夏磊：影响土地市场的五大因素

夏磊 今年一季度，房地产市场修复态势明显。供给侧土地市场同步释放出积极信号，未来其热度能否延续？

土地市场后续表现主要取决于五大关键因素：融资环境能否进一步改善、新房市场成交量能否持续企稳、市场库存能否有效去化、房地产新模式下的销售模式变革，以及供地规则的优化调整。

当前，土地市场进入“双集中”时代，土地市场热度集中于35个一二线城市和20家房企。

据统计，2025年1-5月，重点35城涉宅土地出让金占比全国的68%。其中20城的土地出让金、成交规划建筑面积同比增长，分别为北京、广州、天津、太原、沈阳、大连、长春、南京、常州、苏州、杭州、厦门、南昌、武汉、东莞、重庆、成都、贵阳、昆明、乌鲁木齐，上海、郑州仅土地出让金同比增长，另有4城仅土地出让建面同比增长，分别为无锡、合肥、佛山、南宁。

核心城市在人口、产业经济等方面具备显著优势，这些因素为房地产市场提供了长期稳定的支撑，也是土地市场热度高的根本原因。

2025年1-5月，TOP100房企拿地总额4052亿元，同比增长28.8%，TOP100房企拿地金额占比全国土地出让金的53%，其中权益拿地金额TOP20房企拿地金额占比全国土地出让金37%。TOP20房企中民企占比仅25%，TOP10中仅1家民企。

当前处于“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的阶段，房企投资较为审慎，更倾向聚焦深耕城市的优质地块，以避免不确定的市场风险。头部房企因在核心城市集中拿地，导致金额同比增长。

影响土地市场热度的五大因素，一是融资环境。

融资环境的松紧程度直接影响房企的拿地意愿，现阶段相对宽松的融资环境，有助于市场企稳回升。

房地产行业融资格局经历了深刻调整。在“高杠杆、高周转”模式主导时期，房企融资渠道多元且宽松，涵盖银行信贷、信托非标、境内外债券及股权融资等近50项细项的多元化融资渠道。但在金融系统去杠杆、强监管、防风险的基调下，非标融资监管政策持续收紧，政策明确支持房企合理拓展融资需求，多聚焦在信贷、债券、股权等标准化融资方式。随着部分房企债务违约事件频发，金融监管部门通过“三道红线”等政策重塑行业规则，房企融资大幅收缩，市场进入深度调整期。

2022年以来，金融支持政策持续发力。“金融16条”和经营性物业贷款在保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面提供支持。2024年9月将这两项政策文件延期到2026年底，对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用。

房地产融资协调机制发力，房企融资环境改善。城市房地产融资协调机制落地见效，根据金融监管总局局长李云泽2025年5月7日在国新办新闻发布会上介绍，商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿元，支持了1600多万套住宅的建设和交付。2024年四季度末房地产开发贷款余额13.56万亿元，同比增长3.2%，一方面是因为金融机构支持存量融资合理展期，另一方面是城市房地产融资协调机制带动的新增投放。

当前融资恢复呈现明显分化特征，白名单房企凭借优质资产和稳健经营重获资本青睐，但房企信用债发行规模仍在恢复的进程中，2025年1-5月房企发债1804亿元，同比下降24%。

二是新房市场成交量。新房市场的冷暖是土地市场的晴雨表。一季度新房回暖有效传导至土地端，验证了其前提作用。二季度新房动能减弱，则直接对土地市场的持续升温构成压力。

2025年1季度市场回稳明显，带动土地市场升温。2025年1季度，北上广深新房网签面积同比增6%，北上深二手房网签量同比激增45%。市场的积极表现强化了房企土拍信心，一二线城市住宅用地土拍溢价率普遍提升，新房市场“地价-房价”联动效应显著。

2季度开始房地产“小阳春”进入尾声，土地市场热度能否维持，依赖于城市层面新房市场能否持续回暖甚至领先复苏。2025年4月重点35城新房成交面积环比、同比分别下降27%、11%，5月环比、同比分别增长4%、下降15%。各城市间分化剧烈，其中有13城1-5月商品住宅成交套数实现同比增长，有20城商品住宅成交套数同比下降。1-5月一线城市中，广州、深圳新房成交面积同比分别增长13%、106%，二线城市中合肥、南昌、贵阳因低基数效应表现比较亮眼，同比增长38%、28%、24%。

部分城市新房成交的环比回升是否可持续，其热度能否扩散至更广泛的区域和城市仍需观察。近期核心城市土地市场的局部热度仍存，如杭州、上海、成都、重庆、武汉均有高溢价地块成交，这些城市的核心区新房成交热度较高，存在“点状”繁荣的情况，其可持续性与带动性正受到二季度以来新房市场整体动能减弱的考验。

三是房地产市场库存。城市商品房库存差异导致土地市场冷热不均，总量高位下的边际改善为土地市场提供基础支撑，但城市间深度分化主导区域土地市场走向。

商品房库存处于合理区间是土地市场健康发展的基础。2025年5月末，商品房待售面积77427万平方米，仍处于历史高位，当前房地产市场库存压力大，但较4月末减少715万平方米，连续三个月减少，这为土地市场热度持续提供了基础。

不同城市库存去化周期存在差异，部分城市库存压力大。以杭州、上海、重庆为首的低库存城市，商品住宅的去化周期不足12个月，土地市场也相应活跃。成都、佛山、厦门、武汉等城市，商品住宅的去化周期在18个月内，较为健康。珠海、郑州等城市去化周期在3年左右，更有大连、洛阳等地去化周期超5年，土地市场热度或受限。

四是房地产新模式下的销售制度。现房销售制度是房地产新模式下重要制度之一，可以倒逼产品力升级满足需求，并借助供应节奏调节优化市场供需。

现房销售是未来的必然方向。2024年7月党的二十届三中全会就提出，改革融资方式和预售制度。2024年全国城乡建设工作会议，提出“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”。将有力有序推行现房销售。2025年5月河南信阳率先出台《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》公开征集意见，全面推行新出让土地现房销售，倒逼房企从“高周转”转向“产品力竞争”。2024年以来，全国至少30个省市推进现房销售试点相关文件。

现房销售对购房者而言，可以降低购房风险；对房企而言，更加考验企业的资金实力与产品力；对行业而言，有助于控制供应规模。

五是供地规则。土地供应通过总量压降、结构优化、规则创新三重维度，精准适配市场变化，引导行业高质量发展。

总量压降，因城施策缩减供地规模。近年来，自然资源部明确要求各地结合商品房去化周期和土地存量进行土地供应。2025年多地供地总量压缩，在已经公布供地计划的城市中，多数城市总供应大幅减少，东莞、烟台和厦门住宅用地供地计划下降超40%，成都、宁波、杭州、南宁下降超过30%。

供地结构优化，核心城市供应区位优质的地块。北京市2025年供地以核心区域高能级地块配合近郊轨道沿线地块为主，优先保障轨道交通站点周边及城中村改造资金平衡商品住宅用地供应。上海、杭州等城市远郊供地减少，核心区位地块的供应占比提升。为新供应土地提供更优质的控规条件。2025年5月23日深圳宝安管理局发布规划调整方案，将之前终止交易的宝中地块规划进行调整，地块容积率从5.7、5降至3.7、4.2，并调降商业配比，住宅占比升至75%，通过规划调整提升待出让土地的开发吸引力。各地低容积率土地供应占比提升，为好房子建设提供支持。

规则创新，城市试点交易制度弹性化。2025年北京经营性用地交易规则实现三大突破，一是提升流程灵活性，优化竞得人签订出让合同有关要求。二是放松准入，优化竞得人成立项目公司有关要求。三是优化竞得人办理不动产权登记有关要求。广州市南沙区为降低企业出让金支付压力，试点分期缴纳土地出让金。此外，支持电子保函担保替代现金缴纳土地出让竞买保证金。在审批服务方面，南沙区提出“交地即开工”等相关创新举措。

风险提示：房地产市场超预期下行风险。对政策解读偏差。调研样本有限，不足以反映市场主体。数据可得性局限。历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差。海外政策不确定性。

证券研究报告：《影响土地市场的五大因素》

发布机构：国海证券股份有限公司

本报告分析师：夏磊

SAC编号：S0350521090004

夏磊 国海证券首席经济学家 观点新媒体专栏作者

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