房产版“重金求子”！老掉牙的套路，重现青岛楼市！

10来万就能在青岛买个“智慧农贸市场”摊位，10年返租回本！天底下真有这样的好事？如果真能稳赚不赔，开发商干嘛不自己留着发财？这不就是楼市版的“重金求子”吗？这个所谓的“智慧农贸市场”，到底是投资新风口，还是智商税？

▲李沧龙湖春江天境

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智慧农贸市场长啥样？

“十几万就能当智慧农贸市场的房东！十年返租包你回本！”最近不少青岛市民接到了这样的推销电话，电话那头描绘的“第四代智慧农贸市场”，位于李沧区龙湖春江天境小区的地下一层。走近一看，这个号称年底开业的农贸市场，入口狭窄，门头上挂的牌子是——青山路景隆市集。

所谓智慧农贸市场，是指食品溯源、线上商城等大数据管理，听起来高大上。可现实呢？一个小区地下的农贸市场，真能靠这些高科技名词翻身？

▲青山路智慧农贸市场的宣传

其实说白了，就是一家运营公司，包下了一批不好卖的商铺，然后进行改造，宣传后期要统一招商统一运营。感觉更像是找了个新由头，把卖不掉的商业地产库存甩出去。

据景隆的销售人员介绍，青山路智慧农贸市场，一个摊位总价十几万，摊位面积4~6㎡左右，单价约3.1万余元左右，折合下来单价一点也不低。

2、

这样一个摊位，能赚多少？

智慧农贸市场，究竟是是真香还是智商税？要判断这商铺值不值得买，先得算笔账，看看它能不能养活自己。以租一个6.33㎡的摊位为例，租金每个月1160元；每天物业费10块，电费10块，一个月下来就是600元，加起来总成本1760元，平均一天差不多60块。这60块貌似不多，可问题来了，青山路这农贸市场的客流量到底有多少？没人知道！

▲青山路智慧农贸市场，号称辐射30万人口

龙湖春江天境小区地下的农贸市场，缺乏步行街式人流，能有多少人专门跑来买菜？附近居民可能会来，但指望它变成青岛版的“网红菜市场”，吸引外边的人蜂拥而至？

再说这个智慧农贸市场，有智能支付、溯源系统啥的，可这些东西真能吸引顾客吗？去菜市场买菜，不就图个新鲜便宜？谁会因为“智慧”，就多跑几公里来这儿买菜？

据统计，2023年全国农贸市场平均租金回报率仅3.2%。青山路智慧农贸市场，运营方景隆若承诺年回报7%，这收益率显然远超农贸市场正常的平均水平，一旦租金高于市场价，铺面就难以招商，将来大概率空置。

3、

10年返租真的靠谱吗？

青山路智慧农贸市场，最吸引人的，还是那个“10年返租回本”的承诺：按7%的年回报率，每季度返租金，10年后本金就回来了，稳赚不赔！但这事儿咋越琢磨越不对劲呢？10年是个啥概念？青岛楼市这10年能变成啥样，谁说得准？谁敢打包票？

▲青山路智慧农贸市场销控图

返租这种模式，在房地产圈里并不新鲜。听上去投资者稳赚不赔，实际上埋着不少雷：返租协议不是和开发商龙湖签的，而是跟一个叫“景隆”的运营方签的。龙湖把商铺卖给业主后，转交给“景隆”运营，可这“景隆”是啥来头？万一经营不善或者……业主去找龙湖说理，说得着吗？说到底，这种返租模式看着像天上掉馅饼，其实是陷阱。如果真能稳赚，开发商为啥不自己留着，非要卖给你？

▲青山路智慧农贸市场，内部实景

这个智慧农贸市场听着高大上，其实就是老掉牙的商业地产营销套路翻版：商业前景不明，返租承诺更是画饼，就连消防验收能不能过关，都要打一个大大的问号。十来万不算多，但掏钱之前，不妨先动动脑子！扔进这种地方，搞不好就打了水漂。