农村房屋买卖藏雷区，律师怎样避开 “以租代售” 坑？

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花 67 万租套农村房，合同写着 “租期长期”，住了 8 年想办过户，却被告知交易无效！这到底是租房还是买房？今天就结合真实案例，带大家看清农村房屋买卖里 “以租代售” 的法律陷阱。

一、案情梳理

（一）合同签订与履行

2017 年 7 月 9 日，购房者陈明和甲房地产开发有限公司（简称甲公司）签了份《房屋租赁协议》，约定租赁甲公司在某甲村的一号房屋（建筑面积 123㎡，占地面积 99.6㎡） 。但这份协议疑点重重：

巨额 “租金”：陈明一次性交了 67 万，还约定租期内租金不变，这和普通租房按月、按年付租金完全不同；

超长租期：协议写着 “年限：长期”，直接突破了法律规定租赁合同最长20 年的限制；

特殊权利：陈明不仅能转租，还享有房屋 “所有权”，遇到拆迁能拿土地和房屋补偿，这妥妥是买卖房屋才有的权益。

其实早在签约前（2017 年 6 月 10 日），甲公司就给陈明开了 “房费” 收据，后续陈明也交清了全款。可这么多年过去，房子一直没办过户。

（二）纠纷焦点与各方主张

陈明把甲公司告上法庭，提出诉求：

确认《租赁协议》无效；

甲公司返还 67 万及利息（从 2017 年 6 月 11 日起算）；

如果合同有效，那就解除协议，甲公司返还房款并支付资金占用费 。

甲公司却不同意：

坚称这是租赁协议，不是买卖，协议里没写过户；

认为协议合法有效，房子是合法建筑，公司有权出租；

强调合同履行 8 年了，陈明现在反悔违背诚信原则；

就算合同无效，陈明也该付 6 万房屋占有使用费 。

（三）案件关键事实

土地性质：房屋建在农村集体土地上，陈明不是该村集体经济组织成员；

背景协议：甲公司和某甲村委会合作，约定房屋经营权、使用权是2016 - 2066 年；

交易本质：协议条款、付款方式、权利约定都表明，这看似租赁，实则是房屋买卖 。

二、案件分析

（一）协议性质认定

从法律和交易常理来看，这份协议就是 “以租代售”：

价格与租期不合理：67 万租金远超农村租房市场价，“长期租赁”明显违规；

权利转移特征：陈明享有类似房屋所有权的权益，这不是租赁该有的；

证据佐证：“房费” 收据和曾签过买卖合同的经历，都证明双方真实目的是买卖 。

（二）合同效力判定

根据《土地管理法》，农村宅基地只能在本村集体成员间流转 。陈明不是本村人，却通过 “长期租赁” 的形式变相买房，这是在故意绕开法律规定，损害了农村土地制度和集体利益，所以协议无效。

（三）责任划分与风险

甲公司过错：作为专业企业，明知法律限制还搞 “以租代售”，负主要责任；

陈明过错：看到 “农村宅基地” 还签协议，没尽到谨慎注意义务，也有过错；

法律后果：合同无效后，甲公司退钱，陈明退房，双方的资金占用费和房屋使用费相互抵销 。

三、裁判结果

法院判决：

确认陈明和甲公司的《租赁协议》无效；

甲公司 7 天内返还 67 万，陈明 7 天内退还一号房屋 。

四、案件启示

（一）购房者避坑指南

查清土地性质：买农村房屋前，一定要确认土地是集体所有还是国有，自己有没有购买资格；

警惕异常条款：遇到 “长期租赁”“一次性大额租金”“赠送所有权” 这类条款，建议咨询专业律师；

保留关键证据：合同、收据、聊天记录都存好，万一出问题，这些就是维权关键 。

（二）法律救济途径

要是遇到类似纠纷：

尽快起诉确认合同无效，减少损失；

和对方协商退钱退房，谈不拢就走法律程序；

找专业律师帮忙，制定合适的维权方案 。

农村房屋买卖水很深，“以租代售” 的坑千万别踩！要是你也有类似困扰，欢迎留言或私信咨询，专业律师帮你避开法律雷区！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）