®古北99| 古北99官方售楼处发布：古北99彰显高雅和华贵！

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最新消息：

内环旁低密墅区准现房古北99压轴楼王等待摇号，户型为建面约134-154㎡大三房，取证均价11.65万/㎡，总价1360万起，预计今年9月交付。

项目鸟瞰效果图，仅供参考，以实际交付为准

闵行金虹桥板块

【古北99】

推出172套约300-419㎡联排别墅

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134㎡-147㎡-152㎡(主力)

顶楼复式230-300㎡(少量)准现房

其中大面积别墅为全新建造现房

高层产品为原出租公寓产品升级

看房请提前预约

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黄金城道实景图

不得不说项目价格质价比超高。

随着绿城潮鸣东方以19.5万/㎡开盘，浦西内中环房价迎来跳涨潮：

大宁地王放风价约16万/㎡、徐汇龙华项目整盘预计18万+/㎡，长宁天山项目放风价约14万/㎡。

区域新房筑底价正逼近14万/㎡。

古北99低密墅区准现房均价11.65万/㎡，可能是浦西内环旁最后一个11万+/㎡新盘！

当然，推崇古北99，更在于它背后稳健的资产安全性。

分享三个观点：

1、买入价非常关键，差不多的能级，相近的资源配套，一定是买入价更划算的新房更能抵御未来的不确定性。

古北99，有两颗定心丸：

• 古北99比周边次新房更划算。

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不管长宁、徐汇还是大宁，新房价格远高于次新。

而古北二期近20年房龄，挂牌价11.5-14万/㎡，一街之隔的古北中央公园挂牌14万+/㎡，古北99取证均价11.65万/㎡，甚至是全市鲜有存在“倒挂”的项目，资产安全性更高。

• 与周边新房比，古北99实打实价格优势。

首先，项目东侧步行约950米的中铁峯汇里（售罄）早在2023年售价就已13.1万/㎡。

其次，古北99步行到内环只有约1.3公里，取证均价11.65万/㎡，而长宁天山项目贴着中环，预计14万/㎡；长宁西郊项目贴着外环，联动价11.8万/㎡。

古北99位置更好，贴近内环，价格反而更划算。

2、古北99的新房定价，真实可见；且闹中取静、绿化率超高，非常宜居。

现在新房定价普遍包含未来规划，但兑现可能存在不确定性，与此同时城市更新时间或长达8-10年，率先入住的居民生活中可能将伴随工地、扬尘的困扰。

而古北99不一样，古北作为第一代国际社区，成熟即享，适配居住人群，买入安全性高。古北99售楼处电话☎：400-8558-224

关键古北具有前瞻性的统一规划开发，打造约40%的超高绿化率，布局一路连缀的高端住区，铺就浓荫大道，在繁华商圈的环抱中，构建出 “闹中取静” 的社区，城市界面舒适，非常宜居。

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古北社区环境实景图

另外，租售比是衡量区域价格是否被高估的关键。

古北租金一向坚挺，从数据看比长宁高端住区天山都要高。

事实上，古北租客多为驻沪领馆外事人员、外企高管、读国际学校的家庭，客户圈层高。

显然，古北新房定价无泡沫，风险更小，未来租售比也更高。

数据来源贝壳

3、在购房决策时，前瞻性地把握稀缺性，才能在未来的房地产市场中占据价值先手 。

古北开发殆尽，未来较难有纯低密居住用地。古北99作为区域内仅有的准现房新盘，凭借板块更新的房龄和产品力，将成为区域内的稀缺存在，占据价值高地。

浦西内中环11万+时代即将终结，古北99既是当下置业的确定性之选，更是未来资产的硬核保障，错过再无！

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值得一提，还有一个大彩蛋：

除了收官小高层，大家翘首以盼的容积率仅约0.86的实景联排据悉6月公开。

2012年6月，国土资源部联合国家发展改革委下发通知，明确“住宅项目容积率不得低于1.0”。上海浦西市中心在售别墅中，仅约2.4%为有天有地的「真」别墅，其余均为容积率1.1或以上的风貌别墅。

项目联排建面约300/419㎡，地上4层，另有超高附赠空间，重新界定别墅生活格局，是有天有地的真别墅。

同时作为古北唯一的准现房别墅，以低密墅区、宽境楼距（南北栋距约12.6-22.1米，东西栋距约7-27.59米）不同与风貌5-10米楼间距，私密采光更加、超高附赠、35%绿化率，成为难以再生的藏品级别墅。

项目别墅建筑立面效果图，仅供参考，以实际交付为准

项目别墅景观效果图，仅供参考，以实际交付为准

两开两捷的人气红盘

古北99低密墅区准现房

加推建面约134-154㎡精装大三房

总价1360万起

建面约300/419㎡联排也即将入市

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售楼处人气实拍图

低密墅区+准现房+高端圈层服务

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古北99三大确定性，筑牢资产护城河

1、约1.2容积率低密大社区，内环旁臻稀资产

2022年至今，上海中环内42块土拍地块中仅1块容积率≤1.2。

因此，古北99以约1.2 容积率、约20万方规模，成为内环旁难以复制的存在。

低密规划带来开阔视野与居住舒适度，联排产品更提升社区圈层价值；约20万方体量远超同环线项目，景观与配套更充裕，居住体验全面升级。
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2、准现房眼见为实，置业更安心

古北99预计今年9月交付，相比期房优势显著：

• 省下过渡期资金。

相比期房，实实在在省两年过渡期租金，按之前盛捷约3万/月租金算，两年可省72万。

• 所见即所得，品质确定性强。

项目无需等待图纸变现，干挂石材立面、约50米栋距、四季景观、架空层等，实景呈现无缩水，彻底告别期房“盲盒”风险。

项目鸟瞰效果图，仅供参考，以实际交付为准

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1、全干挂石材立面，更历久弥新

古北99外立面实景呈现，采用天然黄金麻石材。相比同级楼盘普遍铝板+真石漆的配置，项目全干挂石材的投入，诚意满满。

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项目实景图

2、约5000㎡集中绿地，约50米超大楼间距

只有大社区才能造就大面积景观和大栋距，还布局了观景会客厅、亲子乐园等多维节点。

项目实景图

项目实景图

项目实景图

3、归家仪式感满满

宽境社区大门、四季景观，酒店式入户大堂/地库大堂、艺术星空顶车库入口...该有的仪式感一个都不落。

4、全龄共享架空层

项目将邻里、志趣空间延伸至架空层，设有儿童亲子、茶棋娱乐、休闲运动、阅览室等场景。

项目效果图，仅供参考，以实际交付为准

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3、超大商业地带+缦合服务，顶豪标准的确定兑现

项目配备超大商业地带+缦合服务，将顶豪资源平权化，升华古北99圈层体验。

• 全市首屈一指的超大商业地带，比肩古北壹号会所

超大商业地带与京城十大会所之一的缦合北京「华府会」设计同源。

项目实景图

规模和服务规格更是媲美古北壹号约1.8万方会所，设有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等。

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内部配置效果图

链接8类61项全球尖端资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，可谓把全球一线资源与全新生活方式注入古北99，对标国际高端生活标准。

• 超强软实力，缦合物业提供无边际生活服务体系。

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在狂卷产品力的时代下，新房硬件差异并不大，未来走出独立行情的法宝是软实力，特别是服务，古北99掌握主动权

项目缦系无边际服务体系，包含280余项细则，建立在时间、空间、私属三个维度之上。

除了无边际基础服务之外，古北99还为业主增设了私属增值服务，包含儿童接送服务、入户保洁、43项免费日常维修、宠物托管、私人定制全球旅游方案、车辆养护代检等。

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舒适精装大三房

本批约80%得房率

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市场上，兼具稀缺性与舒适度的大三房堪称凤毛麟角，而古北99建面约134-154㎡大三房，正是这样的 “宝藏户型”，以两大核心优势脱颖而出。

1、稀缺属性拉满，错过难再得

自2021年起，上海中环内135-155㎡新房供应占比不足10%。

同时受70/90政策影响，该面积段约90%被设计为紧凑四房，牺牲空间舒适度换取功能性。

另外，内中环新拍地块，120-140㎡四房仍在延续 “重功能轻体验” 的逻辑。

而古北99大三房打破常规，满足了改善人群对于空间舒适度的需求，每个功能间均宽敞通透。

2、奢适尺度，空间与功能的完美平衡

区别市场上100-120㎡紧凑三房，古北99建面约134-154㎡大三房以客厅4.5米面宽、主卧4米面宽及约80%得房率（常规为75%），实现空间奢适度的确定性。

建面约147-154㎡A和C户型：

客厅面宽达约4.5米，主卧面宽达约4米，保证居住舒适度。

标配中西餐厨+岛台，符合高净值人群烹饪习惯；南北双阳台，两侧都有出色的景观视野。

同时该户型餐厨空间可塑性强，3房可成长“3+1”房，用作工作间、琴房等，比固定不变的4房更灵活

建面约134-137㎡B2户型：

该户型客厅面宽同样达到约4.5米，主卧面宽也是约4米，开间尺度阔绰。

双卧朝南，另一个房间也有南向采光。

厨房和X空间也有南向采光，其中X空间可随家庭结构变化灵活变化，可以是卧室、开放式书房、电竞区等。全卧飘窗，进一步延展室内使用空间。

B2户型图并不能很好展示真实尺度感，建议现场参观更有感觉。

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上海CAZ核心+三轨潜力！

古北99以成熟国际社区，锚定未来发展确定性

与一江一河等依赖规划的高价区域不同，古北凭借30余年前瞻性开发，早已构建起成熟完善的生活版图，成为「所见即所享」的资产安全高地。

1、醇熟配套即住即享

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想要逛街，黄金城道、老外街、高岛屋营造浓郁国际氛围；近邻虹桥商圈尚嘉中心（重奢）、虹桥南丰城等高端商业体，徐家汇港汇恒隆、One ITC也便捷可达。

黄金城道实景图

上海虹桥国际学校、上海耀中国际学校、协和双语高级中学等十多所国际学校环伺，为孩子提供国际优质教育。

新虹桥中心花园、虹桥高尔夫俱乐部、程十发美术馆等休闲文化配套，让艺术与运动融入生活日常。

新虹桥中心花园实景图

交通出行更是便捷，步行约700米可达15号线姚虹路站，约1.3公里10号线宋园路站。内环、中环、延安高架路在2公里内纵横交错，快速串联城市核心。

项目区位示意图

2、独一无二的国际化基因，社区价值恒久稳固

作为上海首个成片开发的国际住区，古北汇聚约51%外籍常住人口、27家驻沪领事机构、200多栋外交官官邸，50余国居民构成「小小联合国」。

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这种多元文化共生的氛围，搭配古北99低密墅区与纯粹圈层，进一步保障社区价值长期稳定。

数据来源：上海市长宁区人民政府

3、成熟之余，古北还有可期的未来加持

虹桥-古北被纳入上海2035中央活动区（CAZ），战略地位再升级。

同时古北99地处徐汇、长宁、闵行三区交汇处，是经贸产业核心圈中唯一的高端宜居板块。
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随着高净值人群持续涌入，圈层与国际化氛围将持续进阶。

值得一提，规划中的25号线拟穿越古北，若设古北新城站，项目将实现三轨交汇，与徐家汇、虹桥商务区的联动更紧密，发展潜力巨大。

最后我想说：

古北99此次加推楼王，是“低密墅区准现房+成熟配套+亲民价格”三合一的最后机会，内中环真正的宝藏房源，错过不再！

项目建面约300/419㎡有天有地的真别墅也即将亮相，敬请期待！

古北99

所属板块：古北国际社区

户型：平层134-147-152㎡(主力)；

顶楼复式230-300㎡(少量)

均价：11.65万

总价：平层1400-2000万；顶复2870-3650万

总建筑面积：20.9万㎡

开盘户数：100套

综合容积率：1.2

房屋层高：3.015米

房屋总高：15-19层

得房率：约80%

车位配比：1:1.4(租1500/月;售:60万/个)

拿地时间：1996年

竣工时间：2018年底

交房时间：2025.9.30

物业公司：缦合物业

物业费：7元

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闵行金虹桥板块

【古北99】

推出172套约300-419㎡联排别墅

134㎡-147㎡-152㎡(主力)

顶楼复式230-300㎡(少量)准现房

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【上海闵行古北99】

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商贷转公积金贷款——是“省钱利器”还是“鸡肋操作”？在房贷市场中，商业贷款转公积金贷款（简称“商转公”）一直是购房者热议的话题。一方面，公积金贷款以其较低的利率、较长的贷款期限和相对稳定的还款方式，吸引着众多购房者；另一方面，商转公的过程复杂、条件苛刻，让不少购房者望而却步。那么，商贷转公积金贷款到底有没有必要？本文将从商转公的利弊分析、条件要求、办理流程、实际案例等多个维度，为您揭开商转公的神秘面纱，助您做出明智的决策。

一、商贷转公积金贷款的五大核心优势

1. 利率显著降低，利息支出大幅减少

公积金贷款的利率通常远低于商业贷款。以2025年为例，首套住房公积金贷款利率为5年以下（含5年）2.35%，5年以上2.85%，而商业贷款的利率则普遍在4%以上。以50万元贷款、30年期限为例，转为公积金贷款后，一年能节省利息约6750元，30年累计节省利息可达20万元以上。这对于长期背负房贷的购房者来说，无疑是一笔可观的节省。

2. 还款压力减轻，财务规划更灵活

由于公积金贷款利率较低，每月还款额也会相应减少。这意味着购房者可以将更多的资金用于日常生活、子女教育、投资理财等其他方面，提高生活质量。同时，公积金贷款的还款期限通常较长，最长可达30年，让购房者可以更轻松地分期偿还贷款，减轻还款压力。

3. 提前还贷无违约金，资金运用更自由

公积金贷款在提前还贷时通常不收取违约金，而商业贷款则可能根据合同约定收取高额的违约金。这对于计划提前还清贷款或部分还款的购房者来说，是一个重要的优势。他们可以根据自己的财务状况，灵活安排还款计划，无需担心额外的费用支出。

4. 贷款期限选择更灵活，适应不同需求

商转公后，购房者可以重新选择贷款期限。如果经济实力较强，可以选择较短的贷款期限，减少利息支出；如果希望减轻每月还款压力，可以选择较长的贷款期限。这种灵活性让购房者能够更好地适应自己的财务状况和还款能力。

5. 信用评级提升，未来融资更便利

公积金贷款是由政府主导的贷款，相对于商业贷款来说，信用评级更高。将商业贷款转为公积金贷款后，购房者的信用记录会得到改善，有助于提高未来的信用评级。这对于那些希望在未来进行其他贷款或信用卡申请的人来说，是一个重要的加分项。

二、商贷转公积金贷款的六大潜在劣势

1. 贷款额度受限，可能无法满足需求

公积金贷款的贷款额度通常受到一定的限制，可能无法满足较高价值的房屋购买或房屋贷款转换的需求。例如，某些地区规定单职工家庭最高贷款额度为60万元，双职工家庭最高贷款额度为80万元。如果购房者的房屋总价较高或剩余贷款本金较大，可能无法全部转为公积金贷款。

2. 贷款条件严格，审核流程复杂

公积金贷款通常要求借款人具备一定的缴存时间和缴存金额要求，申请条件相对较为严格。例如，借款人需连续足额缴存住房公积金达6个月（含）以上，且个人征信记录良好。此外，商转公的过程涉及原贷款银行、住房公积金管理中心等多个部门，审批流程较为复杂，处理时间也较长。

3. 提前结清原商贷，资金压力增大

在办理商转公的过程中，购房者需要自筹资金结清原商业贷款剩余本金及利息。这对于资金紧张的购房者来说，可能是一个不小的负担。如果无法一次性结清原商贷，可能需要通过担保公司垫资等方式解决，这又会增加额外的费用支出。