破解“物业费调价”难题，长宁这个微型老旧小区这样做→

近日，华阳路街道华四居民区迅发公寓小区成功实施了物业费调价方案，每平方米上调0.4元。此次调价并非单纯应对物业运营成本上涨，其核心目标在于破解困扰小区多年的维修基金账户亏空难题，为这个老旧商品房小区注入可持续发展的新动力。

迅发公寓建成于1996年，只有3幢楼6个门洞60户居民。近10年来，小区物业费一直维持在1.86元每平方米，因为这个价格不能完全覆盖物业运营成本，所以，过去小区一直将公共收益全额补贴物业费，这导致小区维修基金账户长期低于规定标准，且资金匮乏，“十几年没用过”“没钱修东西”成为现实困境。

2024年10月，迅发公寓的物业公司撤场，小区陷入“无人管”困境。为了能尽快选出最合适的“管家”，华四居民区主动作为，依托“四百”大走访，深入小区摸排居民诉求，前往其他居民区了解物业服务情况，并在街道指导下，启动应急选聘程序，广泛收集居民意见建议，最终选定了润美物业进行为期半年的临时托管。

小区治理

临时托管仅仅过了两个月，坏了很久的走廊灯全部修好了、原先杂乱的地下车库整理干净了、小区角角落落的卫生都打扫到位了、原本肆意生长的绿化得到了定期修剪……小区面貌焕然一新。

托管到期时，物业提出上调物业费。经过测算以及公示，最终，物业费从1.86元每平方米涨到了2.26元每平方米，每平方米涨价0.4元。据业委会主任郑志明介绍，“适度的涨价，一来可以让物业公司正常运转，居民可以享受专业的物业服务。同时，这次涨价，我们也希望能够释放公共收益空间，使其得以合规、足额地补充进维修基金账户 。”

面对部分居民对涨价的不同意见，居委会、业委会与物业展现了高效的基层协作。居委会、业委会与物业“一对一”上门耐心解释小区面临的维修基金枯竭困境和调价的必要性，强调其目的是保障未来公共设施维修能力。

据介绍，业委会积极拥抱数字化管理，开通小区专属微信公众号“迅发公寓”，及时发布议事规则、公告通知、业主大会决议等，并同步在业主群分享链接，结合必要的纸质公告，确保信息传递无死角，大幅提升了小区事务的透明度和居民参与度。

调价方案的成功实施，不仅缓解了物业运营压力，更标志着迅发公寓在规范管理上迈出关键一步。“小区建成快30年了，各种公共设施都在老化，所以筹集一定的维修基金非常必要。”郑志明介绍道，“小区的主管道还是30年前的铸铁管道，已经严重老化，经常出现问题。下一步，我们希望召开业主大会，推进管道更换，彻底消除困扰居民的难题。”

“微型小区的治理，关键在拧成一股绳。物业做实服务，业委会用好规则，居委会架稳桥梁——‘三驾马车’同向发力，小社区也能办成暖心大事。”华四居民区党总支书记高倩倩说道。

记者手记

与老公房、售后公房不同，商品房小区的维修和更新没有政府“精品小区改造”“美丽家园”之类工程的托底。但是随着时间推移，建成30年以上的商品房小区也面临设施设备老化的困境，商品房小区的居民也有改善生活环境的需求，这就非常考验居委会、业委会、物业的管理水平。

迅发公寓这次的物业费调价，是一次立足长远、破解历史难题的主动作为。它体现了居委会、业委会、物业“三驾马车”在老旧商品房小区治理中的有效协作，通过补充维修基金、优化管理细节、提升服务、透明沟通多管齐下，为这个迷你小区的长治久安与品质提升奠定了基础。

接下来，迅发公寓要更换整个小区的铸铁管道，如何筹集资金，如何让居民达成共识，将是这个小区接下来要解决的难题，记者也将持续关注。

部分图片由华四居民区提供

撰稿/摄影：李媛媛

编辑：毕扬静

责编：颜文彬

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