港龙中国地产1.8亿美元债违约，行业寒冬下中小房企生死挣扎

港龙中国地产面临流动性压力，美元债付息将违约。

01

违约

6月13日，港龙中国地产（06968.HK）公告称，预期无力支付2025年11月美元票据利息。

无力支付美元债公告

公告显示，截至2024年12月31日，港龙中国地产本金总额约1.93亿元的计息银行及其他借款尚未按期偿还，已触发2025年11月票据的违约事件；若干计息银行及其他借款9.3亿元变为须依要求偿还。

港龙中国地产2025年11月票据相关858万美元的利息已于2025年5月18日到期应付，公司享有30天的宽限期支付该等利息。

港龙中国地产称，鉴于面临的流动性压力，且为保留项目交付所需的资金，公司预期将无力支付2025年11月票据的该等利息。

若港龙中国地产未于2025年6月17日前支付该等利息，将导致2025年11月票据项下发生违约事件。

截至本公告日期，港龙中国地产尚未收到2025年11月票据受托人及或持有人就未支付利息发出的任何加速还款通知。

港龙中国吕永怀三兄弟

值得注意的是，此前港龙中国地产美元债多次展期，其资金链异常紧张，行业“寒冬”下中小开发商举步维艰。

02

深陷危机

据官网介绍，港龙中国总部位于上海，拥有国家房地产一级开发资质，2020年7月在香港联交所挂牌上市。

目前，港龙中国已重点布局上海、杭州、苏州、 南京、合肥等长三角区域城市，以及粤港澳大湾区和成渝地区双城经济圈。

港龙中国官网

从股权结构来看，港龙中国由“吕氏家族”控制，其中吕永怀通过华兴发展有限公司持股22.99%，为港龙中国实控人、董事会主席。吕永南、吕志聪父子通过华联发展有限公司持股19.31%，吕永茂、吕进亮父子通过华隆发展有限公司持股13.42%。

2024年，港龙中国实现合同销售金额约54.09亿元；今年前5个月实现合同销售金额22.5亿元。

从业绩上看，2024年港龙中国实现营业总收入82.65亿元，同比下降53.06%；归母净利润亏损6.58亿元，上年同期盈利1.48亿元。

归母净利润

截至2024年末，港龙中国总资产有233.14亿元，总负债152.36亿元，净资产80.78亿元，资产负债率为65.35%。

《小债看市》分析债务结构发现，港龙中国主要以流动负债为主，占总债务的88%。

截至相同报告期，港龙中国流动负债有133.51亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务合计有29.21亿元。

相较于短债压力，港龙中国的流动性不足，其账上现金与现金等价物有2.66亿元，不足以覆盖短债，现金短债比低至0.09，公司短期偿债压力很大。

此外，港龙中国还有18.85亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计有16.31亿元。

整体来看，港龙中国刚性债务总规模有45.52亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为30%。

从融资渠道看，除了借款和发债，港龙中国还通过股权和信托等方式融资，其融资渠道并不算多元化。

2022年以来，港龙中国的筹资性现金流持续净流出，公司融资渠道遇阻，面临再融资压力加大。

筹资性现金流

在资产质量方面，港龙中国的其他应收款有44.55亿元，规模较大，不仅对资金形成大量占用，还存在一定回收风险。

总得来看，港龙中国销售疲软，业绩亏损，对债务和利息的保障能力恶化；流动性紧张，短期偿债压力大；融资环境欠佳，公司面临再融资压力大。

03

“吕氏家族”

早年间，常州“吕氏家族”通过深耕纺织行业十余年录得原始资本积累。

2007年，吕永怀三兄弟成立港龙地产公司，转型地产行业；随后推出首个住宅项目港龙华庭和首个商业项目港龙尚层，开局良好。

不过此后十年，港龙致力于深耕本土，没有及时向外拓展，多次错过迅速扩张的市场机会。

2017年，公司更名为江苏港龙地产集团有限公司，加快向周边城市拓展，先后进入长三角近20座城市、布局50多个项目。

两年后，港龙总部从常州迁至上海，试图以此推进“深耕长三角、布局全中国”。

2020年7月，港龙中国在港股上市，快速开启抢地模式。

那一年，港龙在江苏、浙江、安徽、广东及四川购入21块地，合计471万平方米，总拿地金额211.5亿元，相当于其2020年合约销售金额的六成，其中不乏高溢价地块。

截至2020年末，港龙总土储面积相比2020年上半年末增加了一倍，同时其开启大规模合作开发模式，销售额节节上升但权益不高。

2021年，港龙拿地速度明显减缓，随着房地产行业变天，规模、高杠杆房企不断暴雷，港龙也面临资金压力，挣扎在生死线。