业主维权：吃相难看与坑蒙拐骗

一、

6月23日，星期一。

这既是平凡的一天，但注定亦是不平凡的一天！

对于大多数，生活在这座城市的人而言，这不过是每周都会重复一次的开始，但对于居住在阳光上城的住户而言，这将又是一次小区业主维权的对决。

阳光上城业主与云电阳光房地产开发有限公司（以下简称“阳光地产”）关于地下车库产权争议的维权对决。

在这一天，阳光地产准备强行收起地下停车费！

“吃相难看”与“坑蒙拐骗”是两个句子的状语，它们修饰的动词分别是“收费”与“抢钱”！

这是一场吃相难看的收费！

这是一场坑蒙拐骗的抢钱！

二、

在过去很长一段时间里，小区停车收费矛盾冲突一直存在，但这也掩盖了问题的本质核心——地下车库产权归属问题。

在“10·16”小区维权之前，关于小区停车收费的矛盾冲突，基本是小区业主与瑞丰物业的对抗，而阳光地产基于委托收费关系，则悄悄的躲在了瑞丰物业的背后。

在“10.16”小区维权之后，经过小区物委会与鸿园物业多次协商，物业服务质量有了一定提升，物业服务态度有了积极改变。想必，鸿园物业也清楚地下车库的产权归属问题，不愿再接受委托收所谓的停车费了，阳光地产不是要解决产权归属质疑的问题，而是急不可耐的直接跳到了前台，招聘或外包小区地下车位停车收费业务，并且还占用了小区的物业服务区。

阳光地产此举不仅是吃相难看，而且实属在背刺鸿园物业公司。虽然，鸿园物业的前身——瑞丰物业，也曾是阳光地产的全资子公司，现在双方都是国有企业，都属于南方电网旗下的企业，但却如此背刺就很不地道了。

姑且不提地下车库的产权归属，仅就阳光地产占用小区物业设施对地下车位收起停车费的行为，此举会触发以下法律问题：

第一、破坏了小区物业服务区域的管理秩序。

根据《物业管理条例》第三十四条之规定，“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”。小区地下车库属于小区建筑的配套设施，这是一个统一的物业服务管理区域，阳光地产并非阳光上城的物业服务公司。

目前，阳光地产把物业公司的保安，换成了自己的收费工作人员，而这些收费人员是不承担小区安保责任的，这就使得小区的物业安保出现了问题。同时，阳光地产无权占用小区的物业服务用房进行所谓的停车收费工作。

第二、阳光地产强制收起停车的行为涉嫌违法。

阳光地产强制收费的行为是指，收费工作人员以控制收费闸机的方式，阻碍小区业主自由进出地下车库，并以此阻碍方式强迫业主缴纳停车费。

首先、停车收费是平等主体之间的民事关系，产生争议纠纷的解决办法是和解、调解、仲裁及诉讼，阳光地产作为民事关系的一方当事人，无权对小区业主进行人身自由的限制；

其次、法律保障公民的人身自由不受侵害。小区业主在驾驶机动车时，驾驶自由即是人身自由的自然延伸，阳光地产以业主欠费未缴为名，就对业主驾驶的机动车进行阻拦，其本质是限制了业主的人身自由。

根据《治安管理处罚法》第四十条之规定，“非法限制他人人身自由的”，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款；情节较轻的，处五日以上十日以下拘留，并处二百元以上五百元以下罚款。

第三、阳光地产强制收费背刺了鸿园物业。

根据《物业管理法》第四十六条之规定，“”物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”。

鸿园物业不跟阳光地产玩了，阳光地产只能自己来收费，但阳光地产的强制收费行为，却属于限制了小区业主的人身自由。

那么，你让鸿园物业的保安看到之后，对于这种违法行为是报警呢？还是不报警？虽然，都同属一家国有企业，但如此背刺却有些不地道。

第四、强制收费的可处罚性。

根据《青岛市物业管理条例》第八十八条第四款之规定，“物业服务人采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费用的，责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款”。

《青岛市物业管理条例》是一部现行有效的地方性法规，于1998年11月20日，青岛市十二届人大第六次会议通过，迄今已经历了三次修订或修正。

“他山之石可以攻玉”！

三、

目前，阳光上城地下车位争议纠纷，就犹如一枚烫手的洋芋，有的人避之不及，有的人却主动捡了起来，有的人却想从中获益。

在地下车位产权有争议的情况下，阳光地产就义无反顾的坚持要收停车费，甚至是直接站到前台招聘员工强制收取费用，也不知道阳光地产是用了什么样的方法，招聘了这些不谙实情的收费工作人员。

毫无无疑，这些不谙实情的收费工作人员，必定处于阳光地产与小区业主维权对抗之间。也不知道，阳光地产与这些收费人员是否签订了劳动合同，收费人员在工作中造成的行为后果，是由阳光地产承担责任？还是由收费人员自己承担责任？

四、

小区既是整体、亦是个体；业主既是个体、亦是整体。

目前，小区维权陷入这种紧张对坑的局面，并非是业主要以阳光地产进行对抗，故意拒绝缴纳地下车位的停车费，而是在明确其产权归属的前提下合理缴费，这是符合小区全体业主利益的一种选择。

这种维持对峙的过程，是意志、团结及信心的比拼，正所谓，“狭路相逢勇者胜”。阳光地产也面临着这种局面，要么强制收费让小区业主屈服；要么依法解决向小区业主妥协。或许，阳光地产会抛出先缴费优惠政策，意图分化小区业主集体维权的力量；或许，部分小区业主也已经获益了。

其实，这未尝不是一件好事！

小区维权的目的就是要让业主获益，既然小区维权已经让部分业主获益了，那就说明小区的维权是成功的！然而，部分先获益的业主要明白了，你之所以能先获益，是因为有一批勇敢的业主在对抗。如果没有这些勇敢的业主在抗争，阳光地产会与你妥协让利吗？

因此，对于那些勇于对抗的小区业主，既是为了个人利益、亦是为了小区共同利益，请勿抱怨！！！

五、

6月20日，经潇湘街道发挥“乡镇吹哨、部门报到”的工作机制，市区两级的住建、自规等部门，联合参与了阳光地产与小区业主的协商会议，小区业主已经阐明了地下车位争议纠纷的解决办法。

6月23日，若阳光地产仍执意要强行收起地下车位停车费，那么这就意味着市、区、县三级政府部门的协调失败了，其结果必然是小区业主与阳光地产的直接冲突与对抗。那么，务必请业主保持理性、克制的态度依法维权。

其主要方法及步骤如下：

第一、当自己驾驶的机动车在闸栏处被栏下来之后，

1.主动询问情况，明白为何被栏了下来，

2.若是因地下车位欠费被阻拦，

2.1、你可以选择主动缴纳欠费；

2.2、你亦可以地下车位产权归属不清为由，拒绝缴纳所欠停车费；

3.在与收费工作人员的交涉过程中，记住要准备好手机录音，如果有同行的家属及友人，可以录像。

第二、在与收费工作人员交涉无果之后，应立即拨打110报警；

1.报警事由：“我在回家时候，阳光地产公司的人，非法阻碍我的自由，我要求警察到场解决”。

根据《警察法》第六条第（二）款之规定，“公安机关的人民警察按照职责分工，依法履行下列职责，维护社会治安秩序，制止危害社会治安秩序的行为。

2.治安秩序与民事纠纷。业主自由驾车出入地下车库，这属于正常的社会治安秩序，阳光地产阻碍业主驾驶机动车回家，这属于扰乱了社会治安秩序，甚至还可能造成临街交通秩序的阻碍；地下车位欠费是一个有待查明的民事纠纷。业主报警是要求警察解决治安秩序的问题，而不是解决欠费的民事纠纷问题。

3.公安督察。若业主报警之后，辖区派出所迟迟不处警，那小区业主可拨打110，对处警不力行为进行投诉。

第三、说文明话、做文明人，合法权益、依法维权。切记不能胆怯、要有勇气，但不可大吵大闹，不可威胁、辱骂收费工作人员，更不可有驾车冲撞闸栏等行为。一句话，“有事找警察！”

第四、要做好证据固定工作，也就是全程录音录像，这对后续的解决非常重要。

六、

最后，再说一点题外话！

6月23日，曲靖，南片区；

曲靖的大小网红，可要把握住这个泼天的流量了！

陈浩 记于知止堂上

2025年6月22日