破局先兆？中海成都突然换帅，“年内掉队惊人”

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

多个消息源证实：近日，中海成都低调“换帅”，即徐骁接棒高震极。

注意！5月下旬，中海集团董事长颜建国赴中海地产成都公司调研，据相关文章对外表述，此行目的是“深入谋划子企业高质量发展相关举措”等。

其中，颜建国对中海成都提出明确要求，即“聚焦经营目标达成，保持战略定力、树立发展信心，聚焦价值创造，塑造差异化竞争优势”等。

当前，中海在成都市场上最引人关注的是正在建设的摩天大楼——“中海天府中心”，位于天府新区总部商务区，主塔建筑高度达489米，建成后将超过前不久刚复工的“绿地蜀峰468”，成为西南第一高楼。

除了“直插云霄”超级高之外，“中海天府中心”项目总建面约54.9万方，号称总投资107亿元，计划明年建成。这无疑是个“超级庞然大物”。

这虽是个令人骄傲的大手笔，但百亿级持续投入，也似乎过度吸纳了中海成都资源，使其在成都楼市的销售表现掉队严重，已被其他地产央国企甩得老远了，也跟中海在全国总体销售排名极不相称。

据克而瑞监测统计，今年前5个月，中海只卖了19.11亿元，排名第24位，较排名前三的中铁建地产（66.49亿元）、华润置地（63亿元）和保利发展（45.88亿元）差距甚大。

跟去年同期销售额21.78亿元及排名第13位相比，今年内其他一线房企大步向前，成都中海犹如“逆水行舟，不进则退”。另外，成都中海去年全年销售额77.03亿元，排名第12位，遥看2020年曾以172亿元销售额位列第五位。

细查当前销售额居前的成都房企，一个重要原因是在成都主城区保持了较高频的拿地节奏，加上成都楼市中高端改善市场持续企稳，销售规模也比较抢眼。

再看中海，最近一次拿地应是去年7月，在青羊区蔡桥拿下111.55亩宅地，成交楼面价1.81万元/㎡。

反观一线城市土拍，中海堪称最强者。年初至今，中海在北京狂砸了几百亿，其中就包括位于北京海淀的“京城新单价地王”，成交楼面价10.23万元/㎡，溢价率27.93%，总价75.02亿元。

年初以来，中海在深圳、杭州、沈阳等城市也有重仓拿地。看西部市场，去年底及今年初，中海时隔半年再次加码西安热门的西部大道127亩用地。

5月下旬，中海摘得兰州雁滩约115亩地。当地媒体说，这是近几年兰州出让规模最大的居住用地，“实力强企+黄金地块的碰撞”令人十分期待。

成都作为新一线城市之首，房地产市场一直比较稳，也是一线房企抢规模的必争之地。此次中海成都“换帅”，业内猜测应是其变革大幕开启的先兆。

据克而瑞监测，今年前5个月，按全口径销售额，中海揽金903.8亿元，较去年同期1017亿元同比减少113.2亿元，排名次于销售额1161.1亿元且同比减少约152亿元的“销冠王”保利发展，暂居全国房企第二。

前不久，中海在南京市场曝出旗下观江樾、观文澜、和山三个主力楼盘以平均六折甩货清盘，引发市场骚动。

5月底，坊间爆料说，中海地产集团营销管理部负责人张韵乐离职，由中海苏州公司总经理杨智宇接棒。杨智宇于2008年加入中海，曾历任中海大连营销负责人、青岛公司副总经理等，于2023年调任中海苏州总经理。

这背后，或是中海近一两年来业绩承压的外化显现。2024年，中海虽然销售额排名第二且达到3106.9亿元，但“利润王”光环不再。去年，中海毛利率降到了17.7%，归母净利同比下滑38.95%至156.4亿元，"离利润王越来越远"。

这足以看出，当前中海销售及盈利压力都是比较大的。要改变现状，提升增量空间，首先就要从有潜力区域抓起。

其中，在当前成都楼市“掉队惊人”的成都中海很可能就是中海地产集团谋取突围很好的一个切入口。外界期待，成都中海换帅后将一展雄风。