北京买房：理清思路，购房建议1564

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问。兜兜转转我们绕到了三元桥，同时看好了凤凰城二期顶层东北向两居，和UHN国际村顶层南北朝向两居。

凤凰城那个大概920万带一个车位，国际村那个估计880能下来。不知道怎么选，自己觉得凤凰城小区环境可能更好一些。特别想请教章哥听听您的看法，从您的角度比如投资的眼光帮我们看看这两个房子。

A：

1、从小区来讲，如果是我就首选凤凰城啊。但未必是二期，后几期的从各方面来讲更强一些。

另外这套房是顶层东北向，跟国际村相比算叠加的硬伤，保值未必受多大影响，但出手的时候不太好卖，挂牌期会比较长。也就是说凤凰城的小区占优，但这套房不太有优势。

2、多说两句，凤凰城早期是华远的项目，当时华远是华润的控股公司，这两家当年是要把凤凰城打造成品牌楼盘的。

后来是1997年之后的经济危机，两家在战略上有了分歧，华远想逆势扩张，华润想避险暂缓。之后万科又掺和进来了，搞了点儿小动作吧，因为万科也是华润的控股公司。反正三家闹的一地鸡毛的，华远老大就撤出了，万科的人开始操盘。

但也是因为有这些事儿，所以凤凰城成了华润正式接手北京房地产业务之后的最重要项目，万科为了争夺北京市场也挺卖力气，再加上楼市回暖，所以这楼盘在理念、设计和施工上做的都不错。虽然是公寓的定位，但实际上等同于普宅，尤其后几期，价格走势至少不落后。

3、简单就是这情况吧，具体房源我没到现场的话也不好多说，还是以当地中介的评价为准，他们更熟悉业务。

仅供参考。

二

Q:

章哥，如果西四环大成郡，和北五环外马连洼西山华府禧园，同样户型，哪个更保值一些？大成郡现在跌的厉害，都不在7万了，我公婆在大成郡有个150平的小跃层，带花园，我感觉楼上楼下的不方便，丰台地段也不行，再想要不要换个。

A：

1、呵呵，这是送分题啊。到目前为止既然是西山华府的单价更高，那就说明保值更好啊。因为这俩盘是同期开发同期开盘的，档次品质也都很好，早期的价格又基本一致。所以在学区房概念成型之前，也就是2016年之前，一直都是当地板块内的标杆楼盘，也算是对标比较的典型小区。

现在既然大成郡的价格明显不如西山华府，那自然是后者更强了。就算马连洼属于海淀学区房，价格中有部分学区溢价，但作为大户型小区，也不可能溢价这么高啊。

2、房子是用来住的，换不换的看自己的居住体验吧。

3、跃层复式这种产品属于比较小众的，或者说分板块，在刚需板块算错配，在周边收入比较高的板块还受追捧。主要就是爬楼梯，很多家庭觉得累，这些年远不如大平层的热度高。

4、总之看自己的喜好吧，也别着急卖，这种产品的成交周期本来就长，很多时候不是价格低就好卖，而是要等到喜欢的人。

仅供参考。

三

Q:

章哥，中介推了一套兴化西里的房子，大概85平，挂牌780，还可以谈，中介说是1976，实际是1965年的红砖房（从另一个中介那套出的），3/4层，户型不错，楼层也合适，就是太老了只能商贷，楼还没改造，不知道啥时候能改造，请问这种可以购入吗？

A：

1、当然可以买啊，典型的老公房小区。不过这中介有点儿不专业啊，连兴化西里的年代都能说错。

这里最早的规划是15栋居民楼，在1966年大运动之前完工了12栋，也就是地坛小学南边的都是1967年之前建成的。另外3栋楼的土地现在是安外80号院，也是央产房，80年代开发的。

地坛小学北边的这四栋楼是2000年前后开发的，虽然也叫兴化西里，但实际上算是借名字吧。这里之前叫“蛮子营小区”，可能是嫌不好听才换成兴化的。

2、挺好的公房小区，化工系统的，也可以说煤炭系统。化工部曾经改名“燃化部”，又改名煤炭部。这地方也属于和平里，标准的央产房，该买就买吧。

3、这套房如果780万以下成交，那这价格应该不算高了。85平，按照当地坪效120块钱计算，780/85=9.17万，9.17/120=764，再砍砍价是租售比750左右，那学区溢价率至少不算高吧，最多也就是平均值。当然这是我的估算，具体的以当地中介为准，他们更懂行情。

4、改造我不知道什么时候，但早晚的事儿，这是中央推动的政策，肯定不会给落下。赶上了就算占便宜，没赶上也不吃亏。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们多方了解了第五实验的情况，丽泽校区拆迁困难没法预计进度，目前各年级全部在丰科园校区上课，离我们上班都远十公里以上。今年初刚确认我单位是西城区重点服务单位，可给予学区内至少不掉坑校的政策扶持。打算在月坛购房走政保，满两年无增值税后卖出。

最近一直在看月坛学区的一居占坑房，三三因去年入学稳定总价冲太高不考虑，考虑育民、复外一、中古三个学校的片区。育民731后进不去、总价比复外一高二三十万，中古属展览路街道的房子楼龄偏老、总价比长安街这边复外一的略低。

想请教您，这三个学校哪片在两年后出售折价可能要少一些呢，个人是有点倾向育民片。

A：

1、我没太明白，一般的政保要求是在西城区内落户即可，也有定点校的要求是在学区内落户。你们这是哪种情况？是必须在月坛落户吗？

如果不是，而是只要求在西城区内，那也可以考虑其他学区的房子，这样能买到溢价更低一些的。反正是占坑儿房也不居住，用完了学区看情况是否卖掉就行了。

2、如果是必须要求在月坛学区之内，那就甭强调哪个片区了，而是以具体房源为主。在同等条件下，哪套房的溢价低就买哪套，这自然就是降低风险和提高性价比了。

3、用总价除以预估租金，哪个数值低就说明哪个的溢价率低，当然得是同等房源，带硬伤的别强行比较。

楼龄无所谓，反正都很老了，不如看维护的效果更重要。另外按目前的利率趋势，三年内应该都是下行通道（因为五年期利率倒挂），那银行也就对房贷不至于太过分的限制，流动性也就都差不多。

4、总之既然是占坑儿房，那就甭考虑太长远的，就看具体房源的性价比（溢价率）吧。

仅供参考。

五

Q:

请问，您了解华英园小区吗，世界公园，2万一平，价格合理吗？如果买的话您觉得手续几年能办下来？

A：

1、这应该是六圈村的X产权，办不了什么正规手续，也不敢预测。

2、价格我也不知道。这种小区没有公开的市场价，大中介们也都不参与，所以我真不知道具体行情。只能说感觉这价格还行，因为X产权一般是周边同等小区的一半左右单价，最低能到40%。

那附近的小公寓都得4万多，富锦5万呢，次新商品房6/7万，所以感觉上这2万不算贵。另外也可以算算租售比，300左右就算合理，越低越合适。

3、不过考虑好，这种房办理正规产权的可能性非常小，就算能办，土地出让金和税费等成本也不会多低，时间周期还短不了。

毕竟北京的X产权基本都是2012年之前的，甚至有90年代的。而房子越老就质量越弱，谁给办手续就得承担质量风险，万一出事儿呢？所以就算是有胆儿大的给办，那也不能少收钱吧？否则就太不值了。

4、简单就这情况，买不买的看自己的需求和判断，常规是不建议。

仅供参考。

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