谁是下一个资产证券化赛道的领先者？

ABS管理机构呈现明显的分化。头部集中：中信证券和中金公司占据主导。

文/每日财报 徐鹏

2025年初春，新落成的上交所大楼，每分每秒都有人在标志性的大金牛前合影，每个人都露出金色灿烂的笑容。

主题性的会议、交流对上交所而言是家常便饭，今天的主题是一场对全国各类重资产持有商而言都迫切的会议：REITs。

西装革履的券商也在会场积极对接资产方，热情地介绍自己负责的业务、已经成功的案例、询问着项目的估值、面积、运营情况等等。

热烈的场内气氛，对应的是券商在紧盯着下一个资产证券化的黄金赛道：公募REITs。

过去数十年，中国以庞大的固定资产投资促进了城市化，随着潮水退去，沉重的债务负担也是庞大资产挥之不去的阴影。与此同时，民间庞大的资金放出来可能造成房价暴涨、不放出来又面临巨大的资产荒。

REITs的出现，让普通平民升斗资金，也可以参与到平时高不可攀的园区、基础设施运营、商业综合体、新能源等领域中，当个稳稳当当的“包租公”。

券商、基金等机构自然也闻风而动，截至2025年6月13日，谁在这些基础设施类资产证券化浪潮中领先？

底层资产管理谁领先？

在已经上市及在申报的92个REITs中，ABS管理机构呈现明显的分化。头部集中：中信证券（20个）和中金公司（13个）占据主导，合计占比超35%。中等规模：国泰君安资管（6个）、华泰资管和中航证券（各4个）表现活跃。

在可统计的69个已上市REITs上，财务顾问中中信证券独占16个，第二名为中国金融公司为11个。（部分产品未聘请财务顾问）

哪类资本偏爱REITs？

截至2025年6月13日，笔者对累计68个已经上市的REITs产品的配售情况进行了整理，总共有500多个机构战略配售了REITs产品，总金额达到1047.88亿元。

产业资本和政府投资平台基本属于项目发起方股东表示对项目支持或者看好的配售，市场化程度略低，值得注意的是金融机构的动向。

证券公司以178.5亿元遥遥领先，占比17.04%。其中，中信证券、国泰君安 、华泰证券位居前三名，部分的原因还是业务拓展导致的，即为了成为ABS管理人或财务顾问，配套持有相关资产。

保险机构以129.75亿元，占比12.39%紧随其后。其中太平洋保险，中国人寿，泰康人寿位居前三名。在利率下行的背景下，回报率在4%以上的权益性资产对险资吸引力在逐步增强。

值得一提的是，私募基金虽然占比不高，仅为31.52亿元，占比3.01%，但是作为市场价值的发现者，在2025年初春上交所的会议中，上交所领导特别对私募参与REITs给予了肯定。在2025年1季度市场极度低迷的时候，上交所在日常监测中发现，别的机构在疯狂抛售REITs的时候，相当一部分私募在逆势买入，起到了“价格发现和市场缓冲”的作用。

谁暂时领先？

笔者在分析数据时发现，在管理人、配售、财务顾问等方面，中信证券多次出现。配售次数中，中信证券及其子产品至少出现了100次以上，最大单笔金额是中信证券在广州市高速公路REITs项目中的4.860亿，最小的是"中信证券信用掘金定制1号"仅0.106亿，和中信证券相关的总配售额为25.27亿元。

中信证券在真金白银押注REITs的行情！

另外一个数据也在侧面印证中信证券对REITs的真爱。Wind资讯库中，累计共有410篇REITs的深度研究，中信证券累计达到41篇，位居行业第一位。第二名为广发证券数量为37篇，第三名则为华泰证券数量为33篇幅。

中信证券则从2020年5月开始覆盖至今，整体保持了稳定性和连续性。广发证券和华泰证券则在2024年12月后就不再有深度研报出现。

研究的角度而言，也出现了明显的分化。中信证券的41篇研报里，有11篇是从固收角度研究REITs，剩余为策略和行业。广发证券则有26篇是从房地产角度研究REITs，剩余为个股、行业。华泰证券则有21篇是从固收角度研究REITs。

上述研究角度，确实也印证了当前国内主流研究机构，还是从债性角度来研究REITs的，对于上市初期，市场对REITs是权益产品还是债性产品还有很大的疑惑，在近2年的市场检验中，市场才逐渐认识 到REITs本质是权益，而非债权。

未来谁主沉浮？

2014年5月，中信证券拿出位于北京和深圳的两栋自有写字楼物业：北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦做了中国境内发行的第一单交易所类REITs产品，开启了中国大陆REITs的探索。

7年后，2021年5月，首批9只基础设施公募REITs获批，真正的REITs开始走进寻常百姓家。

平安基金REITs投资部表示，规模与流动性跃升，中国REITs有望通过扩募提速、并购整合实现规模跃迁，预计总规模将在未来2～3年左右突破五千亿元。

2025年初春的会议结束，大家走出上交所的大楼，大家在道别、交流。金色的晚霞阳光洒在金牛上，预示着前途一片光明。

未来，哪家投资机构会成为REITs投资的大赢家？

哪家券商会成为REITs上市中的最专业的金手指？

我们拭目以待！

丨每财网&每日财报声明

本文基于公开资料撰写，表达的信息或者意见不构成对任何人的投资建议，仅供参考。图片素材来源于网络侵删。

内容投稿：meiricaibao@163.com

电话：010-64607577

手机（微信）：15650787695

投资者交流群：公号内留言微信号，由群主添加入群