

所以，新房之间也会互相伤害。同一个区域不同年代的新房，你比我的得房率高、装标高，但我比你便宜，气死你。

第三个矛盾是二手房之间的矛盾

为什么很多二手房小区会出现砸盘的情况？除了这些小区品质差、房龄老之外，有一个非常重要的原因是，相当一部分一手房业主的持有成本很低很低。比如很多老破小，业主当年是2w块钱分的房子，或者有些房龄20年的商品房小区，业主当年几千块钱买的。这些原始业主，一旦想快点变现，就有充足的动力砸盘，根本深不见底，这就是现在买这些小区的房子最大的风险。

最后一个矛盾是现在真正有稀缺性的新房供应太少

以最近为例，一个很明显的市场特点是高单价的新房，反而卖得好。比如朱房村的建发海晏，均价13.5w，开盘才10天，网签已经100套了。再往前推，3月份功德寺双子星，单价10.5w，开盘基本就卖掉90%以上。归根结底，还是因为海淀的产业好，前几年供应少，积压的购买需求需要释放。而且海淀不送面积，不搞背刺，购房者买起来更放心。

经济大环境不好，市场的投资机会就变少，如此一来，有钱人为了求稳往往会选择购买稀缺性强的新房项目作为资产保值的一种手段，这样就会使得这部分新房变得更加抢手，反过来，经济不好会严重削弱广大打工人群的购买能力，加上打工人群购买的房子往往没有稀缺性，这就导致他们买到的房子保值能力差，面临收入和资产双输的结局。

其实这个情况不是北京特有的，上海更加明显。

所以，你把时间拉长看，未来3-5年，真正能保值的房子，也就是我说的5%的房子，是很少的，这些房子需要具备几个特点：

①周边产业强 ②未来周边商品房供地少 ③产品本身好，对周边二手房降维打击

总结一下，如果你在北京买不到头部前5%的房子，那买房就跟买车其实也差不多，消费为主，现在是真正的“房住不炒”时代，买房就纯自住，别想太多，住的舒服就得了，如果不着急住或者改善，你就等等，很多人都是因为太心急才掉坑里的，我希望你能冷静一点。