重磅！旅游街区资产证券化来袭！

但随着证监会监管问答及负面清单对资产的限制，2020年以后景区资产开展证券化逐步停止，景区资产证券化发行规模不足300亿元。

【品橙旅游】自 2012年，华侨城集团成功发行欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划以来，全国各地景区以入园凭证收益权、缆车收费权、观光车收费权、管理服务费等方式，成功发行二十余单景区资产证券化产品。

但自2023年以来，随着国内文旅行业强劲复苏，文旅类城投所处外部环境持续改善，文旅资产现金流状况逐步好转，景区资产通过CMBS（不动产抵押资产支持证券）等模式逐步具备了进行盘活和证券化的条件，这无疑再次为文旅资产发行资产证券化产品创造了机会。

近日，中信建投-嘉城集团资产支持专项计划（红色旅游街区）成功发行，在此之前天风-古运河资产支持专项计划也顺利落地，规模分别为3.21亿元和6.21亿元。

来源：嘉城集团

由于CMBS项目本身并不像景区产生门票等类似收益，不论是历史文化街区还是国家级旅游休闲街区，其做CMBS项目的底层资产是以商业物业作为底层物业资产进行抵押，以商业物业的租金及运营收入现金流作为偿付来源的资产支持证券化产品。

3.21亿元的历史文化街区资产证券化

近日，中信建投-嘉城集团资产支持专项计划（红色旅游街区）成功发行，专项计划发行规模为3.21亿元，期限18年（每3年设置开放回售），优先级票面利率2.0%。该单项目为全国首单红色旅游街区CMBS项目、浙江省首单历史文化街区CMBS。

实际上，早在2024年12月，中信建投-嘉城集团资产支持专项计划（红色旅游街区）就已在上交所通过审核。项目计划管理人为中信建投证券，原始权益人为嘉城集团，底层资产为嘉城集团持有的梅湾历史文化街区及芦席汇历史文化街区，该物业位于国家5A级旅游景区嘉兴南湖旅游区湖畔。

2007年梅湾历史街区整体修缮，占地面积达10.5万平方米，总建筑面积11.4万平方米。整个街区以禾兴南路为界，分东西两个片区，由梅湾美食城、梅湾新天地、梅湾商街、梅湾老街和商务馆五大块所组成。主要景点以梅湾古街和梅湾岛、放鹤洲两小岛为主要特色。街区内有1处全国重点文物保护单位即沈钧儒故居，2处省级文物保护单位即汪胡桢旧居和金九避难处（含韩国临时政府要员住址），2处市级文物保护单位即范蠡湖和朱生豪故居，1处历史建筑即徐诒谷堂。2010年，梅湾被浙江省人民政府公布为省级历史文化街区。

芦席汇历史街区于2022年正式开街，是嘉兴市“月芦文杉”片区的重要城市节点之一，以“文化+商业+旅游”的模式，建设以精品文化主题酒店、特色餐饮、文化创意和休闲商业为主，街区总建筑面积88419.11平方米。目前，街区年游客接待量超200万人次。

嘉城集团负责嘉兴市南湖旅游区的开发建设和日常运营，其中旅游板块经营开发的旅游资源有南湖、环城河、梅湾街历史街区、月河历史街区、芦席汇历史街区等。 2024年嘉城集团适应营收182.24亿元，毛利率为12.30%。其中，旅游产业收入为5.61亿元，毛利率为53.30%。

6.20亿元国家级旅游休闲街区资产证券化

2023年4月，无锡市梁溪文旅发展集团有限公司的全资子公司江苏古运河投资集团有限公司成功在上海证券交易所发行天风-古运河资产支持专项计划，这是全国首单国家级旅游休闲街区CMBS。

江苏古运河投资集团有限公司作为无锡古运河风貌区内各个景点及周边域规划、建设发展的重要载体，拥有古运河风貌区内所旅游景区资源的特许运营管理权，是无锡市旅游景区开发建设的龙头企业之一，其核心旅游资源包括无锡南禅寺、清名桥历史文化街区等多个景区项目。2024年，江苏古运河投资集团有限公司实现营业收入7.61亿元，同比下降63.06%；归属于母公司所有者的净利润1.28亿元，同比下降78.67%。

天风-古运河资产支持专项计划是以清名桥历史文化街区作为资产的资产证券化产品，发行规模6.20亿元，期限18年（3+3+3+3+3+3），其中优先A级资产支持证券信用级别为AAA，发行利率3.79%，优先B级资产支持证券信用级别为AA+，发行利率4.19%。

清名桥历史文化街区内目前拥有国家、省、市级文保单位19处、牌坊8座、其他文物遗存17处。清名桥历史文化街区入选文化和旅游部公布的首批国家级旅游休闲街区名单、第二批国家级夜间文化和旅游消费集聚区，同时清名桥历史文化街区还是国家4A级旅游景区。

该项目的底层资产是苏古运河投资集团有限公司所拥有的地处无锡市梁溪区清名桥历史文化街区，包括位于南下塘街、南长街、清名桥街、伯渎港、大窑路等共计219处商业服务、商业、金融、信息用途房地产，以及江苏南禅寺企业管理发展有限公司所拥有的周边16个停车场。差额支付承诺人是无锡市城南建设投资发展有限公司，实际融资人为梁溪文旅发展集团有限公司。

当前，天风-古运河资产支持专项计划目标资产的运营模式主要是通过对外出租实现收益，物业共有18个签约客户，已签约面积为39701.35平方米。其中，租赁面积排名第一的租户占已租面积的比例为47.40%，租赁面积排名第二的租户占已租面积的比例为21.81%。

不论是中信建投-嘉城集团资产支持专项计划（红色旅游街区）还是天风-古运河资产支持专项计划，其增信方式、交易结构等与景区资产证券化产品并没有较大的差别，但这两单旅游街区资产证券化产品均是以背后的城投为基础。

实际上，这两单资产证券化产品所依据的政策正是《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）。《意见》中明确指出：重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，就包括旅游资产在内。通过发行债券等方式，为符合条件的国有资本投资、运营公司盘活存量资产提供中长期资金支持。

面对如此政策机遇，是否会引发包括204个国家级旅游休闲街区和1200余片历史文化街区发行资产证券化的热潮呢？

显然，不会。

根据《意见》要求：根据实际工作需要，在全国范围内选择不少于30个有吸引力、代表性强的重点项目。其目的防止造成“一哄而上”的现象。而且试点项目，自然不会全部是旅游项目。但上述两单旅游街区成功发行资产证券化的路径，无疑为相关旅游街区提供了可借鉴的融资途径。

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