5月楼市分化图谱中透露出哪些企稳信号？

来源：每日经济新闻

房地产市场继续朝着止跌回稳方向迈进。

6月16日，国家统计局发布数据显示，5月份，全国70个大中城市中，各线城市新建商品住宅销售价格同比降幅继续收窄，但环比仍呈下降趋势。

尽管整体房地产市场仍处于调整期，但并未影响部分热点城市新房价格的持续上涨。5月份，杭州新房价格以0.8%的环比涨幅领跑70城，上海环比上涨0.7%紧随其后。此外，成都、南宁、合肥、长沙等11个城市的新房价格环比均有不同程度的上涨，部分城市已环比连续上涨超过5个月。此外，上海、杭州和太原成为5月新房价格同比仍在上涨的城市。

克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱在报告中指出，自2024年10月份以来，单月商品房销售面积同比降幅已经连续8个月低于5%，需求侧筑底企稳信号愈加明确。此外，5月商品住房算术平均价格重新回到1万元/平方米以上，侧面印证了“好房子”政策稳步推进，高品质房源正在占领更大的市场份额。

不过与此同时，包括扬州、长春等在内的三四线城市新房价格已连续多月下降，其中5月的下降幅度就超过了0.5%，同比下降幅度更是超过5%，市场分化明显。

多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，分化是近几年房地产市场的常态，“少数一二级市场交易活跃的核心城市，将成为市场发展企稳向好的风向标”。

从销售端来看，5月份，全国新建商品房销售面积7053万平方米、销售额7056亿元，环比分别增长10%和13%；库存方面，5月末，全国商品房待售面积较4月末减少715万平方米，连续三个月减少。

就在6月13日，国务院常务会议指出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，政策上强调优化和提升系统性和有效性，体现了政策进一步宽松和精准化的要求。这也意味着，各地楼市政策后续会有一波2.0优化版本。

∆来源：国家统计局

杭州：限价放开后房价结构性上涨

6月17日，位于杭州城东新城安琪儿板块的锦上万象府领到首张预售证，均价65600元/平方米。

据公开信息，在2024年11月15日举行的杭州土拍中，滨江集团以楼面价40479元/平方米竞得安琪儿板块一宗宅地，并在此打造锦上万象府项目。这也是杭州城东新城首个不限价项目，共规划了4幢高层和2幢叠墅。

据记者了解，2024年，该板块曾有翡翠嘉运府、翡翠锦和府两个限价楼盘入市，住宅限价均为46500元/平方米。据此来看，即将入市的锦上万象府相较于去年这两个项目均价上调了19100元/平方米。

国家统计局数据显示，今年5月，杭州新建商品住宅销售价格以0.8%的环比涨幅领跑全国70城；同比则上涨了1.6%，成为全国新房价格同比仍处于上涨通道的三个城市之一。

据克而瑞监测，5月份，杭州十区商品住宅成交面积56万平方米，环比下降4%；成交均价34990元/平方米，环比上涨3%。从区域来看，新天地、拱宸桥、江湾新城、云谷、运河新城为高关注度板块，新开盘中签率保持在20%以下。

进入6月份，这一趋势仍在延续。上周（6月9日—15日），杭州全市共成交新建商品住宅626套，环比增加9%；成交均价31972元/平方米，环比上涨4%。其中，萧山区的新房均价由前一周的2.75万元/平方米上涨至3.76万元/平方米，周度涨幅高达37%。同时，套均价格也大幅攀升，达到698万元。

∆来源：克而瑞浙江区域

“杭州房价属于结构性上涨。”中指研究院华东大区常务副总高院生在接受记者电话采访时指出，一方面，这与市场供应密切相关，杭州自去年限价放开之后所推地块项目近期陆续上市，整体价格相较此前肯定会有提价情况；另一方面，当前新房市场以改善性需求为主，低密产品成交占比扩大。

以杭州的安琪儿板块为例，除锦上万象府项目外，区域内另有两个待售的不限价项目：大家·咏印明庐和华润·元起观潮府，此前拿地时的成交楼面价分别为47485元/平方米和50682元/平方米，均远高于滨江集团的拿地楼面价。可以预见，未来这两个项目的入市价格高于锦上万象府项目将是大概率事件。

此外，上周滨江水电新村建设规划公示，规划5幢17～20F高层，架空层达到了10.6米。今年3月，滨江集团以楼面价77409元/平方米获得该地块，成为彼时杭州新“地王”。此前，滨江集团董事长戚金兴接受媒体采访时曾透露，该项目规划了296平方米、386平方米、506平方米三种户型，预计售价在12万元/平方米左右。

与此同时，包括钱江世纪城的奥映鸣翠府、滨江湖墅项目、中海滨江区政府项目等板块“地王”项目，预计也将于下半年开盘入市，届时杭州新房均价“天花板”有望再度被打破。

“杭州新房市场本身具有一定的韧性。”高院生分析指出，杭州在城市人口、产业经济等方面具备显著优势，这些都为房地产市场提供了长期稳定的支撑，从而也导致了市场对核心地段，尤其是限价放开后项目有一定的涨价预期，“开发商才会在产品力加码基础上有一定提价空间”。

不过，杭州楼市同样分化明显。当余杭未来科技城、钱江新城等板块房价冲向8万元/平方米时，远郊区域如临安青山湖板块价格却从2.8万元/平方米跌至1.3万元/平方米；富阳地铁沿线项目则艰难守住2万元/平方米关口。反映到土拍市场同样如此：未来科技城23号地块吸引了47家房企竞拍，而富阳银湖地块仅有一家房企报价。

“分化是近几年房地产市场常态，这背后是市场的理性回归。”高院生表示，核心地段吸引很多房企去“抢”，原因在于其安全性更高、确定性因素更高。“在未来的不确定中做到确定，就是找安全性的板块、安全性的项目。”

“下半年，杭州新房整体预计不会有特别大的放量，但仍会呈现出核心区高热、外围区域分化的局面，受到结构性影响， 新房价格预计会保持平稳上涨的走势。”高院生指出。

上海：高端盘入市拉升整体房价

上海无疑是今年前5个月新房市场表现最亮眼的城市。

国家统计局数据显示，5月份，上海新房价格环比上涨0.7%，居全国第二，仅次于杭州。同比方面，上海新房价格涨幅达5.9%，居全国第一。此外，今年前5个月，上海的新房价格均价也领涨全国，同比上涨5.7%。

58安居客研究院院长张波认为，上海新房价格表现强势得益于高端盘的集中入市，吸引了大量高净值人群关注，带动市场热度提升，并拉高了新房市场的整体均价。

具体来看，5月11日，上海徐汇滨江板块豪宅项目绿城潮鸣东方正式开盘，精装均价19.5万元/平方米，191组客户争抢120套房源，认购率近160%，开盘当天即售罄，总销售额高达69.88亿元。

5月21日，上海壹号院三批次迎来开盘，认购率高达267%，64套房源吸引171组客户抢购，实现销售额40.25亿元。至此，上海壹号院2025年内两次开盘合计销售108.71亿元，成为今年全国第一个销售额破百亿元的项目。

此外，前滩公馆也在5月实现“五开五罄”；翡雲悦府19天内两度加推均触发积分制，认购率高达318%。

据上海中原地产数据，5月份，上海共有40个项目入市，其中均价超10万元/平方米的项目共有10个；新房成交面积61.8万平方米，环比增长16.5%，同比增长23.7%。在成交前十榜单中，均价超过10万元/平方米的楼盘有6个。

在高价房项目的推动下，5月份，上海新房成交均价再度向上突破，达到90691元/平方米，环比上涨24.8%，为上海新房月度均价的历史新高。

需要注意的是，自去年3月中海·顺昌玖里以196.53亿元创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录以来，上海的“日光”豪宅便不断涌现。据克而瑞监测数据，2024年，上海总价3000万元以上新房共成交2530套，全国占比达61.6%；今年前5个月，上海3000万元以上豪宅已成交915套，逼近2021—2023年的全年水平。预计今年全年，上海总价3000万元以上新房的成交量将超过2000套，成交金额将超过1000亿元。

进入6月，上海新房价格还在不断攀升。就在6月初，上海保利·世博天悦项目加推第七批次房源，其中一套顶层房源单价约30.27万元/平方米，刷新了上海市新房备案单价纪录。

此外，6月8日，上海网上房地产官网宣布8个新盘项目即将入市，其中三个项目均价超过了10万元/平方米。其中，徐汇长桥的海上清和玺项目仅推出25套房源，备案均价达到12.7万元/平方米；静安曹家渡的康定壹拾玖项目备案均价达到17万元/平方米；而上海壹号院项目的备案均价更是达到18.9万元/平方米，相比上一批次房源上涨约4000元/平方米。

中原地产分析师卢文曦分析指出，从全国看，各线城市房价同比降幅持续收窄，上海楼市在结构性分化中仍展现出较强韧性。广州近期优化限购政策引发市场想象，但上海因当前量价表现稳健，短期出台新举措可能性较低，交易更多依赖市场自身调节。

南宁：刚需依然是市场主力

这已是南宁连续第6个月新房成交价格环比上涨了。

国家统计局数据显示，2024年11月，南宁新房价格开始止跌，并从次月进入持续上涨通道。今年5月，南宁新房价格环比上涨0.4%，仅次于杭州、上海。同时，南宁新房价格同比降幅也自去年9月以来持续收窄，目前已逐渐逼近正负0关口。

另据克而瑞监测，5月份，南宁商品住宅成交达到今年月度“小高峰”，远超去年同期。5月，南宁主城区商品房新增供应24.49万平方米，同比上涨17.11%，环比上涨1.27%；成交面积50.41万平方米，同比上涨57.78%，环比上涨5.85%；成交均价8398元/平方米，同比下降11.66%，环比下降1.89%。“核心区产品力强，更具价格优势的楼盘走量快。 ”

∆来源：克而瑞广西区域

值得注意的是，当前南宁楼市依然以刚需为主。反映到项目情况来看，克而瑞发布的5月南宁商品房销售榜显示，不论是金额榜TOP10还是面积榜TOP10，整体都以刚需或改善型刚需楼盘为主，数量占比达80%左右。

具体来看，5月销售金额榜TOP10中，有7个楼盘产品都是主攻刚需或兼顾刚需及改善型刚需。以华宏云墅为例，作为南宁首个第四代住宅项目，该项目以改善型产品为主，但也有少量产品兼顾刚需市场。仅万科瑧湾悦、交投·荣和樾园两个楼盘主打改善型产品，是相对纯粹的改善型楼盘。

在销售面积榜TOP10中，以刚需、改善型刚需为主的楼盘更为明显，除去华宏云墅外和主要销售办公产品的东盟威宁文创中心，余下的8个楼盘都是主攻刚需或兼顾刚需与改善型刚需的产品。

记者注意到，四川邦泰自2024年3月首入南宁斩获凤岭北86亩地块，到今年5月29日再次拿下南宁长堽村五组56.8亩商住用地块，一年时间里已在南宁布局6个项目。其中，邦泰·璟和项目自去年12月入市以来一直占据南宁单月及今年一季度商品房项目销售金额TOP1，且单月销售金额普遍均突破亿元大关。

据克而瑞预测，6月南宁商品住宅供应约14万平方米，环比下降38%，上半年累计供应90万平方米，累计同比下降16%，下滑幅度低于28个重点监控城市平均水平；典型项目去化水平预计仅19%，同比和环比均持平，远低于行业平均去化水平。“短期内高库存问题难解，整体去化难言乐观。”