从“日光盘”到“骨折价”：恒大香港旧盘更名后最高降价超六成，中介追讨上亿港元佣金

每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺

近日，位于香港屯门的“缇岸”（原名：恒大・珺珑湾）项目因大幅降价在当地市场引发广泛关注。

该项目于2019年首期开盘时，凭借精准定位小户型“上车客”，创下151套房全部售罄的辉煌成绩，一度成为区域内的标杆项目。后因恒大陷入流动性危机，该项目历经了暂停销售等风波，最终由福彩发展接管并更名为“缇岸”。

6月16日，缇岸大幅下调27个单位的销售价格。这些单位的实用面积为223—461平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米），总价为214.8万—417.3万港元，部分房源的最高降价幅度超过六成。

6月17日下午，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰通过微信向《每日经济新闻》记者表示，由于香港没有相关价格限制，价格基本由开发商自行决定，但一般降价幅度不会如此之大。目前香港一手住宅供应持续高企，促使开发商不得不采取更积极的定价策略去库存。

缇岸项目实景 图片来源：受访者提供

曾经开盘“日光”，如今最高降价超六成

事实上，缇岸项目大幅降价，一定程度上反映了香港市场上行期与调整期的鲜明对比。

2018年，恒大斥资66亿港元从恒基地产手中购得香港屯门地块，楼面价高达8300港元/平方呎，创下区域楼面价纪录。当时正值香港楼市上行周期，恒大在该地块打造的恒大・珺珑湾项目，总投资预计达80亿港元。

香港屯门“缇岸”项目信息 图片来源：受访者提供

2019年，恒大・珺珑湾首期发售，恰逢香港放宽按揭保险政策，加之项目主打200—300平方呎小户型、总价低于600万港元的精准定位，瞬间点燃市场热情，吸引了大量投资客入场，并创下超额认购15倍、首期推出的151套房全部售罄的辉煌成绩，成为香港楼市的“明星项目”。

然而到了2021年，恒大债务危机爆发，恒大・珺珑湾项目迅速陷入困境，先后经历项目更名、销售暂停、中介机构追缴佣金等问题。

缇岸项目户型实景 图片来源：受访者提供

6月16日，缇岸项目大幅下调27个单位的销售价格。这些单位的实用面积为223—461平方呎，总价为214.8万—417.3万港元，其中最高降价幅度超过60%。

以5座21楼F室为例，该户型实用面积为227平方呎，总价从578万港元降至228.7万港元，单价从2.55万港元/平方呎降至1.0万港元/平方呎，降价幅度达60.4%。

“目前项目主要在售的是三房单位，面积为798平方呎，总价在680万至830万港元之间。现在一房的最低售价为320万港元，此前最低售价228.7万港元的房源已经售罄。”6月17日上午，香港房产中介吴先生通过微信告诉每经记者。

陈永杰向记者表示：“目前香港的一手住宅供应持续高企，截至5月底，一手房库存录得2.14万伙（套），促使开发商不得不采取更积极的定价策略去库存。例如，近期发售的大围新盘‘UNI Residence’定价较同区新晋二手屋苑有约20%至30%的折扣，而港岛区黄竹坑站上盖物业‘滶晨’首批折实价亦低于市场约10%至15%，这都反映出香港市场新盘降价并非个案。”

记者注意到，此次缇岸项目大幅下调房源价格，除了当时购房的业主遭受明显损失外，地产中介也未能幸免。其中，中原地产和利嘉阁地产分别被缇岸开发商拖欠超过1亿港元和3000万港元佣金。据了解，中原地产已向高等法院申请简易判决，利嘉阁地产亦启动法律程序追讨。

与此同时，该项目在二手房市场也出现了明显的价格下跌。

据香港中原网信息，截至6月17日，缇岸项目的不少二手房源价格跌幅超过50%。如5月21日成交的一套2期3A座19楼的房源，面积为228平方呎，成交价为208万港元，较买入时的价格下跌约54%。

香港置业数据显示，缇岸项目在2022年6月的成交单价为1.73万港元/平方呎，而今年3月的价格为9402港元/平方呎，回调幅度约45.7%。

“缇岸项目虽然价格较之前大幅降低，但相较于中环、铜锣湾等核心商业区，其位置较为偏僻。在当前香港银行同业拆息降低、供款成本减少的情况下，其实有更多选择。”6月17日下午，香港房产中介刘先生通过微信告诉记者。

业内预测：6月香港新房成交将迎改善

6月以来，香港楼市持续以一手新盘为主导，热度不减，而二手市场则在观望情绪及新盘分流的共同影响下，维持成交高位横盘态势。

据利嘉阁地产研究部公布的6月预估数据，香港一手私宅买卖登记量预计可达1980宗，较5月份的1607宗增长约23%，将创下近三个月新高。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮分析指出，6月以来，中美关税战谈判取得阶段性进展，加之港元拆息有所回落，显著减轻了客户的供楼负担。适逢西贡新盘新一期推出，每轮均告售罄，其中至少700宗成交将计入6月份的登记数，这无疑将推动6月份新房登记量进一步攀升。

相对而言，目前香港二手房市场仍处于成交高位盘整状态。

根据香港美联物业的数据，6月前两周（6月2日—15日），香港35个屋苑共录得166宗成交，较上月同期（5月5日—18日）的136宗增长约22.1%，显示出二手房市场同样活跃。

美联物业首席分析师刘嘉辉认为，随着6月二手房交投表现向好，预计今年上半年香港二手住宅成交量有望达到2.2万宗，较去年上半年的2.16万宗微增约2%，并将创下自2021年下半年以来的3年半新高。

每经记者注意到，尽管部分业内机构预期香港楼市6月成交情况将有所改善，但5月的成交数据显示，香港楼市在5月呈现“成交转弱”的态势。

香港土地注册处数据显示，5月所有楼宇买卖合约数为6442宗，同比和环比分别下降12.5%及10.9%，宗数回落至今年2月以来的近3个月低位；楼宇买卖合约总值为498.5亿港元，较去年5月下降20.7%，较今年4月微降0.5%。

相较而言，香港一手私人住宅成交量表现优于二手私人住宅。据中原地产数据，5月一手私人住宅交易量为1665宗，较4月上升4.3%。而二手私人住宅尽管交易量保持高位，但5月环比下滑15.7%至3026宗。

“近期香港银行拆息回落，‘H按’（指香港楼市中一种常见的按揭贷款方式）实际按息一度降至1.82厘，创近三年新低，楼市进入‘供平过租’时代。加之美联储下半年减息预期强烈，将为楼市带来新一轮提振。在多方利好支持下，相信香港楼价已接近底部。”陈永杰表示，在市场层面，开发商仍以“贴市价”推盘，相比之下，二手市场缺乏竞争力，仅个别大幅降价单位才有成交。

陈永杰预计，香港楼市将继续由一手市场主导，二手房市场短期内将承压，购房者的“寻宝”时期预计将持续至6至7月。

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