可惜了！罗湖益田假日广场

　　Mall 观察

　　观察项目 | 罗湖益田假日广场

　　作者 | 福贵

　　继2005年益田旅游商业筹建，2008年开出首座益田假日广场后，时隔20年，益田旅游商业在深圳罗湖开出第二座益田假日广场。

　　回望南山益田假日广场，自开业以来，便以App Store（华南首家）、GIADA、HUGO BOSS、Polo Ralph Lauren、COSCIA、 YI、CURIEL、SKINCEUTICALS、HR、KIEHL'S等强力品牌阵容成为深圳商业标杆。

　　赢商网数据显示，2024年南山益田假日广场全年销售额达53.5亿元，同比微增1%，客流量突破3600万人次，同比激增20%。

　　南山益田假日广场多年来的表现，也让市场更加期待罗湖益田假日广场的表现。

　　甚至于2023年11月，罗湖益田假日广场举行的全球招商发布会上，包括Ferragamo、Emporio Armani、BALLY、Hugo boss等国际大牌，以及欧莱雅集团、雅诗兰黛集团、LVMH集团等行业巨头纷纷亮相。

　　这样的出席阵容，不得不让人联想到罗湖益田假日广场的品牌阵容会比南山益田假日广场更有想象空间。

　　可惜的是，近几年的市场境况，以及益田集团的财务困境，让所有人都有些猝不及防。

　　原定于2024年6月开业的罗湖益田假日广场，直到今年4月30日才开业。市场对项目的关注度也没有此前那么高涨。

　　与招商会强大的出席阵容相比，品牌档次也出现下滑。

　　开业一个半月，罗湖益田假日广场情况如何？上周独角Mall到了现场，进行实地探访。

　　01

　　位处深圳世界级地标商圈

　　基础客群庞大

　　罗湖人气榜第三

　　罗湖益田假日广场位处深圳五大世界级地标商圈之一的罗湖核心商圈，临近地铁3号线翠竹站，地理位置优越。

　　作为深圳最早发展起来的城区，罗湖居住人口多，消费力强。项目除了本身自带的御龙天地外，周边拥有翠华花园、怡景花园、竹边新村等多个住宅小区，以及深圳中学、翠园中学、螺岭外国语实验学校（一部）等学校，基础消费客群庞大。

　　项目开业后，很快就成为消费目的地。五一期间，项目客流量合计约58万人次，会员人数破10万，媒体曝光超1.5亿次。

　　在美团商场排行榜中，罗湖益田假日广场位列罗湖区人气榜第三，好评榜第二。

　　购物中心+街区

　　资料显示，项目总建筑面积达到12万㎡，包含10万㎡的购物中心、1.3万㎡的户外街区，以及8000㎡的艺术独栋与中央广场。

　　其中由国际建筑大师安藤忠雄亲笔设计的“光之礼赞 艺术殿堂”，是其在深圳的唯一建筑作品。

　　罗湖益田假日广场通过购物中心+街区的半开放式空间，为消费者带来更惬意的体验，也更契合当前商业发展趋势。

　　至于项目定位的“多元艺术体验式购物中心”，当前来看，艺术体验氛围并不浓厚，还需要持续观察。

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　　02

　　近百家餐饮品牌

　　吃饭常常需要排队

　　但细节运营有待提高

　　现场走访来看，盒子内的品牌基本铺满，只有少量铺位处于围挡状态。（由于去的当天是工作日，且大雨，对客流会有一定影响，具体以实际情况为准。）

　　根据罗湖益田假日广场小程序统计，共有213家品牌（含即将开业品牌），就当前的市场情况，能够引进这么多品牌，已经很不错了，足见益田商业团队招商实力。

　　先看看几家主力店，位于负二楼的永辉超市，是学习胖东来自主调改店，面积达4500㎡。现场看到，当时超市内人气不错，购物的人大多自己拖着购物车，目测是周边居民。

　　还有1800㎡的大型综合性亲子乐园米兜欢乐王国；1200㎡的超级安踏；1200㎡的老牌粤菜圣丰城；1000㎡的星际传奇火星时代主题店；609㎡的华为，该品牌在门店对面已经打围，将在场内开出二店。

　　以品牌个数计算，餐饮占比较高，轻重餐共有92家，占比高达43.2%。包括八合里、巴奴毛肚火锅、大榕树下、京味张、桂满陇、木屋烧烤、星巴克、喜茶、霸王茶姬等知名品牌。

　　在户外街区，曾在香港经营多年的变形金刚主题餐厅，也转战深圳，开出深圳首家变形金刚主题餐饮店。（按品牌公告，预计暑假开业。）

　　由于去的时候已经过了中午饭点时间，只看到少数几家餐饮店还有几桌人在用餐，有些饮品店也有一些人。

　　而在社交平台上看到不少网友评论说，去项目吃饭经常要排队。以此推测，项目的餐饮对消费者的吸引力很强。

　　相较餐饮业态，服装品牌数量大大减少，即使加上童装，也只有29家，占比仅13.6%。

　　且从品牌来看，引进的也是Nike、Adidas、超级安踏、ECKO、Beneunder、donoratico等偏运动潮流或原创服饰，与南山益田假日广场的服装业态相比，罗湖益田假日广场更“轻”。

　　不过，在走访中也发现了一些运营上的细节问题。

　　（1）如商场指引上明确标明了书店位于4楼，小程序上显示覔书店即将开业，一些媒体报道也有书店的消息。但是，当时有一家三口，小朋友要去书店，家长带着小孩在商场4楼找了一圈没有找到。

　　现场情况来看，书店位置应该与影院相邻，目前影院处于围挡状态。

　　书店所处位置，在项目开业时，是作为打卡点，目前打卡装置还未拆除，也看不出来有改造成书店的迹象。

　　（2）如蕉下，品牌已经开业，微信小程序中却显示即将开业。

　　公众号（小程序）作为消费者了解项目最新动态的重要渠道，出现信息不对称的情况，很容易为消费者带来不好的体验。

　　（3）还有项目引进的美发、美容美甲品牌就超10家，光美发品牌就有6家，竞争极度激烈。

　　在小红书上，能明显看到有些美发品牌在一些网友发布的笔记下评论，打广告。

　　且一些品牌质量参差不齐，在现场看到润今生品牌，有多个店员在场内拉客，体验稍差。

　　也有网友表示，圣思源会有店员疯狂推销、强迫购买次卡。这很容易让消费者去了一次后不会再去。

　　03

　　受母公司影响

　　未来不确定性大

　　对比最近市场上开出的商业项目，罗湖益田假日广场并不算差。

　　项目所处的地理位置、城市配套设施等综合条件不错，加之当前场内的餐饮矩阵+超市+休闲娱乐体验，对周边消费者有着较强吸引力，能够保持项目人气畅旺，后续再根据运营情况，对品牌进行调改优化，引进更适合周边消费群体的品牌。

　　不过，项目的后续运营，就有很大的不可预知性，原因在于益田集团的持续影响。

　　据了解，去年10月31日，西安益田假日天地的权利人发函称，因益田持续拖欠房屋租金、物业费、空调费等费用，权利人依约接触相关租赁合同，益田应依约腾退并交还全部商业裙楼房屋。

　　一时间，西安益田假日天地陷入“倒闭”风波。

　　同样是西安，5月份，标的物“陕西省西安市高新区锦业路7号5幢1单元10101室等（共17套）房地产”被摆上货架，起拍价7.38亿，一拍流拍。

　　该标的物为西安益田假日里。原因是西安益田假日里商业管理有限公司因6.9亿元借款违约，其抵押物业被债权人中国东方资产深圳分公司申请强制执行。

　　此前西安益田假日天地与西安益田假日里经营不错，却都陷入困境。

　　在益田集团的阴影笼罩下，益田旅游商业旗下的商业项目也会受到一定影响，南山益田假日广场目前地位稳固，项目硬件设施老旧也是硬伤，近些年通过一些年轻化营销，人气依然旺盛。但商业需要长期投入，财务压力大，对后续运营也会产生一定影响。

　　新开的罗湖益田假日广场，硬件条件不错，但从招商品牌来看，也有部分属于填铺引进的品牌，后续品牌招调也需要资金支撑。

　　相隔20年，益田旅游商业在深圳开出的两座“假日广场”，未来命运如何，还要等时间验证。