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河西代表了天津新生力量，而南开是城市的气度。南开的每次变迁，都是城市开发的转折点。老城厢西拓进入西广开是天津造城的开始。从广开跨过中环线西拓是城市更新的开始。但傲娇的南开从来都不适合普通人，现在南开入门依然得3.5万以上，核心区更是豪宅扎堆。河西沿大沽南路与1号线外溢，河东客户可以沿津滨大道与9号线出走，而南开，2号线穿越一个巨大的空白地带叫西营门南运河片区，南开客户几乎是外溢无门。最近这个片区的首发项目金地喜悦里面世，等了数十年，南开外溢的最优解终于来了。

金地喜悦里鸟瞰效果图

PART01

所谓地缘，生活是个圈！

南营门、大小营门、西营门……，老天津都知道“营门”的地段含金量。清朝僧格林沁主持修筑天津城防，在老城里外五六里挖沟筑城，墙上设了6个城门，后来李鸿章增加到14个。老天津人按方位赋予这些城门俗称，就是现在所谓的营门。

西营门对应到现在是西营门大街与青年路交口，而其他营门都在和平。建国后的西营门盛极一时，王顶堤、万德庄、八里台、西湖村，大半个南开都归西营门。直到今天，生活上，西营门依然很南开。

金地喜悦里区位示意图

首发的金地喜悦里距离南开大动脉黄河道仅200米，黄河道一头是老城厢，一头是熙悦汇，中间的鼓楼、大悦城乃至于广开街都是全市核心商圈。沿着黄河道开车两个红绿灯就是南开核心区，直线开4公里就到大悦城，跟南开大学到大悦城的距离相当，甚至比水上公园到海光寺的距离还要近。金地喜悦里把守着黄河道一端，等于把守着进入南开的封面。

地铁2号线2站就是长虹公园，5站到鼓楼，10分钟左右，比天拖都要方便。更何况2号线是有名的“换乘王”，天津站换3、9号线，西南角、东南角换乘1、4号线，新兴的5、6、10号线，在建7号线均有换乘站点，说通达全城毫不为过。

地铁二号线走向及换乘线路图

黄河道串联了从西部熙悦汇到老城厢商业核心，从区文化中心到区政府的公共服务核心，从长虹公园到南开公园的城市公共景观，也有譬如崇化中学等教育人文节点，堪称南开要冲。

但个人感受是，黄河道上才是天津的城市精髓。两侧众多网红与本土老店，潮流青年必打卡的大悦城，东南角伊势丹，左手老城厢右手金街，尽头的海河两岸是最好的城市景观，过海河是意风区与天津站，外地人来天津，走这一条路加五大道足够了。

但这条路上房价从不亲民，现在长虹公园洋房价格达到6万，咸阳路上南开新盘在4万以上。南马路2004年的铜锣湾花园4万，新世界花园5.5万，格调春天4.5万，这都是接近20年的住宅。房龄稍新的紫熙台4.9万左右，就连天香水畔花园、虹畔馨苑都在3.7-4万之间，黄河道尽头的雅润嘉园二手房价都在3.1万左右。

黄河道沿线商圈及次新房

2023年西营门城市更新南运河片区住宅用地现身土地推介会时我就说：这里将会是天津楼市的大杀器。历史上这个片区跟南开就是剪不断的联系，十分钟生活圈内，日常配套与南开无差别。

曾经有天真的业内归纳说从核心向外1公里房价下降一千块，如果按照这个梯度来计算，这个片区的价格站上3.5万轻轻松松。但眼下大概率会很惊喜，寻求改善的南开外溢，赶上了南开西进发展最好的机会。

PART02

城西楼市大杀器，终于来了

站在南开区来看，商业、文化、教育、科技都密集分布在核心区，没有任何问题。但站在发展的视角来看，“科技南开”正在城市更新的大浪潮下进行一次空间重构。

2020年南开就有3家科技上市企业、5家科技领军企业、16家瞪羚企业和321家国家级高新技术企业。‌2023年的天津市科学技术奖南开区拿下95个，占全市获奖总数的53.67%。如果未来天津会出现“六小龙”一定会是在南开。但南开核心区已经尤为“拥挤”，激活南开西部开发，以适应产业发展的需求，让南开顺理成章成为城市更新的先发区域。

天拖城市更新产业载体效果图

2023年后启动的西营门城市更新南开区域、天拖两个片区城市更新项目，产业载体高达35万方。目标一致是锁定新兴科技产业，居住、服务体系仅是辅助。

要知道南开区86.4万人，人口密度高达22831人/平方千米，仅次于和平区。而在2017-2023年之间，南开区一共供应新房不到2万套。很多人问我为什么南开的次新房价格坚挺，这就是原因。强悍的地缘属性让老南开忠于一条黄河道，一条红旗南路，但是远年住房的确是不具备改善居住的条件。

密集的需求、强势的上游区域，恰恰是西营门城市更新南运河片区的机会。

西营门城市更新南运河片区城市设计草案图

2022年片区城市设计草案正式批复，整个片区定位“文旅宜居活力社区”。空间上，规划了运河文化带和铁路休闲景观绿带两个核心带，一个滨水的旅游休闲购物中心。目标打造一个集合滨水休闲、旅游，购物、娱乐及文化创意为一体的文旅核心区。从用地规模来看，居住用地为主，总面积接近180万方。

换句话说，定位文旅宜居的南运河片区整体开发与定位科技创新的南开片区城市更新，是互为补充、同步实施的一次城市西部大开发。

任何有城市宏观认知的人都会认识到西营门城市更新南运河片区的价值，当年有开发商想在整个片区砸500亿打造一个244万平方米的产业集群。也有高层领导来津不可置信的说“大直辖市有这么大面积的储备发展用地，是其他直辖市不具备的优势！”

西营门城市更新南运河片区城市设计草案

用地规模、生态资源、南开的强势辐射能力、迎合行业发展趋向的低密度规划……西营门城市更新南运河片区必然是天津楼市的新兴热点。

眼下南开房价格局以水上、学府、长虹公园为第一梯队，均价5-5.7万/平方米，都是高端改善。王顶堤、向阳路、天拖板块为第二梯队，均价3.6-4万。作为片区的首发项目，金地喜悦里的价格大概率不会向南开看齐，但是在3.5万以下，是整个市场的供应空白。

南开区板块房价地图

南开西侧一路之隔，房价想象空间巨大，生活圈几乎没变，反而是更前卫的产品，更低密度的居住形态，金地喜悦里入市后，带动南开西北片的换房潮几乎是必然。

PART03

前卫4.0建筑，配得上高能板块的起手势！

很大程度上，片区首发项目的呈现水准，决定了整个片区的调性水平。西营门城市更新南运河片区，金地喜悦里直接拿出了4.0的前卫建筑，绝对配得上整个片区的起手势。

地块南侧是芥园西道，如果用地红线贴近主干路，必然存在噪声影响，金地喜悦里南侧做了一个约6500平方米的开放式景观公园，延展面接近140米。延续建筑流线造型的石材铺装园路，自然岛屿上种植了高大的乔木散落分布，形成回环往复的效果。

非交标示意图

大尺度进深的景观带不仅规避了道路对首排住宅的干扰，穿过公园归家品质感更强。更重要的是，让整个芥园西道上的城市界面有了跳脱性的提升，上次有这种配置的项目，还是龙湖天曜。

我认为最精彩的所在，是一个融合了传统拱券与花瓣符号演绎的大尺度先锋艺术门楼。见惯了中式的堆叠，也见过尺度超大的气势，天津市场都想找到让市场眼前一亮的建筑风格。

非交标示意图

金地喜悦里的艺术之岛不光有超过3层建筑高度的体量冲击力，白色与香槟金交织色彩明艳耳目一新，还有线条流畅的前卫造型。与之呼应的是景观造型构筑的环岛落客区，功能性与归家感受拉满。看腻了方盒子与中式挑檐之后，流畅线条的艺术范儿绝对是未来天津楼市的审美取向。

非交标示意图

除了卷会所，天津楼市正狂卷外立面，金地喜悦里超配了金地高端峯系建筑风格，色调、造型、用材都卷出了新高度。大面积精准切割的玻璃面，配合大开间户型形成超大尺度的窗地比，视觉效果已经非常通透。为了强化现代建筑的镜面质感，金地喜悦里还把层间楼板与分户隔墙的纵向部位局部做了背漆玻璃阴影盒，整个横向视觉基底看上去是一水儿的玻璃，镜面效果很惊艳。

非交标示意图

通透的玻璃主体上层间线条非常考究，香槟金色铝板的主线脚色彩庄重稳定，纵向线条厚重的流线型向两侧伸展，过度到次级线脚转为轻薄，由厚重到轻盈，营造出强烈的秩序感。

非交标示意图

香槟金铝板弧线不仅做了体量感变化，而且为了最大化日照采光视野，窗口部位的铝板都做了斜面设计。建筑转角处很是细节，错层做了大尺度的弧线型铝板挑檐，既不干扰采光，又让流线型更加舒展。两个金属线脚之间是米白色真石漆，一个层间就有线型、色彩、造型的变化。

这种切面多变的复杂设计对材料控制要求极高，施工难度也必然更大，一般都只在高端住宅中使用。高迪说直线属于人类而曲线属于上帝，在拼过现代建筑的冷酷平直后，富于变化的流线造型已经是潮流取向。

非交标示意图

不得不承认，眼下的市场，对于开发商来说是煎熬，但却是买房人最好的年代。西营门片区如果在2017年启动开发，房价可能远超3万，但只能是2.0的产品配置。而现在，金地喜悦里拿出了高端配置，专属会所、铝板立面、4.0标志性的架空还有大尺度的入口开放式公园。

产品在变，核心是时代在变，天津已经不再是价格敏感型市场，正在向品质敏感型转变。金地喜悦里城市美学展厅将会在4月5日正式开放。约200米黄河道畔，共享熙悦汇的配套，超大片区的全新定位，以及站在规划前沿的产品，等了十多年，密集的南开外溢终于等来了最优解。

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