如果救市力度不够大，2025年的房地产销售额可能会跌破8万亿。

接下来，如果救市力度不够大，2025年的房地产销售额可能会跌破8万亿。

先说结论，2025年房地产市场更艰难，但相比2024年会更平稳，我们期待已久的市场底部或许已不太遥远。

不得不说，在楼市下行周期，统计手法颇为高明，比如只公布月度累计销售数据，而非单月数据。这样统计的好处是让楼市走势看起来更平稳。

例如，前两天上午公布的最新数据显示，2025年1 - 5月份，全国房地产销售额为3.41万亿，回撤3.8%；全国销售面积3.53亿平方米，回撤2.9%。不说下跌，而用“回撤”这个词，确实很经典。2025年同比2024年回撤两三个个位数百分点，相比2024年同比2023年回撤17 - 27个双位数百分点，显然2025年楼市走向确实在止跌回稳。

不过，2025年大概率并非楼市底部，大摩、高盛等都预测，2026年下半年或2027年上半年才是真正的底部，而且前提是救市力度必须足够，否则筑底周期会更长。

为何这一次筑底周期长达4 - 5年？核心在于这一轮调整中，经济增速放缓，外部纷争不断、贸易战持续，就业与收入承压，居民负债率高，城镇化接近尾声，后半程增速边际下滑，人口下降压力增大，库存量大，供应量不少，且购房者对后市信心不足，这些因素与上几轮楼市的内外环境截然不同，也注定了这一轮楼市筑底会更为漫长。

好消息是，自2021年7月房价回撤至今已4年，筑底相信不会太远。我预估，若下半年救市力度再不加大，全年房地产销售预计真的会破8万亿。前5月销售额是3.41万亿，且跌幅在扩大。

考虑到4月、5月单月销售额都在六七千亿左右，预计2025年上半年销售额在4万亿左右。一旦后期救市力度不佳且经济基本面改善不大，全年不排除销售额跌到8万亿左右。8万亿是什么概念？2021年是18.2万亿，这可不是简单的腰斩，甚至连2021年销售额的零头都不到。

最严重的是，从去年9月起救市力度减弱，2025年购房者信心和购房观望心理持续加重，没买房的不敢买，有房的卖不出去、没钱换房，最终导致下半年销售承压。前几年楼市越调控越火爆，这两年楼市越救越冷，数轮救市发力都如同中年男人酝酿许久，却持续不了太久，效果不佳。

如果你够明智，应该能清醒接受楼市与经济逐渐脱钩转型所带来的重大变化和阵痛。所以2025年下半年，即使再有一波强力救市开启，市场可能也会陷入一鼓作气，再而衰，三而竭的状态。当下全球经济萧条，大家已不敢轻易入市。

为何如此？核心问题还是老生常谈，如今楼市内在基本面，即供需结构失衡，以及老百姓就业收入、经济预期等都没有实质性改善。所以楼市行情只能依赖外在政策救市红利来刺激，可这种刺激就像无论怎么给老婆化妆，都提不起兴致一样。关键原因一是内在动力缺失，二是需求饱和，甚至压根没需求了。

所以我预计2025年下半年，只要内在库存和就业经济面没有改善，即使有更大力度的救市，也很难再有上升行情。唯一的希望在于加大保障房推进力度、加快收储速度以去库存，同时改善经济收入与就业基本面。

从单月视角来看，2025年上半年楼市走出了类似过山车的“倒V”行情，即低开高走再下行。通过2025年单月销售额变化的三张图，就能感受到楼市行情的灵敏度。整体而言，2025年楼市1 - 2月表现超弱，3月爆发，4月大幅下降，5月微增，6月微增，这基本就是2025年上半年楼市最真实的表现，房价从魔幻走向魔怔。

4月、5月全国房价均值上涨，但趋势却在下行，显然后劲不足，意味着房价又开始掉头回撤，还会继续适度探底。需要提醒的是，4月、5月房价均值上升，是改善型豪宅成交结构占比上升的结果，并非市场预期上行。

这就如同卖火柴的小女孩，点燃火柴仅暖了一下手指，最终还是全身冻僵。所以要想让楼市全面回暖，去库存必须提速，不能雷声大雨点小。高库存不除，债务比不下降，居民钱包不鼓，楼市止跌回稳的态势就会如经风吹日晒般不稳定，即便旧的图表褪色，重新制作也无济于事。