香港法院拍卖祥生股权里的中城投资角色

观点网 创始人已经离世两年多，祥生的风雨飘摇还未结束，或者已经走向终局。

6月13日，香港高等法院依据2023年及2024年两项法庭命令，以公开招标形式强制处置原港股上市公司祥生集团共计2,246,597,000股普通股，投标截止至2025年6月27日上午8时至下午6时。

拍卖股票包括三个部分，分别是1,174,597,000股普通股票、1,002,000,000股普通股票、70,000,000股普通股票。

该公司注册于开曼群岛，曾于港交所主板上市，2019年因债务危机停牌，2024年被正式除牌。

据上海中城联盟投资管理股份有限公司相关人员透露，祥生集团22.47亿股的处置方和案件原告人为中城投资，已经委托香港律师在香港报纸发布招标信息，依法对外出售祥生的股份。

退市风波

起初，祥生控股因预计无法在规定期限公布2022年全年业绩，导致股票在二级市场停盘。随后一年多时间，祥生控股发布了6份关于复牌进展的季度更新公告，但均未满足联交所的复牌指引。

最终在2024年11月11日，祥生控股正式从港交所退市。

2024年1月31日，祥生补发了一份2022年度报告，截至当年末，公司计息银行及其他借款、优先票据、公司债券及应付款项的应付利息等，合计约296.61亿元，1年内需要偿还193.92亿元，而在手货币资金不到12亿元，可谓是债台高筑。

实际上，为了筹集资金挽救危局，从2022年初开始，陈氏家族便将祥生控股旗下众多资产摆上了货架，创始人陈国祥更是将名下的杭州顶级豪宅九溪玫瑰园楼王“白宫别墅”，以8亿元的价格挂牌出售。

同在2022年，祥生集团将祥生物业全部股权及关联方债务转让给万象生活，当时约定10.37亿元收购代价，尚待交易双方厘定并最终协议；最终代价扣除拟转移债务约2.07亿元，买方华润仅有责任最终支付现金不高于8.3亿元。

2024年8月4日，祥生集团将位于杭州市江干区（现为上城区）的瑞晶国际商务中心2701室、2702室、2703室房地产资产以3039.27万元的价格卖给久盛控股，比评估价低了454万元。

此外，祥生还出售诸暨一个康养项目约23.8％股权、台州乡村住宅项目约58.5％股权、湖州交投祥生房地产50％股权、杭州春园健康养老服务有限公司和安吉三特田野牧歌旅游开发有限公司股权及应收账款等。

然而，一系列挽救措施下，祥生控股仍然没能成功脱险，2024年11月11日被港交所摘牌。

在退出港交所后，祥生控股的股份、债权等一系列金融资产成为各大投资机构手中的烫手山芋，需要转手处理。

据相关报道，在正式退市后，祥生集团首先被拍卖的是债权。

2025年5月16日，祥生集团2.03亿元债权被拍卖，起拍价仅8000万，债权抵押物是祥生集团两栋位于诸暨市的房产，一个房产建筑面积合计10596.23平方米，土地使用权面积合计1461.44平方米；另一个房产建筑面积5737.8平方米，土地使用权面积1927.37平方米。

此外，浙江灵龙管业为祥生集团做了担保，因此抵押物中还有其子公司名下位于诸暨市浣东街道双桥村的48949平方米工业土地使用权。

价值几何

祥生集团退市的原因是无法按时刊发财务报告，停牌逾18个月无法复牌。

视角回到此次招标，现在祥生还剩下多少实际资产将直接决定这次股权拍卖的价格，也关系到中城投资到底能回血多少。

目前，祥生控股最后发布的2022年报则是唯一可以参考的公开资料。

据祥生控股2022年年报综合财务状况表显示，资产净值约为72.48亿元，其中非流动资产总值为62.66亿元，流动资产总值为1104.66亿元，流动性负债总额为989.83亿元，非流动负债总额为105.02亿元。

年报显示，祥生控股集团累计发行普通股总数30.43亿股，每股净资产为2.38元。此次招标出让的22.47亿普通股约占累计发行普通股总数的73.8%，据此估算标的净资产价值约为53.52亿元。

但实际上在2022年后，祥生集团一系列被出售或拍卖的资产并未统计在2022年年报之中，因此标的实际净资产价值会远低于53亿元。

作为参考，祥生控股2022年总资产1167.33亿元，对比2021年的1457.43亿元下降19.9%。与此同时，净资产负债比率由153%大幅上升至330.3%。

于2022年12月31日，祥生控股仍有约188项目，权益土地储备为1264.35万平方米。其中，有117个已竣工物业项目，已竣工总建筑面积约为369万平方米，较2021年12月31日约405万平方米有所减少。有65个发展中物业项目，总建筑面积约为768万平方米，较2021年约1310万平方米有所减少。

具体资产方面，2022年报的重大物业项目中共列举了9个重点物业项目，其中价值最高的莫过于上海祥生中心，其他项目则多坐落于浙江的杭州、宁波以及陈氏家族老家诸暨。

上海祥生中心项目位于虹口区内环内核心地段，地铁3轨交汇，距黄浦江仅1.4公里，与陆家嘴隔江相望。项目占地面积3.7万方，地上规划可建筑面积约17万平方米，地下规划建筑面积约14万平方米，包含高端住宅、现代办公与精品商业。

祥生控股在该项目的应占权益为83%，应占总建筑面积28.42万平方米，原预计2026年底完工。

此外，经营所产生的现金流是评估价值的另一重要标准。

2022年，祥生控股经营所得现金流量净额为86.93亿元，无法覆盖融资活动所用的-110.53亿元现金流量净额，这将大大影响意向人对标的的估值。

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