执行专题：买受人的权利能否对抗申请执行人的担保权，排除执行？

最高法院：车位买受人的权利能否对抗申请执行人的担保物权？

如果车位依附于消费者购买的商品房，具有必要居住权利属性，买受人的权利能够对抗担保物权

阅读提示：

商品房消费者的权利可以排除强制执行，车位作为商品房配套设施，其买受人的权利能否排除强制执行？能否对抗申请执行人的担保物权？李营营律师团队长期专注研究与执行有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以最高人民法院处理的执行异议之诉案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

车位依附于消费者购买的商品房，具有需特别保护的必要居住权利属性，买受人的权利能够对抗担保物权。

案件简介：

1.2016年6月21日，黄某与华骏公司签订《商品房买卖合同》，黄某支付全部款项购买某车位，登记在华骏公司名下。

2.2016年7月4日，华骏公司将名下房屋与车位（包含案涉车位）用作抵押，为甘肃银行办理抵押登记。

3.2018年11月21日，甘肃银行向甘肃高院申请实现抵押权，甘肃高院裁定查封案涉车位。买受人黄某不服执行裁定，向甘肃高院提起执行异议之诉。

4.2019年8月29日，甘肃高院认为黄某不是商品房消费者，而是车位买受人，其权利不足以对抗甘肃银行的抵押权，一审判决准予执行案涉车位。买受人黄某不服一审判决，上诉至最高法院。

5.2022年6月29日，最高法院综合认定案涉车位具有依附商品房的居住权利属性，黄某的权利足以排除甘肃银行抵押权，二审判决撤销一审判决，支持黄某的上诉请求。

争议焦点：

黄某就案涉车位是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益？

裁判要点：

一、黄某是案涉车位买受人，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合排除执行要件。

（一）黄某在查封前已签订合法有效的买卖合同、支付全部价款、实际占有使用案涉车位、对未办理过户登记没有过错，符合买受人排除执行要件。

最高法院认为，黄某作为案涉车位的购买人，已经符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，即：在查封前签订了合法有效的买卖合同、支付了全部价款、实际占有使用了案涉车位、黄某对未办理产权过户登记没有过错。黄某上诉主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定黄某对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

（二）不动产买受人权利是否可以对抗担保物权执行存有争议，需经实质审理后综合认定。

最高法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是否属于第二十七条规定的但书范围，即不动产买受人满足了第二十八条规定的四个要件，是否可以对抗担保物权的执行存有争议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是对执行程序中执行异议进行审查的规范。进入审判程序后，人民法院应当对当事人的民事权益进行实质审理，依法确认各方当事人享有的权利属性及效力关系。人民法院可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条等规定进行审查，但还需依据相关民事法律规定并结合案件的具体情况综合判断异议人享有的权利能否对抗人民法院的执行。

二、案涉车位是住房必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性，依法可以排除抵押权执行。

（一）车位虽不属于住宅，但依法应当优先用于满足业主需要。

最高法院认为，《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。国家住房和城乡建设部发布的《城市居住区规划设计规范》规定：“居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、库……”，明确规定了在城市商品房建设阶段建设单位应设计、修建车位、车库以满足业主需求的强制性义务，赋予车位以特定用途。案涉车位所在地的广州市《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》也明确要求“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要。”“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。房屋所有权人出租房屋时，所拥有的车位应当首先满足承租人的需要。”

（二）车位依附于商品房存在，系住宅配套设施，具有需特别保护的必要居住权利属性。

最高法院认为，虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。本案中，黄某系案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定黄某购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。

三、黄某购买并占有使用案涉车位在先，其权利依法应当予以保护。

（一）黄某已经占有使用案涉车位，履行了《商品房买卖合同》项下的主要义务。

最高法院认为，黄某与华骏公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，黄某负有支付购买款，华骏公司负有将车位所有权转移给黄某的义务。黄某支付了全部购买款，华骏公司也交付了车位，黄某实际占有并使用了案涉车位，已经履行了《商品房买卖合同》项下的主要义务。黄某已经取得了购买车位的占有、使用和收益权利，只需要华骏公司履行办理产权登记手续的义务，整个《商品房买卖合同》转让车位所有权目的就能实现，即黄某取得完整的车位所有权。从双方整个合同履行过程看，符合我国房屋、车位买卖中先交付后登记的习惯做法。此际，黄某享有的不再是单纯的债权，事实上接近于完整的所有权，华骏公司只是名义上的所有权人。

（二）不动产物权变动中登记生效只是原则，存在例外情形。

最高法院认为，物权法规定不动产物权以登记为生效要件，登记是不动产物权变动的公示方法，经登记不动产受让人取得对抗第三人的排他效力。但不动产物权登记生效只是原则，物权法第九条、第一百四十二条等多处规定了例外情形。第一百四十二条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设用地使用权人建造的建筑物所有权，按照房地一体原则一般归建设用地使用权人，在他人有证据证明时依法也承认他人的所有权，并不以登记为权利取得的生效条件。

（三）黄某作为车位买受人，取得车位的事实所有权，具备权利外观，其占有对在后设定的抵押权具有公示力。

最高法院认为，司法实践中，开发商将开发的商品房预售给他人的情形视为物权法第一百四十二条规定的但书情形之一，实际上承认了商品房的买受人在不动产登记之前亦可成为所有权人，是登记生效主义的例外情形。本案中，黄某对案涉车位所享有的权利因其付款和交付使用，取得了事实上的所有权，并已经具有所有权的权利外观，具有一定的公示力。黄某与华骏公司虽是买卖关系，不是租赁关系，但民法典第四百零五条规定精神在处理在先权利与在后权利的保护顺位时具有参考价值。依此，黄某就案涉车位取得的权利，应当优于一般债权予以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，甘肃银行中央广场支行应对黄某的权利负有适当的注意义务。

综上，最高法院认为黄某就车位享有排除强制执行的权利，二审判决撤销一审判决，支持黄某的上诉请求。

案例来源：

《黄某、甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书》[案号：最高人民法院(2022)最高法民终83号]

实战指南：

一、要理解最高法院的裁判思路，首先应当明确如下两条执行规定：

（一）不动产买受人的权利能够排除一般强制执行。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十八条规定，如果车位买受人已经合法占有车位，在能够符合相应要件的情况下，享有排除强制执行的权利。但是，不动产买受人的权利是否能够对抗担保物权执行，实践中存在争议。

（二）商品房消费者的权利可以对抗申请执行人的担保物权。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，该条用于处理案外人申请排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权冲突，通常认为，该条中的但书部分即指向建设工程价款优先受偿权与商品房消费者的生存居住权。

二、要厘清车位买受人的权利能否确定对抗申请执行人的担保物权，需要首先明确标的“车位”在法律适用层面的特殊性。

通常情况下，“商品房消费者”仅限定于名下无其他用于居住的房屋买受人，第二十九条之立法目的也旨在保护个人消费者的居住权，据此，本案中的一审法院就认定，上诉人仅是“车位买受人”而非“商品房消费者”，其所享有的仅是一般买受人的权利，而非商品房消费者权利，故不能确定对抗申请执行人的担保物权。

最高法院没有采纳这一观点，而是将本案中的“车位”与“商品房”作为整体看待，经综合分析后认定车位属于必要生活配套设施，明确车位买受人同样享有对抗申请执行人担保物权的权利。考虑到消费者往往会一并购入车位、商品房，车位与其日常生活居住密切相关的现实情况，这一观点体现出对消费者权益的充分保护。

综合以上，如果车位被认定为必要生活配套设施，买受人对车位所享有的权利足以排除申请执行人的担保物权。当然，我们也要提示车位买受人，车位买受人的权利并非在所有情况下均能对抗担保物权，对此，法院往往会结合其所购车位数量、是否为案外人所购商品房的必要配套设施等因素进行综合分析判断。

法律规定：

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十七条　申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

1.案外人主张对抗申请执行人担保物权的，应举证证明具备建设工程价款优先受偿权、商品房消费者生存权等除外情形。

案例1：《张某芳、中国某某股份有限公司建瓯市支行等申请执行人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书》[案号：最高人民法院(2024)最高法民申3755号]

最高法院认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，张某某申请排除某某支行对抵押物的强制执行，需举证证明其符合《执行异议和复议规定》第二十七条规定的除外情形。根据现行法律和司法解释规定，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的除外情形，主要是指建设工程价款优先受偿权，以及《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者的生存权。张某某未举证证明其符合第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”等要件，即根据在案证据，张某某不符合《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。

2.案外人就其所购车位所享有的民事权益能否排除基于抵押权的执行，需结合其所购车位数量、是否为案外人所购商品房的必要配套设施等因素综合分析判断。

案例2：《林某妹、江西某某金融资产管理有限公司等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书》[案号：最高人民法院(2024)最高法民申4081号]

最高法院认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”林某某主张对抗抵押权人某1公司的执行，需证明其符合《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。案涉不动产系车位，案外人就其所购车位所享有的民事权益能否排除基于抵押权的执行，需结合其所购车位数量、是否为案外人所购商品房的必要配套设施等因素综合分析判断。结合本案现已查明的案件事实以及林某某所提交的相关证据，林某某在一、二审阶段未提交与某2公司签订的书面买卖合同，且亦未提交证据证明其在案涉小区内除案涉车位外再无其他车位能够保障其基本居住需要。故原审法院认定林某某对案涉车位不享有排除抵押权强制执行的民事权益，不属于《执行异议和复议规定》第二十七条规定的例外情形，并无不当。

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在合伙业务、担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究合伙业务、担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在合伙业务、担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解合伙业务、担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额合伙业务、担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕合伙业务、知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉合伙业务、知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷、担保纠纷、合伙纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。