保障房配建新政解读！两大利好：降低配保比例+可售保改居

2025年6月19日，深圳市住房和建设局发布《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》（以下简称“保障房配建新政”）。一是衔接国家保障性住房体系，即《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号，以下简称《指导意见》），深圳保障房体系拟由公租房+保租房+共有产权住房调整为公租房+保障房+配售型保障房；二是适当缓解部分城市更新项目困局，进一步提供政策支持；三是加大支持城中村改造，减少公共利益负担；四是减轻政府回购保障房财政压力，统一采取无偿移交。合一将基于保障房移交及配建、出售型保障房转换及新旧政策衔接三大方面，全方位解析“保障房配建新政”，与业界朋友共享！

01

降低保障房移交比例，采取用地或住房无偿移交

一是保障房无偿移交采取用地或住房两种方式。根据“保障房配建新政”，拆除重建类城市更新项目改造后含商品住房的，需按住宅建筑面积的一定比例配建保障房，采取折算成用地或住房两种方式无偿移交，且优先考虑无偿移交独立成宗保障房用地，由政府组织开发建设。不移交保障房用地的，保障房需由城市更新项目实施主体与商品住房同步设计、同步建设、同步交付，建设完成后无偿移交政府。

保障房用地移交需先按“保障房配建新政”核算保障房建筑面积，再根据城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算确定，且用地规模不小于3000㎡。若折算用地小于3000㎡，应按移交住房方式并根据“保障房配建新政”核算保障房面积，无偿移交政府，免缴地价。

二是降低保障房配建基准比例。根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）（以下简称“38号文”）第二十条规定，一、二、三类地区的保障性住房配建基准比例分别为20%、18%、15%。根据“保障房配建新政”，移交保障性住房用地时，在配建基准比例的基础上，城市更新单元属于城中村改造的，配建比例核减10%；城市更新单元属于旧工业区、仓储区或城市基础设施改造的，配建比例核增15%。除前述情形之外的，配建比例核减4%；移交保障性住房时，配建比例在移交保障性住房用地的基础上核减。城市更新单元属于城中村改造的，配建比例核减3%；城市更新单元属于旧工业区、仓储区或城市基础设施改造的，配建比例核减10%。除前述情形之外的，配建比例核减5%。

保障房配建基准比例降低，意味着城市更新项目实施主体可获得更多的可售商品住房，有利于进一步推动存量城市更新项目落地实施。且对比用地和住房移交对应的配建基准比例，用地移交的保障房配建基准核算比例高于住房移交，一定程度上补偿了实施主体因移交保障房用地而减少的建设用地开发量。

三是城市更新“工改保”政策衔接。根据“保障房配建新政”规定，“符合《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规〔2019〕4号）规定，规划为工业的旧工业区，通过城市更新建设保障性住房的，实施主体可取得不超过城市更新单元总建筑面积45%的商品性质建筑面积，按照城市更新单元规划容积率折算确定用地面积，交由实施主体开发建设，其余用地无偿移交给政府；交由实施主体建设的用地部分不再配建保障性住房。”

原先“38号文”明确城市更新“工改保”中，保障房为可售型保障房（以前的可售人才房或安居房）的，实施主体可取得不超过25%商品性质建筑面积；保障房为公租房的，实施主体可取得不超过45%商品性质建筑面积。现按“保障房配建新政”实施，针对城市更新“工改保”项目统一规定，实施主体可获得不超过城市更新单元总建筑面积45%的商品性质建筑面积，并按照城市更新单元规划容积率折算成用地面积，由实施主体开发建设，并不再额外配建保障房，剩余用地无偿移交政府。可见，未来城市更新“工改保”项目实施主体移交政府保障房由住房调整为用地，一是自主开发部分无需配建保障房；二是实施主体无需承担移交用地保障房建安费用，利于降低企业整体开发成本，但需移交不小于3000㎡用地。

02

出售型保障房政策衔接，已批出售型保障房可调商品住房

根据“保障房配建新政”规定，“《指导意见》施行前城市更新单元规划已审批通过且未开工的城市更新单元，若城市更新单元规划中已明确配建的保障性住房为出售型保障性住房，申报主体或实施主体可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房，其余60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用地无偿移交政府，用地面积原则上不小于3000㎡。”

“申报主体或实施主体也可将城市更新单元配建的出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房，其余50%调整为出租型保障性住房。出租型保障房建成后无偿移交政府，免缴地价。”

该规定明确，一是针对已批规划但未开工城市更新项目含出售型保障房（以前的可售人才房或安居房）的，可按原规划批复实施，也可调整部分出售型保障房为商品住房；二是涉及出售型保障房调商品住房的，可采取40%商品住房/60%保障房（折算成土地无偿移交）或50%商品住房/50%出租型保障房（公租房或保租房）两种方式增加商品住房，且简化规划审批程序。

03

新旧政策衔接

“保障房配建新政”明确，“城市更新单元规划未审批通过的，城市更新单元保障性住房配建应按照本规定实施。城市更新单元规划已审批通过但尚未签订国有建设用地使用权出让合同的，城市更新单元保障性住房配建可参照本规定实施。”即，当前城市更新单元规划未批的，需按“保障房配建新政”配建保障房，规划已审批通过且未签订土地出让合同的，可参照执行。另，《指导意见》施行前城市更新单元规划已审批通过且已开工的，保障性住房配建可按照已批准城市更新单元规划实施。

04

总结

为响应国家保障房体系建设需要且在当前存量城市更新项目实施推进缓慢背景之下，“保障房配建新政”聚焦降低保障房配建比例、出售型保障房可调部分商品住房两大举措，支持存量城市更新项目落地推进，贴切当前行业形势，切实为企业减负，存量项目的有序推进将进一步促进保障房的建设，有利于深圳保障房建设的可持续发展。且当前国家持续推行实施城市更新行动，亟需各方主体齐心协力，盘活存量，助力城市发展，方才能共享胜利果实！

撰稿人：陈建塔

政策来源：

https://zjj.sz.gov.cn/xxgk/zcfgs/zcfg/jsgcgl/content/post_12237714.html

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