捂了三年，深圳“鸽王盘”反降1万+/㎡？

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

“捂了那么久，为了卖五万一辛苦了”。

这是市场辣评即将6月21日开盘选房的信义君御山汇珑花园。

折价入市

实际上，市场之所以出现这样的评价，最主要的原因是信义君御山汇珑花园早就已经获批预售许可，硬生生拖了三年拖成了现房。

2022年年底营销中心就已经开放，主体就已经建设到了25层左右。

但项目官宣2025年6月21日开盘，既不是选择在曾经新房还算火热的2022年，也没有选择市场阶段性回温的2024年年底。

更没有选在传统的“金三银四”入市节点。

但是开发商捂了这么久才选择开盘，却对市场让了很大一步。

据深圳房地产信息平台，信义君御山汇珑花园2栋和8栋共438套93-99平住宅，备案单价区间52204—58913元/㎡，总价区间515.87—569.55万/套，仅给出约92折综合折扣（认筹98折，开盘当天96折，准时7天签约98折）。

要知道，同板块的新房如信义君御山居2022年6月23日获批预售，备案均价约69769元/㎡，总价区间约560万~860万，但384套还剩18套未售罄；

和成金竹家园就更明显了，2022年6月17日获批预售许可，备案均价约61901元/㎡，总价区间约410万~652万，390套住宅还剩100套未售罄；

2024年供应的云宸里，139套住宅，备案均价约59856元/平，总价区间约341万-725万，目前还剩余77套。

所以，市场评价是——5字头的信义君御山汇珑花园能卖出去就已经不错了。

更重要的是，即使位置地段处于南山最核心地段的项目全城推介，让出更多的优惠也表现惨淡。

翰熙典居，备案均价约112417元/㎡，也要在开盘后把折扣升级到约87折，折后单价约8.2万/㎡起，蓄客许久，全城转介渠道配合，截至6月18日334套房才累计300多位登记冻资；

前海妈湾的湾启紫荆府165套，备案均价约107138元/㎡，开盘综合折扣给到了约95折，也才99批客户冻资认筹，认筹率仅58.9%。

这种超级核心的区位地段，在开盘大力促销优惠的认筹阶段，还是遇冷了，那么位于龙岗坂田的信义君御山汇珑花园市场还会买单吗？

另外，需要注意的是，相比两三年前，市场风云变幻，已经不是当年的市场了。

不仅不如两三年前的市场，进入到5月，深圳楼市的交易行情也已经不如三四月的市场。

曾经的坂田板块，巅峰期个别网红小区市场估价给到了8万-11万/平。

比如信义嘉御山5期2021年1—7月分别成交三套约100平的户型，成交总价区间在1035万-1200万，成交单价区间在10.35万-11.97万/平。

再比如佳兆业中央广场三期，2021年1—2月分别成交四套约88平的户型，成交总价区间在705万-733万，成交单价区间在7.96万-8.21万/平。

如今信义嘉御山5期成交也只能去到7万左右一平，佳兆业中央广场三期成交只能维持在6万左右一平。

所以，即使坂田区域的市场供应乏力，但入市的新房一直都相对惨淡。而折价入市，也未必能让市场真金白银投票。

房间逼仄，居住感打折

市场波动是一方面，选房结果最终还是购房群体的实际考虑，比如交通、户型、社区环境及氛围、商业配套教育等。

作为现房，毫无疑问是有一定优势的，所见即所得，能够很直观地实地考察项目的户型结构、朝向、楼层高度、采光通风效果等，甚至可检查墙面平整度、管道布局等隐蔽工程，避免因图纸或沙盘展示与实际交付存在差异而产生纠纷。

即买即住，也规避了交付的风险。

但从市场的反馈来看，信义君御山汇珑花园相比其他同类项目，有一定的短板。

比如小区的车位，项目1～8栋总户数1682户，但停车位合计1600个（包括地上+地下停车位）配比不足1：1。

对深圳很多人来说，停车位紧张是不得不面对的日常难题。

因停车位不足引发的抢车位矛盾，甚至出现私装地锁、占用他人车位等影响社区和谐的不文明行为，并不少见。

比如环境噪声方面，项目周边城市界面一般，需要等待城中村的改造升级界面才会有比较大的提升。

并且北向由于近距离靠近平南铁路货运线，实际火车过境存在低频振动的影响。

本地居民的实际反馈，铁路带来的噪声影响，需要时间适应。

比如交通方面，若十分依赖轨道交通出行，则可能超出步行的舒适范围。

项目距离5号线杨美站、坂田站和10号线坂田北站虽然较近，但杨美站步行约1.5公里，坂田站步行约1.1公里，坂田北站步行约1.1公里，步行时长都需要15分钟以上。

比如梯户比方面，信义君御山汇珑花园2栋为2梯6户，8栋为3梯6户。

梯户的配比，与公摊面积、得房率、电梯使用效率、户型缺陷、居住密度、管道的铺设等有着密不可分的关联。

越高的梯户比，就越影响居住的体验和使用便利性。

再比如户型方面，飘窗较多（两个卫生间，主卧，次卧等都存在飘窗设计），次卧出阳台只出一半，实际算上飘窗得房率78%～80%，而销售口径得房率算上赠送85%～93%。

2栋01户型，其中一个卧室仅8平，有购房者在实地看过样板间后反馈——房间小，小孩学习连个书桌都放不下，床还得靠着飘窗才能摆得下。

要知道，如今市场上的新房，得房率已经提升不少。

在建筑新规的背景下，算上飘窗、阳台等面积，综合使用率不少已经提升到95%以上。

所以，从实际居住出发，即使价格上相比过去的新房项目有一定优势，项目户型有一定的局限性。

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