房企自持配建租赁住房：存量去化与资产增值的实践案例

在房地产行业从增量开发向存量运营转型的关键期，随着政府端对于租赁住房行业的持续关注，越来越多的房企选择加大租赁住房赛道的投入。“房企自持配建租赁住房” 已从边缘探索升级为核心赛道。

企业如何突破租赁业务 “高投入、长周期、低回报” 的运营瓶颈，实现从 “资产持有” 到 “价值运营” 的质变，成为关键命题。

近年来，国家对住房租赁市场的重视程度不断提升，出台了一系列鼓励政策，从土地供应、金融支持到税收优惠，旨在构建多层次住房供应体系，缓解住房供需矛盾。

在土地出让环节，近5年来全国重点的22座城市累计供应涉租用地1318宗，总计用地面积达5839万方（包含非租赁部分面积的合计口径）。2021年实行集中供地政策，地方土拍规则除设置“竞配建”外，还涉及“竞自持”要求，即要求部分原始出让土地中配置部分自持用地，2021-2023年重点22城累积成交含自持住宅用地191宗地，合计占地面积约920万方（含非租赁部分用地面积）。这类用地普遍要求 “自持只租不售”，形成巨量存量资产池。

此后，土地市场热度逐渐回落，政策支持体系持续完善：从金融端保租房REITs扩容，到运营端 “租购同权” 落地，政策组合拳正推动自持租赁住房从 “被动自持” 向 “主动运营” 转变。

根据克而瑞长租监测，截止2025年一季度，TOP30企业的开业规模约127.6万间，相较去年124.9万间，环比增长2.12%；同比去年109万间的开业规模，同比上涨16.92%，依然保持稳健的增长势头，为租赁市场的持续发展注入了新的活力。其中，房企系企业仍占据租赁市场主导地位，占比约47%。万科泊寓、龙湖冠寓形成断层领先优势，保利和寓、滨江暖屋等企业通过差异化运营加速崛起。

市场呈现 “双极化” 特征：一方面，保障性租赁住房供应激增，挤压市场化租金空间，市场竞争加剧；另一方面，核心城市优质租赁房源仍存在一定供需缺口，尤其是在新市民、青年人多样化、个性化租住需求驱动下，户型适配、品质优良、性价比突出的租赁产品仍供不应求。

在此情形下，房企探寻自持租赁住房的高效运营，实现经营的可持续性，成为重要课题。从当前行业实践案例看，保利和寓、滨江暖屋等企业，积极推动租购同权，通过精准定位、产品创新、运营赋能等策略实现了自持资产的价值跃升与社会效益共赢，为行业提供了可借鉴的实践范本。

案例：保利和寓上海杨浦宁国路店

①推动“租购平权”与服务同享：通过政府平台网签备案确保租赁关系合法透明，并实现租户与业主同等标准享有物业服务及社区公共资源。

②精细化空间与收纳体系设计：结合南向阳台延伸、模数化家具及定制化高收纳率方案，显著提升小户型空间效率与居住舒适度。

③构建体系化社区服务矩阵：以“5X5”服务标准为核心，整合线上管家快速响应、多彩社群活动及品质交付流程，保障居住便捷性与社区归属感。

案例：滨江暖屋

①自持资产开发，构建标准化运营体系：全自持资产运营。19大社区110亿货值深度布局杭州核心板块，构建D系列四大定制/尊贵/经典/舒适产品系列，打造「产品2.0 」提升居住舒适度和产品竞争力；

②社保准入机制，高质客群结构：“社保租房”筛选体系，通过人证合一、整户长租，实现 70%本科率+50%有车族优质客质结构；

③租购同权生态，双管家服务：租购共享全龄段配套，滨江物业面向业主+租户专属管家提供24小时安防、月度焕新及定制社群活动，物业满意度稳定在98%以上。

精读案例：滨江暖屋（←点击阅读）

小结

当房地产行业步入存量时代，自持租赁住房不仅是房企盘活存量资产的重要命题，更是构建企业长期发展价值逻辑的重要选择。

而随着"租购并举"政策的持续深化，从 “规模扩张” 迈向 “质量提升” 的新周期，自持租赁住房也将进入 “提质增效” 的新阶段。

在此背景下，企业应当积极的通过产品创新、运营提效、资本协同，为租客提供更高品质的租赁产品，在住房租赁领域构建可持续发展的第二增长曲线。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）