黄埔未来城？别再给黄埔业主画饼了

最近，黄埔又双叒叕冒出一个新盘，

中交科城·黄埔未来城，就在万科黄埔新城旁边，宣传143%使用率。

未来城？

这个名字真的是……很不了解黄埔。

这两年，一二手业主，一直在既喜又惊的情绪中度过的。

喜的是，新规之下，大家卷园林，卷面积，卷户型，卷朝向，卷景观，卷配套，卷教育，仿佛越晚买房，越多优惠。

惊的是，短短两年，整个黄埔中心区域，保利中央公馆，中建未来方洲、中建海丝城、中交四航·珠江春、广州地铁地产珑岄上城……新房天量供应，价格下行，买了的一手业主担惊受怕，二手业主更是求爷爷告奶奶，只求今天稍降一点。

过去3-5年，整个黄埔，科学城，知识城，新城，老城，这个城，那个城，各种概念。

这些概念和规划，有兑现的，也有落空的，还有刚买的，没交楼的，房价就下跌的。

说实话，黄埔需要的不是未来，而是现在！

黄埔未来城，凭什么给业主未来？

黄埔未来城，察叔不知道这个项目名是谁起的。

画饼感很强，充满不确定性，尤其在黄埔，大家都被各种泡沫概念，吓怕了。

这会儿知识城买房腰斩砸手里的哥们，还惊魂未定。

现在买房，大家都关心近一年马上会实现的配套，恨不得现在就马上享受配套。

相比起隔壁万科黄埔新城，黄埔未来城，真的被秒了。

这么大的项目，商业和教育，毫无优势，几乎为零。

说是规划了九年制学校，并没有官宣，更别说开学日期，听说还不一定是名校，业主心里没底啊。

而旁边，万科黄埔新城是广铁一中集团学校。铁一在广州是神一般的教育存在，虽然未必比得上华附，但第一梯队没跑了，这么多年成绩也一直名列前茅，给业主吃了一颗定心丸。

商业方面，黄埔未来城4公里内没有大型商场，附近一公里左右的领好广场，哪哪看着都比较村感，设施设备也老旧了。

（图源高德导航）

未来，或许还要蹭万科黄埔新城的22万方的商业综合设施。

交通方面，黄埔未来城地处南岗片区，紧挨广深沿江高速和开发大道，开车还行。

但是地铁距离5号线和13号线交接，要1.2公里，这个距离步行略微尴尬，起码要16分钟，确实不太讨喜。

整个周边环境更是拉胯，物流园、废旧工厂、荒地，一旦有大货车经过，尘土滚滚，烟雾弥漫。

这画面和项目地点也匹配，毕竟是将军山，原来是老黄埔的采石场。

（图源广州黄埔发布）

要配套没配套，要环境没环境，拿什么来画饼？

中交城投和科学城集团，国央企，总得搞点概念，给出的卖点是——

产城融合，产城社区，产学研居一体，工作生活两不误。

一期的产业园名称很大——粤港澳大湾区数创园启动区。

进度吧，也很“未来”，正在动工，正在启动。

未来预计引进通讯技术、大数据、物联网等50多家企业。

未来我们不想，我们操心这个项目怎么卖？

价格是优势，毕竟拿地楼面价才9000多元/平。

搞点刚需盘，去化快点也能挣钱。

但不知道中交城投和科学城集团搞开发设计营销前策的领导是怎么定位的，居然在搞改善盘。

面积段125平-169平，在黄埔这样的天量供应，内卷成风的地盘，真是地狱开局。

无论是户型设计，园林景观，圈层服务，配套升级，得投多少钱都不一定卖得动。

为了隔离工厂区，中交城投在住宅和工业区，要搞公园。

成本眼看是噌噌直上的。

察叔很难想象这是为什么，难道是中交城投有什么难言的款项和预算一定要花。

才不得不做出如此“战略”决策？

被玩坏的四代住宅

没有配套画饼，中交城投把如意算盘放在143%超高使用率，首个超新规四代宅。

谁知道成也萧何，败也萧何，口碑砸在这个四代住宅。

首先是户型规划有些难以理解。

125平是四房两厅两卫，130平也是四房两厅两卫。

一些开发商88平方都搞四房了，130平方居然没有双主套和三卫？

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169平比130平足足大了39平，户型还是四房？

这价格和前面的面积段怎么拉开差距？

细看设计，玄关有一大个空间浪费，主卧大则大矣，却没有设计独立衣帽间，厨房也没什么特色。

最拿得出手的超大露台，不是自家的，是整一层共有的。

平台设计根据户型和层数有不同区分。

先看125平户型和130平户型的共享平台，奇数层，赠送得最少，跟连廊没区别。

偶数层，赠送得多，但四户共用一个露台，还有两户浴室窗户正对着露台。

只有169的偶数层户型平台，赠送得够多，而且一层只有两户，可以均分。

对于平台的划分问题，项目目前给出的方案是，按面积分！在交房时就划好每户有多少平露台、并且列入协议。

不过，露台一没有砌墙，二没有围栏，单靠约定有用吗？

试想某一天，业主A要露台烧烤，业主B要晒被子，业主C要跳健身操，三人争吵不休，最后业主D推开浴室窗大喊：“麻烦小点声，我在家里都听到了！”

果然是产城社区，处处透着共享理念，这些科创大神上班在隔壁产业园区共享办公，下班又和IT大数据同事们共享露台，真是e人见了都会沉默，i人见了更会流泪。

只能说，中交城投、科学城集团作为开发商，也许真对改善住宅设计运营，甚至最基本的居住流程都毫无经验和概念。

住在这里，会不会吵架打架不确定，物业天天调解纠纷都够了。

真替未来城业主捏一把冷汗，也替中交城投绿城物业捏一把冷汗。

中交系活下去，不能纯靠资源

为什么会有如此“任性”的设计和操盘理念？

扒一扒开发商，中交城投，2015年成立，中交集团专门的城市片区综合开发平台。

人如其名，人家是做城市开发运营，导入产业资源和整合生态链，大开大合，志并不在地产项目开发。

在中交集团旗下中交城投大资金，大资源，大运营，投资210亿元，盘活了夏园、南岗北、金坑银岭片、金坑邓屋片四个几近烂尾的旧改。

要知道，这些项目的村民，这几年经历了如何的煎熬和苦难——

像夏园旧改，从升龙到合生再到科学城集团，村民经历过长达一年、两年半的临迁费、安置费拖欠。南岗北区从华润，到雪松，再到本地的鸿森、科学城集团，也目睹过南岗南区村民原址回迁的惨状。

为了救黄埔旧改，区属国企科学城集团、知识城集团，净负债率都干到193.34%、172.93%，太吓人了。

这时候，中交城投以“央地合作”的模式深度参与黄埔旧改，真的是白衣骑士。

对村民，对黄埔旧改发展是利好消息，不等于对购房者是绝对的利好。

但一开始再好的模式，再好的投资，后续没有真金白银的利润，也难以为继。

住宅销售，并不像城市开发，有政策，有红线，有扶持，就搞得定，吃得开。

尤其近几年地产市场下行，房子越来越卷，卖的，是用户心智的获取，是高端圈层的习惯、认知前置思考，对人居服务的极度真诚，尤其是黄埔这样的卷王之城，任性不得。

当然，黄埔未来城，一手好牌打得稀烂，不能完全怪中交城投。

毕竟从拿地开始，这个项目就是一张明牌——鼓励“大阳台”设计，规定采用改善型户型。

这些条件，限制了中交城投不得不做，只是没想到，能任性干成了共享改善盘而已。

而中交系另一个楼盘，老黄埔的另一个改善盘——中交四航·珠江春就已经给出了改善盘不好卖的预警。

珠江春开盘4.5-7.1万/平，近半年只网签了34套。

现在只好甩卖3.9万/平的“工抵房”。

而黄埔未来城比珠江春更棘手，现在只开发了一个地块，总体是一个体量超过100万方，预计将供应8000套住宅的大盘。

对面万科黄埔新城，占地150万方，超3万户，65个地块，能分11期开发，目前只网签了3300多套。

以现有销售的速度，还能再卖24年。

后续还有夏园旧改融资区，南岗旧改融资区……

如何在推货节奏和项目定位上打赢这场持久战？

中交城投，资金链能否扛住这么长周期，这么大量的开发？

所以，中交系，从现在开始，真不能如此任性了。