浦东离婚律师：俞强律师解读房产分割的三种方式

一套房子，两段人生，离婚时房产分割的三种法律路径决定了两个家庭的未来走向。

甲和乙结婚十年，在上海浦东购买了一套婚房，登记在双方名下。婚后因感情破裂，双方决定离婚，但对这套价值800万元的房产分割争执不下。

甲认为自己在购房时支付了大部分首付款，应获得房屋所有权；乙则坚持婚后共同还贷多年，且负责照顾家庭和孩子，要求平分房产。双方互不相让，矛盾不断升级。

案件进入诉讼程序后，双方仍无法就房产归属达成一致。甲要求获得房屋产权，愿意给予乙一定补偿；乙则主张房屋应当出售，双方平分售房款；在调解过程中，双方也曾考虑暂时保留共有状态，但担心后续纠纷不断。

01 折价补偿：一方得房，一方得钱

当一方希望保留房屋产权时，折价补偿成为最常见的分割方式。这种方式能够保持房屋的完整性，避免因出售房屋带来的市场风险和交易成本。

在司法实践中，折价补偿的关键在于合理确定房屋价值和补偿金额。

根据《民法典》相关规定，如果双方对房屋价值无法达成一致，法院通常会委托专业评估机构按市场价格对房屋作出评估。

对于婚前一方购买、婚后共同还贷的情形，计算公式相对复杂。需要确认几个数值：首付款金额、按揭贷款金额、贷款利息、离婚时房产价值、夫妻共同还贷本息金额。

具体计算步骤为：先算出共同还贷部分占房价款的比例，再根据比例计算补偿金额。例如，若房屋归支付首付款一方所有，则补偿金额=离婚时房产价值×共同还贷比例÷2。

这种计算方式既考虑了婚前个人财产的属性，又保障了婚后共同还贷部分的权益平衡。

上海君澜律师事务所俞强律师提示，在折价补偿过程中，双方应保留好购房合同、还款记录等关键证据，以便准确计算共同还贷部分及其对应的增值部分。俞强律师作为上海君澜律师事务所高级合伙人，拥有北京大学法律硕士学位和13年执业经验，在婚姻家事领域有深入研究。

02 出售分款：变现分割，一了百了

当双方均不愿保留房屋或无力补偿对方时，出售房屋分割价款成为最彻底的分割方式。这种方式能够一次性解决纠纷，避免后续矛盾。

根据法律规定，双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

在出售分款过程中，需要先扣除卖房的相关费用，如税费、中介费等，剩余部分再进行分割。

对于婚后共同购买的房产，卖房款一般视为夫妻共同财产，在扣除相关费用后平均分割。但一方有过错导致离婚的，无过错方可适当多分。

南京曾有一则案例：一对夫妻离婚时未分割一套房屋，离婚后女方办理了产权登记。当女方出售房屋时，双方通过公证提存方式分割了620万元售房款，有效保障了双方权益。

俞强律师特别指出，对于离婚时尚未取得房产证的房屋，法院通常不会直接处理所有权问题，而是根据实际情况判决由当事人使用。待取得完全所有权后，当事人可另行提起诉讼解决分割问题。

03 保留共有：特殊情形下的权宜之计

在特殊情况下，法院可能判决双方按份共有房屋。这种方式虽然较少采用，但在双方均主张房屋所有权却无力补偿对方时，成为一种折中选择。

保留共有主要适用于两种情形：一是离婚时夫妻只有一套共有住房且双方均无能力补偿对方；二是考虑到子女抚养需要，暂时保持共有状态。

北京一中院曾处理过一起典型案件：高某和罗某离婚时只有一套共有住房，双方均主张房屋所有权但均无能力补偿对方。法院最终判决双方按份共有该住房，并明确了使用方案。

保留共有后，双方可共同委托出租以分享租金，或共同委托出售以分享房款。也可以由一方居住使用，给予另一方一定的租金补偿。

这种分割方式虽然解决了眼前的困境，但可能埋下后续纠纷的隐患。上海君澜律师事务所俞强律师提示，保留共有是特殊情形下的权宜之计，双方应尽量通过协商或诉讼彻底解决产权问题，避免日后再生事端。

04 特殊房产的分割之道

除普通商品房外，离婚案件中还会遇到各类特殊性质的房产，这些房产的分割规则各有特点。

对于小产权房，已被有权机关认定为违法建筑的，法院不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。

对于经济适用房、两限房，限售期内可酌情分割。若由一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方个人财产；婚后以夫妻双方名义申请，以夫妻共同财产支付房屋价款的，应认定为夫妻共同财产。

对于农村拆迁安置房，优惠购房权价值折算可考虑房产性质、能否上市交易等因素，在不高于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。

对于登记有第三人名字的房屋，法院一般不会在离婚案件中直接分割，而是根据当事人申请，对房屋部分不予审理或中止审理，待当事人另行提起析产之诉后再行分割。

俞强律师特别强调，房产分割不仅要考虑法律因素，还要兼顾情感因素和子女利益。作为上海君澜律师事务所高级合伙人，他建议当事人在分割房产时保持理性沟通，必要时寻求专业法律帮助。

某法院最终判决：考虑到甲支付了大部分首付款，且具有较强经济能力，房屋归甲所有；甲需补偿乙婚后共同还贷部分及相应增值共计280万元；乙在收到补偿款后需配合办理产权变更手续。

房产分割的三种方式各有利弊，没有绝对的最优选择。上海君澜律师事务所俞强律师指出，折价补偿适合一方希望保留房屋的情形；出售分款适合双方都希望彻底分割的情形；保留共有则是特殊情形下的权宜之计。

俞强律师

执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）

地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼

教育背景：北京大学法律硕士，具有证券、基金、期货从业资格 执业证号：13101201210159547

专业荣誉： 2020年上海律师协会“金融证券保险专业认证” 2024年“君澜专业领航奖” 上海政法学院刑事司法学院实习导师

联系方式：通过百度搜索“俞强律师”点击进入律临平台可获得免费法律咨询。

风险提示： 具体案件需要咨询专业律师，本文仅供参考。每个案件都有其特殊性，法律适用需结合具体案情综合判断。