精品小镇或才是南京远郊的真正出路

周末本着遛娃的心态去了几个地方玩了一圈，感触良多，和大家分享。

01 场景式娱乐和消费

想要在大热天与遛娃之间保持平衡，室内场景对于我来说肯定是首选。同时考虑到最好大人小孩都能适合，最后试了试宜家。没想到和我们有一样想法的朋友不在少数，遛娃的比例极高，而且往往全家出动，还真是好不热闹。

不过根据我的观察，长期被大家忽视的宜家餐饮实际上生意极好，每每饭点总是人满为患。虽然大家去宜家的最初目的并不是吃饭，但在此消费的概率却挺高。每次去宜家正儿八经的东西可能没买几个，但大家在餐饮上的消费贡献却相当可观。

我查了一下，没找到最新的数据，不过据报道2016年的时候，宜家中国餐厅占销售额就已经超过10%了，收入超10亿。当时统计每年来宜家商场的消费者中，有将近 1/2 的人将会在宜家餐厅消费。与其说宜家是卖家具的，其实却更像是一个公共性的景点，这种商业思维值得本土品牌学习。

02 未来工厂不需要人

后面时间还早，我们又去了位于禄口的卫岗梦工厂，确实有点远。从秣陵互通下机场高速走飞天大道的路口还堵了一小段。

卫岗新鲜时光梦工厂相当于在厂区内搞了一个类似企业发展历史的博物馆，本质上和江北的太古可口可乐博物馆是一个类型。

不过场地更大，开放的工厂内部也更多，整体趣味性和硬件条件也要更好，另外比较好的是，参观的车是可以开进去的，至少我当天可以。

对我来说开放的工厂区最有吸引力，当然对于小朋友来说应该也很有科普意义，比如一开始他就说了句，“工厂里面很像高铁站”，确实有那么点意思。后来看了半天，他又说了句，“帮我看看有没有适合我喝的牛奶”，深度吃货暴露无疑。

据我了解，卫岗乳业前身是宋庆龄于1928年创立的遗族学校及实验牧场，这个工厂从将军大道搬过来，还不满两年。其也是亚洲最大单体低温乳制品工厂，江宁现在这种高等级的工厂是越来越多了，相当发达。

南京的卫岗主要做的是巴氏杀菌乳，就是我们常说的低温鲜牛奶或者巴氏奶，其以新鲜牛奶为原料，采用低温杀菌，最大限度保留牛奶中的活性营养成分，比如更多的维生素和活性蛋白等，口感也更接近鲜牛乳。需要冷藏保存，保质期通常仅7天。

这与市面上常温下动辄保质期长达6个月的超高温灭菌乳，即135℃到150℃的超高温瞬时灭菌的常温奶并不一样。相对来说巴氏奶的难度更大，工艺难度和成本都要相对更高。

很多南京人每天喝的，一大早配送上门的奶就是这种（低温），其实很考验配送体系的建立，可见咱们南京的企业有很高的追求。

不过我在想，高度自动化的生产线，虽然让品控得到很高的保证，同时也意味着并不需要多少人。这不禁再次印证了我之前的想法，别看南京远郊工厂无数，对GDP有不错的贡献度，但由于高端制造业的原因，实际上真正能够创造的就业岗位非常有限。岗位少对应的房地产容量也就少，相应的商业需求就更低了。

这使得很多人提倡的所谓产城融合的美好构想，事实上很难有效推进，尤其南京，现在智能化工厂的普及。

03 远郊策略

从这个角度而言，像南京这种以高端制造业为主导的远郊新城并不具备通过产业吸引大量人口的条件，因此规划上那种大规模的远郊其实很难发展起来，我认为比较适合南京远郊的发展策略应该是精品小镇，重点是“精品”和“小”。

因此整体策略就需要做出调整，比如其远郊的发展策略就需要从“依赖工厂就业人口”向“构建多元精品化吸引力生态”转变。

首先，压缩远郊非厂区的开发范围，优先吸引高技能人才、培育新经济业态、创造差异化竞争力。智能化工厂虽然需要的普通工人大大减少，但对高素质技术工人/工程师和研发设计人员的需求却明显提升。

其次大力发展“工厂之上或周边”的产业，比如研发设计中心、检验检测实验室、供应链管理、工业互联网平台、专业维修服务、工业设计、技术咨询等。因为远郊通常拥有较低的土地成本优势，所以对于初创企业、中试平台等也有不错的吸引力。

另外这几年比较流行的一种做法是，从“单一工厂”转向“混合活力社区”的开发，允许并鼓励工业用地兼容研发、办公、商业服务、小型展示等功能。并对一些闲置或低效厂房进行适当改造，比如：

创新工场/共享实验室（为初创企业和研发团队提供空间。）；

创意办公/设计工作室（ 吸引自由职业者、设计师、艺术家）；

特色商业/体验中心（如工业旅游展示厅、产品直销体验店、主题咖啡馆、特色餐饮）

并且针对人口创造“磁力场”，通过布局高品质的生活配套，比如国际学校、高端医疗、文化休闲设施吸引和留住高端人才，创造优质的社区氛围。

总之以高端制造业为核心的南京远郊要摒弃“堆人”的常规做法，拥抱“价值密度”思维， 追求单位土地面积上的高经济产出和高人才价值，而非人口数量。因此在住宅产品、片区环境的打造上要相应做出改变，要提供主城没有的产品，比如低密度住宅，要打造产品的区域化差异，并及时监控供需关系的变化。

另外虽然远郊人口并不充盈，路上私家车也谈不上很多，但大型或超大型的货车却很多，或许远郊与主城之间也存在较大的货运需求。

结合远郊地铁线路客流相对较少的特点，我在想如果通过适当改造，在某些线路上其实是可以考虑增加货运功能的，这就大大提高了远郊地铁的实际利用率，或也是一种创收来源，未必不可行，对缓解一部分道路的交通压力也有助力作用。

据我了解深圳其实已经在做这样的尝试了，比如2023年8月，深圳顺丰与深铁集团开启在“轨道物流”领域的合作，携手打造深圳首个空铁轨联运物流示范线项目。

采用“枢纽到站”模式，在福田枢纽—碧海湾地铁站—深圳顺丰宝安航空枢纽间开展物流联合运输。为此福田枢纽、碧海湾地铁站进行了物流功能区改造、设备安装等。广州等其他城市这些年也在积极尝试轨道物流方面的探索。我认为南京的几条S开口的郊区线也挺适合做此类尝试，是一个不错的思路。