卖地收入越来越少，地方财政到底有多紧？钱都去哪了？一文说清楚

近年来，财政缺口不断拉大，地方政府的钱袋子正经历前所未有的考验。过去十年，土地出让收入占地方基金本级收入比重首次跌破50%，降至历史性低点。2025年初的这一标志性数据，宣告了运行二十余年的“土地财政”模式迎来根本性转变。

与此同时，地方财政缺口从2021年的10.1万亿扩大到2023年的11.9万亿，即使中央转移支付增加至10.5万亿，仍有约1.4万亿的赤字无法填补。

如今在全国293个城市中，财政自给率超过100%的城市仅剩上海一座。地方财政的紧张程度已经成为一个无法回避的现实难题。

地方财政到底有多紧呢？

2024年地方土地出让收入预计降至48699亿元，较上年下降16%，连续第三年出现两位数降幅。与2021年8.7051万亿元的历史高位相比，短短三年缩水接近3.8万亿元。

这种断崖式下跌在地方层面表现得尤为明显。以青岛为例，2020年该市土地出让金高达1000.9亿元，到2023年仅剩约435亿元，缩水逾六成。2025年第一季度，下滑趋势仍在延续。

从全国范围看，2025年前4个月全国卖地收入9340亿元，同比下降11.4%，土地收入占地方财税收入比例从2020年的46%骤降至20.28%。

为何卖地收入会出现锐减呢？

第一， 政策调控转向

笔者认为这个是最大的原因，在中央“房住不炒”定位下，“双集中供地”和房企融资“三道红线”等政策相继出台，直接压缩了土地出让节奏和溢价空间。

这些措施为土地市场降温定下基调，地方政府再难复制过去土地收入持续攀升的盛况。

第二， 市场行情转冷

全国楼市整体低迷，开发商普遍对未来预期转为保守，不再激进拿地。一些新城区库存去化压力不小，而人口和产业增量并未出现飞跃，开发商对非核心城市后市信心不足，拿地意愿大幅降低。

第三， 房企资金链困局

2021年以来恒大等房企相继爆发债务危机，众多民营房企元气大伤甚至资金链断裂，无力支撑大手笔拿地。如今开发商拿地前都要精打细算，“利润不够，宁可不拿”成为行业共识。

地方财政的钱都去哪了呢？

1、 偿债支出占据大头

2023年前八个月，全国地方政府发行债券约5.4万亿元，其中2.3万亿用于偿还旧债，占比超过40%。在前期偿债高峰即将到来的背景下，2024、2025年地方赤字预计将分别达到1.6万亿、2.9万亿。

2、 民生刚性支出持续攀升

教育、医疗、社保等民生支出具有刚性特征，难以压缩。2024年卫生健康等支出显著加大，进一步加剧了地方财政压力。

地方政府“三保”（保基本民生、保工资、保运转）支出确为刚性需求，成为财政支出的基本盘。

3、 基础设施维护成本高企

全国公路每年收支缺口超过7000亿元，随着公路老龄化、偿债高峰期和养护支出增加的到来，缺口会越来越大。

自1988年“贷款修路、收费还贷”政策实施以来，目前一大半的政府还贷公路（20年收费期）都面临着临期和“断炊”的风险。

地方财政的钱流向哪里？偿债、民生、基建的刚性支出构成主要去向，如同一个不断扩大的资金漏斗，吞噬着日益萎缩的地方财力。面对土地财政的退潮，地方政府需拿出“开源节流”的勇气：既要招商引资发展产业，培植新的财政收入增长点；也要优化财政支出，防范债务风险。

只有真正让土地定价回归合理，让产品契合实际需求，才能走出土地财政的阵痛，实现房地产市场和城市发展的良性循环。