刚刚！房贷利率低至2.6%！央行公布6月最新LPR！

刚刚！央行公布最新LPR！

1年期LPR为3.0%！

5年期以上LPR为3.5%

虽然LPR按兵不动

但一大波存量业主喜迎利率大下调

房贷利率最低降至2.6%

刚刚，央行公布了最新一期的LPR报价：

2025年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。与2025年5月的报价相比，没有变化。

广州、合肥、郑州等多个城市，同样未对首套房贷利率作出下调。

不过，对于存量房贷利率而言，却是重大利好。

自5月LPR再降10BP后，已经有一大波存量业主房贷利率正式下调，房贷利率最低降至2.6%，一个月立省数千！

6 月 LPR 维持不变的原因剖析

政策利率稳定奠定基调

本月中期借款便利（MLF）操作利率维持在 2.50% 水平。作为 LPR 的重要锚定利率，MLF 利率的稳定在很大程度上预示着 LPR 报价不会发生变化。在利率传导机制中，MLF 利率为 LPR 提供了定价基础，其保持稳定使得 LPR 缺乏直接的调整动力。例如，以往 MLF 利率调整后，LPR 往往会跟随变动，而此次 MLF 利率未动，为 LPR 维持现状提供了前提条件。

商业银行净息差压力制约

国家金融监督管理总局数据显示，2024 年一季度末，商业银行净息差降至 1.54%，较上年末下降 15 个基点，同比下降 20 个基点，创出历史新低。其中，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行的净息差均出现较大幅度下滑。尽管近期银行在货币市场的批发融资成本有所下降，如 5 月 1 年期商业银行（AAA 级）同业存单到期收益率均值降至 2.09%，6 月截至 19 日该指标均值为 2.04%，明显低于 2.50% 的 MLF 操作利率，但贷款利率的较快下行对净息差造成了更大压力。

今年 2 月份，5 年期以上 LPR 单独大幅调降 25 个基点，已带动贷款利率进一步下行，叠加年初滚动重定价效应，银行生息资产收益率明显走低；年初以来存款竞争加剧，“手工补息” 等高息揽储行为不利于核心存款的成本控制，造成净息差继续承压下行。在这种情况下，从稳息差角度考虑，报价行缺乏下调 LPR 报价加点的动力，导致 LPR 维持不变。

信贷需求与市场预期影响

从信贷需求来看，考虑高基数影响，当前信贷需求并不弱。尽管经济复苏过程中面临一些挑战，但总体表现基本符合预期。个人住房贷款领域集中出台多项降成本举措，如取消房贷利率下限、降低首付比例与公积金贷款利率等，这些一揽子政策措施效果有望逐步释放。市场对于房地产市场的信心在一定程度上得到提振，购房者的观望情绪有所缓解，房地产市场的供需两端出现一定程度的改善迹象。在此背景下，通过再度调降 LPR 来刺激信贷需求和呵护地产的紧迫性和必要性下降，使得 LPR 在 6 月延续 “按兵不动” 的态势。

房贷利率低至 2.6%，直接导致购房者的还款负担大幅减轻。以一笔 100 万元、30 年期限的商业贷款为例，若贷款利率从之前常见的 3.5% 降至 2.6%，每月还款额将从约 4490 元降至约 3890 元，每月减少约 600 元，30 年总利息将减少约 20 万元。这使得更多有购房意愿的消费者具备了实际购房能力，尤其是对于首次置业者而言，降低了进入房地产市场的门槛，刺激了刚性住房需求的释放。

购房决策与市场预期改变

低房贷利率会改变购房者的市场预期和决策行为。一方面，原本因还款压力而犹豫不决的购房者可能会加快购房决策，担心未来利率回升导致购房成本增加。另一方面，低利率环境可能会吸引部分投资性购房者重新进入市场，尽管当前房地产市场调控仍以 “房住不炒” 为基调，但较低的房贷利率确实会降低投资性购房的成本，增加房产投资的吸引力。然而，购房者也需要谨慎考虑潜在风险，如房地产市场的波动性、未来利率可能的变动等因素。

房贷利率低至 2.6%，直接导致购房者的还款负担大幅减轻。以一笔 100 万元、30 年期限的商业贷款为例，若贷款利率从之前常见的 3.5% 降至 2.6%，每月还款额将从约 4490 元降至约 3890 元，每月减少约 600 元，30 年总利息将减少约 20 万元。这使得更多有购房意愿的消费者具备了实际购房能力，尤其是对于首次置业者而言，降低了进入房地产市场的门槛，刺激了刚性住房需求的释放。

购房决策与市场预期改变

低房贷利率会改变购房者的市场预期和决策行为。一方面，原本因还款压力而犹豫不决的购房者可能会加快购房决策，担心未来利率回升导致购房成本增加。另一方面，低利率环境可能会吸引部分投资性购房者重新进入市场，尽管当前房地产市场调控仍以 “房住不炒” 为基调，但较低的房贷利率确实会降低投资性购房的成本，增加房产投资的吸引力。然而，购房者也需要谨慎考虑潜在风险，如房地产市场的波动性、未来利率可能的变动等因素。

对房地产市场的影响

刺激住房需求回升

房贷利率的降低是刺激住房需求的重要手段之一。较低的房贷利率使得购房成本下降，能够有效激发消费者的购房热情，从而推动住房销售量的回升。从市场数据来看，在房贷利率持续下降的过程中，部分城市的房地产市场交易量出现了明显的增长。例如，一些二线城市在房贷利率调整后，新房和二手房的成交量环比增长了 20% - 30% 不等，这表明低房贷利率对房地产市场的需求端具有显著的刺激作用，有助于稳定房地产市场的销售规模。

对房价的潜在影响

房贷利率与房价之间存在着复杂的相互关系。从理论上讲，低房贷利率可能会推动房价上涨。因为购房成本降低，市场需求增加，在房地产市场供给相对稳定的情况下，供不应求的局面可能会促使房价上升。然而，当前我国房地产市场受到严格的调控政策约束，“房住不炒” 的定位依然坚定，各地政府通过限购、限售、限价等多种手段来稳定房价。因此，尽管房贷利率下降可能会对房价产生一定的上涨压力，但在政策调控的综合作用下，房价有望保持相对稳定，避免出现大幅波动。