官网 ꦿ℘@招商象屿星耀翠湾官方售楼处发布：星耀翠湾品质生活！

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上海浦东招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-9939-964....招商象屿·星耀翠湾作为浦东新场板块的明星项目，由招商蛇口与象屿地产两大实力房企联袂打造，以4.7万/㎡的均价和266万起的亲民总价，成为张江科学城南拓战略核心区的品质住宅标杆。这个总建筑面积约20万方的现代美学社区，完美融合了张江产业外溢优势与新场古镇文化底蕴，为追求品质生活的都市家庭提供了全新选择。

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The project mainly promotes 2 to 4 bedrooms with a construction area of approximately 72 to 115 square meters
项目主推建面约72-115㎡2-4房
The average price is only 47,000 yuan per square meter!
均价仅4.7万/㎡！
The total price starts from 2.7 million.
总价270万起，
All units ranging from 72 to 85 to 97 square meters are discounted by 5%, and units of 115 square meters are discounted by 96%
72-85-97㎡户型统统95折、115㎡户型96折
For 72-85 square meters, a parking space deduction voucher worth 40,000 yuan is given; for 97-115 square meters, a parking space deduction voucher worth 60,000 yuan is given
72-85㎡赠送车位抵扣劵4万元整、97-115㎡赠送车位抵扣劵6万元整
The replacement customer cycle is negotiable, with numerous discounts. This is a golden opportunity that won't come again!
置换客户周期可谈，优惠多多，机不可失、时不再来！
As The Times enter the Zhangjiang era, Xinchang, with its golden axis, becomes the direction of future trends
时代进入张江时间，坐拥黄金主轴的新场，成未来趋势所向
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It is now the 30th year of the development of Pudong. The central and southern parts of Pudong show a point-like development trend and have not yet achieved full prosperity.
如今是浦东开发的第30个年头，浦东中部和南部呈现点状式发展态势，尚未实现全面繁荣。
This is also the reason why the public generally believes that "the north of Pudong is better than the south, and the hinterland of the Huangpu River is better than the coastal area".
这也是为什么大众普遍认为浦东“北部比南部好，黄浦江腹地比沿海区域好”的原因。
The "Central Urban Belt" where Xinchang is located, due to its characteristic of "linking the east and west and linking the north and south", is the key to improving the overall development quality of Pudong New Area.
而新场所在的“中部城镇带”，因其“链接东西、勾连南北”的特性，是提升浦东新区整体发展质量的关键。
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Therefore, if Pudong wants to develop more evenly and fully, it must build a "golden belt" in the central region.
故而，浦东想要发展的更均衡、更充分，就必须在中部打造一条“金腰带”。
According to the "Series Research Report on the Economic Development of the 'Central Urban Belt' in Pudong", we find that Xinchang is in a leading position in terms of the total output value of industrial enterprises and tax revenue indicators.
根据《浦东“中部城镇带”经济发展系列调研报告》，我们发现新场在工业企业总产值和税收收入指标上，处于领先态势。
Economic indicators can reflect the degree of development and industrial level to a certain extent.
经济指标能在一定程度上反应发展程度和产业能级。
So the question arises: Why Xinchang?
那么问题来了，为什么新场？
We think that Xinchang is a very special one:
我们认为，新场是很特别的那个：
01. Xinchang is also located on the North-South Innovation Corridor in Pudong.
01、新场，同时也在浦东南北创新走廊带上。
Because it is located at the intersection of the central urban belt of Pudong and the north-south innovation corridor belt, with Zhangjiang Science City to the north and the Lingang Free Trade Zone to the south.
因为它地处浦东中部城镇带和南北创新走廊带的交叉点，北有张江科学城、南有临港自贸区。
02. Xinchang is the only one that has always belonged to Zhangjiang Science City.
02、新场，是唯一一个一直属于张江科学城的。
Before the expansion of Zhangjiang during the 14th Five-Year Plan period, Xinchang was an important carrier of the Zhangjiang Innovative Drug Industrial Base. Therefore, one of the two planned pillar industries of Xinchang is biomedicine.
在“十四五”张江扩区之前，新场就是张江创新药产业基地的重要载体，因此新场的两大规划支柱产业之一就是生物医药。
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03. Xinchang, on behalf of Shanghai, jointly applied for World Cultural Heritage status. Therefore, the other of the two major planned pillar industries of Xinchang is cultural tourism.
03、新场，是代表上海联合申报世界文化遗产的，因此新场的两大规划支柱产业另一个就是文化旅游。
04. Xinchang is in harmony with the Shanghai International Tourism and Vacation Zone.
04、新场，是与上海国际旅游度假区同频共振的。
Because Xinchang itself attaches great importance to the cultural tourism of ancient towns, it is an important node on the true "Around Disney" tourism and leisure route.
因为新场本身就重视古镇文化旅游，因此它是真正的“环迪士尼”旅游休闲线路上的一个重要节点。
At this juncture, a high-quality project emerged, grandly unveiling this brand-new era!
在这个节点之上，一个高品质项目应运而生，TA为这个全新的时代，华丽揭幕！
It is China Merchants Xiangyu · Xingyao Cuiwan!
TA就是招商象屿·星耀翠湾！
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上海浦东招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-9939-964....项目首开3、4、5、8、13#等5幢，首开房源356套，楼幢位置及户型分布如下

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上海浦东招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-9939-964....建面约72㎡2房1卫，做到双开间朝南+全卧室带飘窗总价低至2字头，是刚需上车2房的优质之选。

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上海浦东招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-9939-964....建面约85㎡3房1卫，做到三开间朝南+全卧室带飘窗+卫生间干湿分离+动静分离，非常紧凑的小3房。

双卧室+客厅朝南，室内通风效果上佳，采光充沛舒适；该户型非常适合三口、四口之家居住。

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上海浦东招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-9939-964....建面约97㎡3房2卫，升级版大3房，入户玄关+主卧套房设计，整体私密性更强，空间更为宽敞。

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With a construction area of approximately 115 square meters, it features a 4-bedroom, 2-living room and 2-bathroom layout. It is designed with four south-facing rooms, all bedrooms with bay Windows and a master bedroom suite, making it a four-bedroom apartment in one go.
建面约115㎡4房2厅2卫，做到了四开间朝南+全卧室带飘窗+主卧套房设计，一步到位的大四房户型。
It combines the functionality and spatial scale of a large four-bedroom apartment, which is very rare and more suitable for a family of four or a three-generation household to live in.
兼顾大4房的功能性和空间尺度，非常难得，更适合四口之家或三代同堂家庭居住。
The three bedrooms and the living room face south. The entire south-facing lighting surface is very large, and the indoor lighting effect is excellent.
三个卧室+客厅朝南，整个南向采光面非常大，室内采光效果极佳；
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The master bedroom is designed as a large suite, featuring a walk-in closet, bathroom and bay window, providing a private space exclusively for the owner.
主卧做了大套房设计，带衣帽间+卫生间+飘窗，专属于主人的私密空间；
The high-end custom decoration quality of this project is extremely hardcore. It carefully selects quality brands, far surpassing competitors at the same price range. Especially the perfect and meticulous details have left the customers who have seen it in awe!
项目高定装修品质非常硬核，甄选品质品牌，远超同价位竞品，尤其是完善的精工细节，让看过的客户大呼惊艳！

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上海浦东招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-9939-964....入户门设置玄关柜收纳体系，三段式设计，定制橱柜+石英石台面

入户门锁采用指纹密码门锁，这是在豪宅中才能看到的配置。

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上海浦东招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-9939-964....大件方面，项目采用东芝、日立、松下（或同等品牌）的空调、博世（或同等品牌）的地暖。

更使用智能家居控制：二合一温控（客餐厅），整体升维家居感官体验。

客餐厅的颜值超高，地砖、墙布都在交付标准里，整体风格更为统一，将好看+好用发挥到了极致！

客厅和卧室的窗墙比非常高，室内通透明亮，可以吸收的阳光也会更充沛。

厨房区域是交付的重头戏，选用品牌非常考究。

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上海浦东招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-9939-964....考虑油烟问题，厨房配备了实用且耐用的老板（或同等品牌）吸油烟机、燃气灶，博世（或同等品牌）燃气锅炉等，全程式洗切煮细节关照。净水器、洗碗机等进阶装配，让厨房装标更高一层楼。

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上海浦东招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-9939-964....厨房使用科勒（或同等品牌）厨盆、厨盆龙头，使用起来更加方便；更有定制橱柜、石英石台面，美观耐用的同时也方便日常清洗。厨房墙砖、地砖、吊顶都是统一色调，非常美观。

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上海浦东招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-9939-964....卧室区域的配置更注重质感的营造。

2个大户型的主卧做了套房设计，卧室都使用实木复合地板，虽然成本会更高，但仪式感和舒适度更能得到保证。

卫生间的配置也非常不俗。

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上海浦东招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-9939-964....项目配备了科勒（或同等品牌）的马桶、台盆、龙头等，更设置有暖风机，定制卫浴柜，时尚美观，实用性也非常高。

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上海浦东招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-9939-964....项目对于设计细节的把控也非常到位，埋藏在美感之下的是无处不在的收纳空间预留。

玄关、厨房、卫生间等生活每一个驻足的空间都有随手可得“百宝箱”，餐厅、卧室预留了收纳空间，几乎做到无死角收纳。

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玄关采用极简设计，门套与右侧柜体一体化加宽处理，消除L型转角生硬感。不锈钢包边门套与空间金属元素呼应。悬空鞋柜延伸至过道，形成视觉过渡同时保持入户通透性。

透过鞋柜看向过道，门全部做了到顶的处理，中间的腰线在公共开放区域是整体贯穿的元素，并结合柜门的开启高度，硬包的中线高度等等做了一个整体的联系。

客厅和餐厅做了整体的开放空间客厅的中轴线贯穿客厅和餐厅的中心，吊顶侧边一些细节的处理与柜子的钢条和大理石的分缝有一些联系，整体立面的横向缝隙的高度都有一些相应的联系，让空间的感受更为整体并且相互之间有一些联系。

餐厅背景墙十分简单，用了简洁的理石和硬包分缝来做配合处理，餐边柜和餐椅的颜色呼应，深色的餐桌在浅色的空间处形成明度上的差异。

从过道看向大门入户处，整个过道的中部在书房是三连轨道的滑门，平常可以完全收纳在墙内，让过道亮起来，厨房的门也是超窄的玻璃铝合金门推向墙内，形成比较开放式的厨房。

主卧的空间相对较大，背景是利用左侧的窗帘做的对称硬包的处理，其实后面有暗藏的灯带，使层次更为丰富一些，整体的家私和风格的感觉延续客厅，注重品质和空间的感受。

主卫的设计整体为白色的调子，双盆的设计让使用更加方便，浴缸的位置靠窗，让泡澡的时间更加惬意。

小儿子房的空间柜子上下做了分色的设计，下部的木色结合凸窗台一直延伸到床头背景，天花由于有梁位的影响，做了三边灯带的设计，尽量扩大了高面。

大儿子房运用大量的硬包和布艺，疏密的造型关系中间留有灯槽丰富灯光和造型的层次。

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土拍回顾及规划

2023年首轮土拍首日，招商蛇口&象屿地产联合体以总价162443万元价格，竞得浦东新区新场镇PDXC-02单元02-02地块，地块占地面积39560.1㎡，容积率2，楼板价20531元/㎡，溢价率0%，房地联动价4.8万/m²

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This plot of land is located in Xinchang Town, Pudong New Area. Its boundaries are as follows: to the east, it is bordered by Plots 02-04 and 02-05; to the south, Plots 02-01, 02-03 and 02-06; to the west, Zhong 'an Road; and to the north, Leiyin Road.
该地块坐落于浦东新区新场镇，四至范围：东至02-04地块、02-05地块，南至02-01地块、02-03地块、02-06地块，西至众安路，北至雷音路。
The planned land use nature is classified as Class III residential cluster land.
规划用地性质为三类住宅组团用地。
The average opening price of the new housing project Tongrun Xinyunduhui in the same area this year is 48,000 yuan per square meter, and the average opening price of the low-density product Tongrun Xinhui Mingdi in 2022 is 59,450 yuan per square meter.
同板块新房项目同润新云都会，今年开盘均价为48000元/㎡，同润欣汇名邸低密产品2022年开盘均价为59450元/㎡。
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According to the project planning and design scheme, it is planned to build 6 buildings of 14F commercial housing, 1 building of 15F commercial housing, 6 buildings of 16F commercial housing, 1 building of 16F affordable housing, 1 building of 2F community supporting facilities, 1 KT station, 5 PT stations on the ground, 1 garbage room and 1 underground garage.
根据项目规划设计方案显示，拟建6栋14F商品房、1栋15F商品房、6栋16F商品房、1栋16F保障房、1栋2F社区配套、1个KT站、5个PT站地上建筑、1个垃圾房、1座地下车库。

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上海浦东招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-9939-964....具体经济指标如下：

央企招商蛇口和国企象屿地产已连续携手在上海打造了[招商象屿·蟠龙府]、[象屿招商·公园1872]、[象屿招商·虹桥璀璨公馆]等口碑销量双丰收项目。

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The Xiangyu · Xingyao Cuiwan project in the Xinchang area will, with its outstanding market insight and strong brand strength, create a star project in the Xinchang area without a doubt.
于新场板块招商象屿·星耀翠湾项目，将以卓越的市场洞察和强劲的品牌实力，缔造新场板块当之无愧的明星项目。
Architectural "star" quality: The Art of Aluminum plates and real stone paint
建筑“星”品质：铝板与真石漆的艺术
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Zhaoshang Xiangyu · Xingyao Cuiwan draws on the representative architectural cultural symbols of Shanghai to create a new modern building with the charm of The Times in Shanghai. It adopts the construction technique of real stone paint combined with local aluminum plate profiles, presenting a luxurious texture through detailed outlining, and achieving a brand-new urban aesthetic skyline.
招商象屿·星耀翠湾汲取上海代表性建筑文化符号，缔造具有时代韵味的上海新现代建筑，采用真石漆搭配局部铝板型材建造工艺，以细节勾勒呈现奢华质感，成就崭新的城市美学天际。

示意图

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The project has also hired a professional landscape design team to fully accommodate the garden, creating a floating forest six-realm landscape garden with approximately 300 meters of landscape green corridors, about 9,000 square meters of central landscape belts, and about 700 square meters of theme children's playgrounds.
项目更聘请专业园林设计团队，让建筑充分为园林退位，缔造拥有约300m景观绿廊、约9000㎡中央景观带、约700㎡主题儿童乐园的浮森六境景观园林。
Meanwhile, China Merchants Xiangyu · Xingyao Cuiwan fully considers the humanized care of the interior space and upgrades the two-in-one control panel assembly to create a more comfortable and appropriate living environment.
同时，招商象屿·星耀翠湾充分考量内部空间的人性化关怀，以二合一控制面板装配升级，缔造更舒适、妥帖的生活情境。

【项目鸟瞰效果图】

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上海浦东招商象屿星耀翠湾售楼处电话：400-9939-964....项目把自然景观融入社区公园中，呈现星光森境的景观。

以超长绿廊中轴为依托，缔造“浮森六境”的星翠繁森盛景。

更以精工匠艺缔造约50米超长门廊，辅以天然石材纹理拼接，更有树姿古雅迎客罗汉松，营造尊崇归家氛围。

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Throughout the community, the social elevated layer cloud space is fully arranged to provide residents with more public Spaces to create a social field for entertainment and relaxation.
在整个社区，充分布置社交架空层云空间，以更多公共空间为居民们带来娱乐、放松的社交场域。
The exterior facade is constructed with real stone paint and local metal lines, outlining and presenting a luxurious texture.
外立面采用真石漆+局部金属线条建造工艺，勾勒呈现精奢质感。

生活配套

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In terms of transportation: The project is approximately 1.6 kilometers away from Xinchang Station of Line 16. It takes only 6 stops to reach Longyang Road Metro Station. By transferring to Line 2, you can directly reach Zhangjiang Hi-Tech Park in just 1 stop!
交通方面：项目距离16号线新场站约1.6公里，6站可达龙阳路地铁站，换乘2号线1站便能直达张江高科！
In the future, Line 27, which will serve as the "Heart-Port Express Line", will connect Lujiazui, Zhangjiang, Xinchang and Lingang, linking the major industrial clusters in Pudong together.
未来作为“心港快线”的27号线，贯通陆家嘴、张江、新场和临港，将浦东主要的产业聚集带联通在一起。
(All the above are straight-line distances. Data source: Baidu Maps)
（以上均为直线距离，数据来源：百度地图）

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For self-driving, start from the project and drive westward onto Shenjiang South Road, then head north all the way to Zhangjiang.
自驾方面，从项目出发向西开进入申江南路，一路北上直连张江；
Head east and you will reach the S2 Shanghai-Lujiang Expressway Toll Gate. Keep going north and connect to the Outer Ring Road directly to Zhangjiang.
向东即达S2沪芦高速收费口，一路向北连外环线直达张江；
Or you can take the Disneyland Resort elevated Road and connect to the Middle Ring Road directly to Zhangjiang.
或者在迪士尼度假区高架接中环线直达张江。
In terms of business, Xinchang boasts urban facilities such as Shanghai Zhongyou City Plaza, Xinhuan Plaza, and Marriott Hotel. In the future, there will still be approximately 120,000 square meters of Xinchang Station TOD super commercial space, about 141.6 hectares of commercial hub residential complex development around the subway station, and approximately 80,000 square meters of TOD commercial, office, and transportation complex, among other bustling resources. The planning and construction are in full swing.
商业方面：新场拥有上海中优城市广场、新环广场、万豪酒店等城市配套，未来仍有约12万方新场站TOD超级商业，地铁站周边约141.6公顷商业枢纽居住综合开发，约8万方TOD商业办公交通综合体等繁华资源，正如火如荼的规划建设中。

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Sales Office of China Merchants Xiangyu Starlight Cuiwan, Pudong, Shanghai Tel: 400-9939-964....
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In terms of education: The Xinchang Experimental Primary School, which is approximately 300 meters in a straight line to the north of the project, is supported and operated by Mingzhu Primary School.
教育方面：项目北面直线距离约300米的新场实验小学由明珠小学支持办学；
The Xinchang Experimental Middle School, which is about 200 meters in a straight line to the south of the project, is supported by Jianping West School and has a very strong teaching staff. (The new house does not guarantee the corresponding school, and the actual situation shall prevail.)
项目南面直线距离约200米的新场实验中学由建平西校支持，师资力量相当雄厚（新房不承诺对口学校，具体以实际为准）。

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In terms of medical care: The project is surrounded by Longhua Hospital East Campus (under construction) and Shanghai Pudong Hospital (Grade 3B). Additionally, Xinchang Comprehensive Medical Service Center is located on the south side of the project. This is an Asian first-class tertiary rehabilitation hospital with a total investment of 1.32 billion yuan. Currently, interior decoration is underway and it is expected to be put into use this year!
医疗方面：项目周边拥有龙华医院东院（在建中）、上海市浦东医院（三乙），另外新场综合医疗服务中心坐落在项目南侧，总投资达到13.2亿的亚洲一流三甲康复医院，目前已经在进行室内装修，预计今年就可投入使用！

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买房的几个重点，整理下来总结就是这几个方面:

一，售楼处到底有多少隐藏的秘密我们普通买房人不知道的？

二，刚需买房和改善买房怎么样既能买到好房子？还能比别人省钱？

三，贷款买房和全款买房注意哪些方面才能不吃亏？

四，怎么样避坑烂尾房？如果已经遇到该怎么办？现房怎么选？期房怎么选？

五，精装修房注意哪些问题？毛坯房注意哪些问题？收房怎么样验收？

六，北京买房、上海买房、深圳买房和其他城市买房的区别和注意事项有什么不同？

七，为什么2025年开始，超过18层的房子不能碰？

八，买房找什么样的中介才能放心？

【文章超万字，请耐心看完】

【一】，新手买房必须知道的重点:

售楼处接近底价的价格要了解到位【10年以上资深老销售才能掌握】；

五证是不是真的要了解清楚？只要银行给贷款的，就有五证；

开发商资金链是否正常【懂金融知识的中介才能了解到】；

性价比最关键一点就是房子的公摊和与同品质同地段的房子对比出来的；

自己到售楼处一定比中介带你去售楼处多花钱；

精装修不一定就一定有坑，看开发商的口碑和装修施工方的历史情况；

每一套房子都存在不同的缺点，看同户型肯定踩坑，这个是老中介才有的经验；

一定要了解哪些房子买完就降价；

什么房子你有钱开发商也不愿意卖给你？【如果不了解这些，先别说买房的事，了解清楚再说，简单整理如下】

第一，买房轻装修，重地段，地铁第1，学校第2，大型商业第3，物业服务建筑品质户型第4，环境和楼栋位置第5。买房的时候，千万不要被开发商的精装修迷花了眼，冲动下单。宁可买好地段的毛坯房，也别买烂地段的精装修房。开发商给您做的精装修，住不了三年就会原形毕露，别问我是怎么知道的，买过精装修房的人自然就懂。

第二，不管南方还是北方一定要选择南北通透的房型。哪怕价格贵 点，也要选南北通透的，因为在未来的二手房市场中，南北通透的房子通常要比纯南向、纯东向、纯西向的房子贵 10% - 20%以上。

第三，2020年我就说过，商业地产不能碰，凡是商业性的地产最好都别碰，包括写字楼、商住、商铺、门面房等一些文旅项目，统统不建议碰。因为这些房子一旦入手，亏损是小，关键是以后很难卖出去。如今我国的商业地产已严重产能过剩，不管是一二线城市还是三四线城市，全都产能过剩。

第四，南方北方买房，采光都重要。如果是高层小区，楼间距不大的话，您一定要买在楼层的 2/3 以上，一定要选从日出到日落都能见到光的楼层，但是2025年开始，18层以上的房子不能碰。

第五，二层的房子，只要超过八层就避开为好，如果超过18层，二层的房子堪比地窖，一层顶层都可以考虑。

第六，您一定要牢记，楼间距过近的小区千万不能买。从住进去第二天你就一定想卖掉这套房子，现在有些开发商太没良心，二十多层、三十多层的楼，楼间距只有二三十米，标准是冬至日太阳光能照墙角两个小时以上，否则就是开发商违规。眼睁睁看着业主用一生的积蓄买您的房子，却让业主一年四季都见不到完整的阳光，而且开发商一定有利益看得太重的嫌疑。

第七，不管是养老还是为了孩子上学问题，一定要选择年轻人多的小区，老人在年轻人多的小区至少多活三五年，因为一个充满活力的小区才有生命力；如果是孩子上学，最好选一个老师邻居多的小区，这种小区你能多省不少钱，如果说孩子有什么题目不懂，直接发到邻居群就解决了；而且年轻人多的小区，特别是什么咋骗？网络新问题、都能提前知道并且避坑，总之，年轻人多的小区才是宝。

第八，大银行比小银行靠谱一定记住，买房贷款的时候是可以货比三家的。记住，不同的银行有不同的房贷政策，问问各个银行的贷款利率是多少，要选择贷款利率最低的。不同银行放款的利率最高差别能达到 1%，如果贷款 500 万，一年至少能差 5 万块的利息，这可都是真金白银，而且，大银行政策多，特别是可以申请延期还贷，或者平时优惠福利啥的，这个房产老中介才知道的。

第九，砍价是关键，会不会砍价，是确定一个房产中介是否专业的重点。认真听，不管是新房还是二手房都是可以砍价的。买新房的时候，给您的最终成交价，在您决定交首付、交定金的时候，一定要跟他们要特批价，找他们的领导、总监要特批价，如果不给，您就不交钱，他们一定会给的。二手房的交易佣金也是可以砍价的，最多能打 5 折。一定要学会讨价还价，几分钟的努力就能帮您省下几年的工资收入，何乐而不为呢？而且，砍价的事提前和你的房产中介沟通好流程，1.2.3.4.5点分别怎么做？

【二】，进售楼处必须了解的重点:

进售楼处之前，一定要知道，自己进售楼处一定比老中介带你进售楼处多花钱，可能售楼处的人会反对，你问问买房的老司机问问就知道了；

一定小心没有标注具体数据的户型图，房子的沙盘模型和楼盘区域图拍一个照片留底，以后肯定有用；

你细心观察一下，你的房产销售是不是站在你这一边的；

售楼处必须公示楼盘的不利因素，这个是房管部门保护买房人的利器，很多房产中介都不懂这个，不信你问问就知道他是否专业；

经常进出这个售楼处的房产中介才能给你要到别人要不到的房源和优惠；

整理好了十个以上的问题再进售楼处；

售楼处经常会有销售离职，而房产老中介可能二十年后还能与你坐在一起吃饭；

【总结，没有准备好，别进售楼处，进了售楼处，就得有流程，这个是房先生十多年经验，同行如果抄袭必究】

进售楼处流程整理如下:

进售楼部的第一件事是做什么呢？辨别五证真假，只要不能贷款的房子，肯定没有五证或者其中一个证件是假的，就是查看这个开发商有没有五证，且五证是否齐全。这个是没问题的，一般来说，我们的开发商都会将这五证公示在售楼部里，您想看的话随时都能看。要是他没有五证，那切记千万不能买。五证是:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工证、预售许可证或者现房销售证。

还有一个非常重要的细节，房子的每一套都有公摊，户型图没有标明尺寸就一定要问清楚合同上写明的公摊比例，公摊面积是很重要的一个因素，也是确定房子性价比的关键。您去看房的时候一定要向顾问问清楚，这套房子的公摊是多少，实用面积是多少，得房率是多少。因为您房子的公摊面积越大，房子的使用面积就会越小。举例:同样面积的两套房子，一套房子公摊30%，总价100万，一套房子公摊20%，总价110万，你说谁更有性价比？

最好拿着征信报告再看房，征信不好，或者你不能确定你的征信情况，最好别先看房，贷款买一套房，有一件非常非常重要的事情，那就是确认您能否贷款。如果您贷不了款，那您交的钱一般是不退的，老中介才有办法可以退。因为开发商会找各种原因，说是您自己的问题导致贷款办不了，还会扣您的违约金，您就会白白损失好几万甚至几十万。所以在交定金之前，一定要确认清楚您能否办理贷款，如果不能，那就不要交，有了征信报告，一切有把握。

【三】怎么样避开烂尾房？之前已经遇到了怎么办？如何识别开发商资金健康情况？

开发商只有资金出现问题的才会烂，简单一个方法，看看建筑工地前后对比有没有少工人？建筑工地的工人工资前后对比正常发放没有？这个不复杂但是很关键。

另外，如果是上市企业，可以看它在资本市场的表现，这个就得懂一些金融知识的老中介才能看明白。

如果早几年已经遇到烂了的楼盘，看开发商是不是一直在与你沟通，并且出具书面调节，看工程是延期交还是停滞？如果既没有有效沟通，还是停滞，那么，收集证据，直接起诉开发商，并且要求银H停贷，申请方法很简单。

当然，老中介是可以提前避开这些问题，不让它出现的。

【以上内容，是房先生十几年经验，任何同行不能转载，抄袭，违者必究】

【四】，贷款买房必须了解哪些问题？

贷款利率是银行利率加上地方基点组成，贷款后基点永远不变，而银行的浮动利率会有增减，一般情况下，经济越向好，利率越上浮；而经济疲软，利率会逐渐往下走；

贷款买房，首付不是你的关键，未来能不能有确定好的还款能力，才是你需要评估的；

一个楼盘，贷款买房的人比例越高，房价稳定程度越差；

贷款买房以后，随时打听利率变化，确保能第一时间享受到低利率或者折扣优惠；

风险提示:如果你买房后没有还款能力了，也就是说断供三个月以上，银H有权利拍卖你的房子，如果拍卖款比你的尾款少，剩余部分你还得还上。

银行存在的违约金有哪些？比如提前结清贷款，还款预存额度不够，征信出现明显问题或者被其他执行等，银行都会提前联系你，并且要你支付违约金。有些银行会在合同里给您设置陷阱。众所周知，正常按揭买房，如果您在一年内结清贷款，是需要支付违约金的，所以，这些问题提前咨询好，特别是利率和提前还款这两方面。

但是，很多买房人不知道，如果遇到资金问题，可以向银H申请延期还款，而且银H也肯定有政策，不过这个一般人真不好操作，找内行人才能了解具体流程。

【五】，2025年买新房好还是买二手房？哪些房子不能再碰？

先说几个平时不知道的关键问题:

超过18层的高层电梯使用寿命是18年左右，也就是说，交房18年以后，电梯得从新买，如果维修，费用比买还贵；

老小区不管怎么样维修，基本功能都丧失了，也就是老小区除了能睡觉之外，电路老化、防火防盗功能、楼体老化、防寒保暖、以及居住人群会彻底改变，这些问题会让老小区一文不值，2024年到2027年可能就是分水岭，老小区和新小区两极分化会变得彻彻底底。

中国房地产即将迎来重大变化，未来或许再也没有所谓的刚需房了。如果您家里有老旧房屋，或者您正打算购买刚需房，那么，你了解清楚什么是刚需房？

未来人人都会有房子住，能买房的住自己的房子，买不起的租一辈子房子住，年龄太大回到一个房子特别便宜的地方买一套自己的房子，因为年龄老了以后是租不到房子的，不管什么房子都租不到，只能会到贫民窟养老，这不是提前焦虑，一定会成为事实。

也就是说，未来的小区也会分贫民窟和富人区，享受到的教育、商业资源、环境资源，会与现在存在天差地别。

【六】【关于房地产出来的一些消息，到底能不能改变市场情况？】

近期，很多人都在谈论房地产的新状况，像首付降低了、利息降低了、相关部门直接购买房子等等，听起来很了不起。这个只是表象，是让你去帮忙去库存而已，你真正要了解的关键问题只有一个:就是你真的需要房子吗？需要就买，不需要就屏蔽这些相关信息。

但是，出来了一些眼花缭乱的消息之后，不少房地产中介开始解读，宣称房价又要上涨，催促大家赶紧买房。这个与你的需求没有半毛钱关系，不是说房子不会涨价了，而是我们普通老百姓不可能在涨价前夜买到即将涨价的房子。

大部分中介说房价要涨，然而，他们都抓错了重点，这些并非关键所在，关键是什么房子会涨他没有说？什么房子会跌更没有说？为什么不说？因为他们说不清楚，可以说，谁也说不清楚。

确实24年末出了一些消息，但是此次最核心的调整既不是首付和利息的变动，也不是政府收购库存房，这些都仅仅是手段，并非重点。最为重要的，是在新闻报道中的这样一句话：要深刻认识房地产工作的人民性、政Z性。那么，我说说我的看法？

房地产到今天，与是否完成它的使命没有半毛钱关系，现在一边需要它赚钱，而需求端却不卖账的矛盾出来了【我这样说就比较委婉，大家能理解其意思就行】，用大白话说:以前靠房地产赚钱这部分人，已经上瘾了，现在很难摆脱；而买房者却一下子醒悟过来了，不好割了。所以才有僵局出现。

我现在就站在买房人这一边说说想法:不管出来什么消息，咱们首先要冷静，不管谁说要涨价了，或者说要托底不让它再下跌了，你只需要注意几个问题:我真的需要房子吗？需要哪里的房子，老家的？还是工作地的房子？这个房子有没有问题？会不会让我们去纯接盘？房子安全不？有没有性价比？同样的房子，我能不能少花钱把它弄到手？想这些问题就可以了，至于其他的消息，大概率与你没有关系，比太在意。

另外，买房目的就是居住，但是首先保证别买了马上就被迫降价，也别想买了马上就涨价，多关注交通是不是便捷，小区旁边有没有学校？有哪些学校？基本生活是不是便捷？房子的居住舒适度高不高？

房地产变了，你得接受，也就是说手里有几套房子的，除了自己住的，其他赶紧出租，租不出去的房子，别犹豫，赶紧卖；自己没有房子的，如果有条件，一定得有自己的一套房子，而且不能在农村，得在人口高度集中的区域，说一个大家可能不怎么相信的现象:房租即将上涨。也就是说，未来你买房和租房、存银H所需要的成本是差不多的，但是租房肯定不如自己的房子，关键点就是把握自己的情况:比如，北京二环的房子好不好？好，但是不合适你；老家的房子便宜不？便宜，但是照样可能不合适你。

所以，我说很多出来的消息，改变不了市场，而我们的观念可以改变自己不踩坑。

【以上经验是房先生房产十几年经验总结，同行禁止转载和抄袭】

【七】什么房子才算真正有性价比？

简单说:合适你需求的是最有性价比的，首先选好城市，然后定位需求:如果上班通勤，地铁第一，普通交通第二；

如果孩子上学，好学校第一，不管以后怎么变，好学校都有，不好的学校也有，比如说:全国有10000个清华大学，那么也有甲乙丙丁等级之分；

养老居住，医院近第一，老人才知道的，距离医院近的最大意义在哪里？

同样的条件，怎么选呢？选好区域之后，同区域选品质最高的；同品质选价格最低的；

怎么样才算性价比？同品质、同配套、同质量、同服务、同面积、同舒适度、同时期，价格最低的性价比最高。

【八】收房时怎么验房？精装修和毛坯各有什么重要细节？

验房不看表面，看内在，看是不是腰线层，槽钢层有没有处理好，墙体有没有空鼓，公摊面积准确不，上下水畅通不，有没有墙体渗水情况，房间户型有没有变异；

契税不能交给开发商，要直接交到地方税务部门；

两书一表一定要到手；

精装修的装修标准与合同是不是一致，有没有偷工减料；

质量完全不能接受的:墙体渗水、户型变形、公摊超过标准、管道不畅通等，这些问题是无法解决的。

【九】怎么样判断你所在的城市房子会不会有人接盘？

本地人比外地人少的城市；

租房人比例超过35%的城市；

库存房去化不超过两年（含在建新房，也算在库存里面）；

【十】房价与租金处于哪个数值才能算正常？

租金在完全不涨价的情况下，与该房子现在的总价对比，30年租金刚好等于或者大于房子总价。

【十一】年轻人不买房能持续多久？

持续不了多久，衣食住行，必须得有地方睡觉，这个谁也改变不了，但是可能现在不了解未来房地产会变成什么样子？但是，最终的结局是:人人都会住在房子里面，只是租的房子还是自己买的房子不同而已，但是，据了解，年轻人并不是不想买房，而且觉得没有自己合适的、满意的房子而已，要么是房子的位置、要么是房子的价格、要么可能是户型等方面。