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自古北京西山区域为皇家风水宝地，自然环境优越，周边绿化率超过65%，是北京最稀有的人文、历史、环境俱佳的居住区域。香江别墅II坐落于此，并依缓坡而建，是北京稀缺的台地别墅。

香江别墅位居上西山东麓，区域内绿化率超过65%，项目占地1500亩，全盘容积率0.6，是西北部罕见的超大规模纯别墅社区。

2012年至今，西山板块只有7宗用地成交，土地供应紧张，且多为70/90住宅，香江别墅是仅存的独栋别墅。千米私家庭院冠绝西山，京西低密住宅的类别墅产品平均花园面积为200㎡，香江壹号院是最小的一亩独栋，最大的超过两亩，私家花园面积达到500-1000平米。

基本信息

开发商：香江国际

产品性质：70年商品房

占地面积：1500亩

总栋数：665栋

总户数：800户

在售产品：

叠拼：4室3厅3卫210-230㎡

独栋：5室2厅4卫356-544㎡

交房标准：毛坯(样板间精装)

单层高：3.3

容积率：0.6

绿化率：40%

拿地时间：2004年

交房时间：现房

物业公司：达文物业

物业费：5.3元/㎡

配套介绍

1. 交通香江别墅 周边立体交通路网环绕，畅达中关村，八达岭高速、京新高速、京礼高速、北清路、顺沙路及北六环等 城市交通快速路纵横交错，交通出行高效便捷，出行半径辐射全城。

2. 教育汇佳国际学校、人民大学爱文国际学校、北京大学研究生学院

3. 医疗北大国际医院、北京市昌平区阳坊社区卫生服务中心

4. 商业永旺国际商城、永丰高新科技产业基地

5. 休闲华彬高尔夫庄园、阅兵基地、八达 岭奥特莱斯、乐多港万豪温泉酒店、 乐多港环球影城、乐多港主题乐园

香江别墅位于昌平区顺沙路和温南路交汇处，家门口就有东西向和南北向的交通干路，还不错。

高速路有六环、京礼高速、京藏高速、京新高速，交通配套没问题。

和大部分别墅项目一样，香江别墅也不临铁。坦诚地讲，距离地铁较远，开车通勤最方便。哪怕是外地车也行，毕竟是五环外，限号影响不大。

因为香江别墅算是一个老盘社区，所以基础的生活配套已经有了，门口的顺沙路有公交车。

开车上班要多久？

举个例子，开车到永丰地铁站，21.5公里，28分钟左右。

到北清路上的生命科学园、航天城、永丰、环保科技园、翠湖科技园，大约17-23公里，通勤时间22-32分钟足够。

昌平有一个新楼盘，关注度很高，北京城建国誉燕园，普通住宅项目。而香江别墅距离这个盘只有3公里，距离海淀上庄4公里。

小区一共三期，目前只有二期有房，上图是二期的房源分布。二期的东西两侧分别是香江别墅的一期和三期，早已售罄。

开发商是香江集团，来自香港。本以为是小开发商镀金，没想到实地了解发现，开发商在北京竟也有过一些知名项目，比如国贸的财富中心、财富中心购物广场、千禧大酒店、数码大厦。

售楼处比较大，走的是奢华风，品质还可以，但说实话，风格有点过时。毕竟是老盘，一直用的同一个售楼处。

周边最大利好，当属北京大学的昌平新校区，注意，不是昌平西山口的那个校区，这是新校区，就在香江别墅小区东北角1.4公里左右。

北大这校区占地面积很大，最早其实是民办吉利大学的校址，后来北大买了下来，据说去年的新生军训就在这。有些学院已经进驻，这点比西山口那个强多了。

128#和129#之间，这两栋是在售的叠拼别墅，但最北侧的128#好像没什么房源了。两栋楼之间是硬化的地砖，不是草地，有些遗憾。

估计是为了应对消防检查，现在很多小区都要求硬化。（甚至有些没改完的小区也被要求这样设计，引来无数吐槽）

欧洲托斯卡纳风格，确实很漂亮。这种风格的新房不会显得新，比较吃亏，但住个几年又不会显旧。

现在的叠拼产品，往往都是6层洋房改的，严格讲并不是别墅用地。普遍都是上中下叠，三个户型，而且大部分都要带着地下室卖，为啥要这样？

一是因为新地块容积率都不会太低，纯别墅地块极少。二是现在的土地成本太高，挖出地下面积，可以捆绑销售，提高利润。

香江别墅的优势，在这一维度就体现出来了。老盘有老盘的好处，0.6的超低容积率，吊打北京八年内的所有新房别墅。基础素质在这摆着，比较豪横。2004年就拿地了，利润率相当充足，没必要再挖什么地下室捆绑售卖了。

香江别墅的叠拼上下共四层，不需要搭配地下室。一二层是下叠，三四层是上叠，简单干脆。上叠可观山景，下叠有南北双花园，差异明显。

北向花园（不同房源的花园面积会有一点出入，实地看房的话会讲解，想安排靠谱销售的可以加童谣选房）

下叠户型的南向花园

有花园意味着什么？

只要您对比过其他盘就会知道，由于《限墅令》和禁止绿地空间私有化等规定，现在的叠拼大部分都不送花园。

即便说送，也都不敢承诺，而且也不会有围墙。而香江别墅不仅送南北花园，还是有围墙的那种，稀缺性相当足。

进入到实际交付的房间内部，这是下叠户型的客厅，还有一个门可以直通南花园。层高也是香江别墅的优势，最多达到了3.3米，一般的住宅都是2.9米，秒杀新项目。

花园是真正的私人空间，只要您别私搭乱建就行。有的业主选择铺砖硬化，有的种点小菜，有的会做成私家园林。

这是上叠户型的客厅层，南向有一处摆放空调外挂机的位置貌似可以打通，但前提是不影响小区整体外立面，物业管理的还是挺严格的。

在上叠户型的四层，景观确实非常好，很开阔，不会有普通平层住宅的压抑感。小区整体超低密度，南面的别墅也基本都是两层的，所以上叠会有一览众山小的感觉。红瓦绿树很漂亮，可观山景，空气自然也非常好。

这种别墅项目，就怕物业不作为，时间长了大家开始私搭乱建。

虽然不是啥大品牌物业，但开发商自持物业确实让人眼前一亮，维护的不错。外立面追求一致和整体美观，所以要有改动的话必须要先申报物业，某种角度来说，这是好事。

一般小区绿化率是30%，这里是40%，还不错。我转悠了一大圈，树木基本长得都还可以，园艺工人不少。

街道整洁，垃圾桶周围也干净利索，小区环境没问题。物业管理是一方面，人群素质其实是另一方面。“千金买房万金买邻”，说得就是这事儿。

香江别墅的业主很多是高校老师，旁边有北京大学，几公里以外的沙河高教园还有6所大学。对于他们来说，通勤距离方便，性价比又高。

还有一些业主是航天城、翠湖科技园、环保科技园的科研工作者和永丰的IT人士，再就是在创新基地中移动、中石油、中石化工作的。整体来说，人群结构不错，住别墅的人群大多是想有更好的生活环境，注重家庭。

接下来，去探寻一下小区楼王的这几栋纯独栋住宅。

纯独栋还有单独的名字，叫“香江壹号院”，院墙上的字已经被郁郁葱葱的绿植遮挡住了。绿化和景观真不错，

进了院，不再是托斯卡纳风格，换成了常规的美式独栋风。

大独栋的南花园，院子也可以硬化，对面的一户人家就是这么搞的。

户型是U型设计，中间还有一片花园，但是未售房源没人管理，所以都是干草。这张图是从客厅往北侧的主卧看到的景观。

客厅三面采光通风，挑高不错。

这是从主卧往南看的景观。独栋房源地上部分两层，单层面积很大，地下也有一层，所以一共是上下三层。不算花园，最小的350㎡，售价1500万。每间独栋的花园面积不同，但基本都不小，这种阔气程度是新别墅项目所不能比的。

现在已经不让做独栋了，顶多是类独栋，与邻居家要共用一面墙。但香江别墅是纯独栋，真正的“独门独院，有天有地”，私人属性极强。不用怕楼下投诉，也不用怕楼上噪音，适合熊孩子多的家庭。

院子的一部分，您日常运动打个羽毛球问题不大。

北向的院子。有些业主选择在院子里面种树，但除非您是对植物很有研究，有这爱好，不然的话其实必要性不大。院墙外绿化已经足够了，物业种了一圈树。

南北通透的主卧，同样是大挑高和270°采光通风。香江别墅的所有房源都是毛坯交付，大部分别墅都这样，毕竟还是愿意自主参与设计的居多。

一层的走廊。

这是名义上的负一层，实际上并非纯粹的地下室，属于半地下室。开发商在侧面多挖出来一部分，这样就能有采光和通风的空间了，印象中有三个窗户和一个门。新盘的话，还真没有这么干的。

这地下室用来储存杂物、洗衣房、家政间、酒窖都没问题，听说还有做琴房和画室的。

物业挂出抗击疫情的条幅。

如果您想要大户型，有大庄园感觉的，这项目也能满足，应该有一两套大的。小区自带会所，还有一片运动场地。

我对这盘最大的印象：小区漂亮，绿化好。别忘了，这可是纯别墅社区，这点太重要了。

户型介绍

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B1下叠户型图

B3上叠户型图

独栋户型图

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在售情况：（具体价格以现场为准）

21号：东南、西北朝向，5室2厅5卫，1790万/套，分布于楼栋21栋。

29号：西南、东北朝向，4室2厅3卫，1570万/套，分布于楼栋29号楼。

B3：南、北朝向，4室3厅3卫，680万/套。

B1：南、北朝向，4室3厅3卫，770万/套。

19号：南、北朝向，5室2厅4卫，1600万/套，分布于楼栋19号楼。

26号：西南、东北朝向，6室2厅4卫，2715万/套，分布于楼栋26栋。

香江别墅为啥卖便宜呢？

原因必然有，这盘品相不错，但地段对于大众来说确实远点，而且是六环外，这是最大缺点。关键就看您自己觉得这盘通勤远不远？如果是海淀北部的朋友们，其实是可以考虑的。

独栋样板间，也是整个项目唯一的样板间。我称之为浓郁的浮夸奢华风，但见仁见智，还真有大哥喜欢这风格。

卧室很亲近大自然，伸手就能摘到果子的那种。

部分房源带二层露台。到底是纯别墅区，静谧，晚上乘凉会很舒服。

没有对比就没有伤害，现在的很多叠拼或者合院别墅，都是和洋房板楼在一起的，共用园林绿化出入口，混搭社区，不够纯粹，邻里矛盾的可能性也大。住别墅的感觉自己牛逼，住平层的感觉大家都一样，一个小区，你牛逼啥？

有花有草，有山有水。

未来升值

在北京新总规中曾两次提到昌平，一是昌平作为“两轴多点一区”中的重点生态涵养区，继续发挥其上风上水，青山绿水的良好生态优势。

二是于产业而言，昌平的未来科学城被纳入总规中“三城一区”的产业战略版图，成为北京建设全球影响力的科技创新中心的主战场。

同时，交通网络的完善，也大大拉近了从昌平到主城区的距离。这些利好增强了大家到昌平置业的信心。

昌平近一年来大量承接了来自朝阳、海淀两侧的升级客群，所谓“左右逢源”。

如果把昌平区域分为东部、中部、西部三个板块，东部以北七家未来科学城为核心吸引的是来自望京商圈、亚奥商圈的客群；中部八达岭高速和西部上西山板块吸引的是海淀以科技产业为主力的客群。

如今呈现的格局是：昌平东部新别墅项目多，产品线丰富，从1000万到上亿皆有供应；中部沿八达岭高速一侧，老别墅项目居多，规模和容积率占优，但总价段多在2000万以上；西部项目较少，以大盘为主，总价在千万以内，性价比较高，但关注度不高。

昌平西部利好频出，之前区域房价“东高西低”的趋势有望在几年内改观，现阶段昌平西部构成的房价“洼地”可为买房人留意，其中的升值空间和板块蜕变孕育着新机遇。

值得关注的是，北大表示，将推动吉利校区建设。北大校长林建华提到学校将做适当的空间调整，计划将北京吉利学院作为北大疏解的备用空间。

北京吉利学院为民办本科，位于中关村昌平园区内，学校占地1300亩，本次北大双一流方案提到“吉利校区”，也侧面印证了北京大学北校区落址昌平的消息。

更重要的是，借助于中关村北扩加速的契机，昌平“大中关”IP已经成型，西部区域内已吸引了百度、腾讯、网易、新浪、联想、华为、用友等一大批国际级高新技术企业的入驻。

北京新总规中提出的“科技创新中心”，其重点建设主体就是由中关村与昌平承担。产业的发展，人才的涌入，却没有相应的住宅供应予以满足

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