浦东被埋没的镇，未来还能翻身吗？

康桥是浦东被埋没的一个镇，几乎成了浦东楼市的“隐形”板块，一直被掩盖在周浦名下。

康桥的楼市存在感很薄弱，知名度与配套远逊于邻居周浦。

究竟是什么造成了这种落差？这片被遗忘的土地，未来是否还能翻身？

康桥的历史起点低，资源积累薄弱，与周浦拉开了巨大的发展代际差。

明明是康桥更近浦东城区，但这个地方却经常被称作“周康”，周浦在前、康桥反而在后。

这也在于康桥原本就属于周浦，1961年划出周西人民公社成立周西乡，后来因为发展康桥工业区的出名，周西乡在1994年更名为康桥镇。

也就是说，康桥真正建镇的时间才30年的光景，这么短的时间非常缺乏历史沉淀。

反观周浦，历史基底可就深厚多了。

周浦早在民国时期就成为了镇，还一度成立过周浦市，后来发展成为“小上海”“浦东第一镇”。

从周浦独立出来后，康桥一直是工业区，直到现在工业烙印依然深，宜居属性非常缺失。

作为南汇曾经的工业重镇，康桥遍布工业园、建材市场和高压线走廊；

西侧更因垃圾焚烧厂（现已改造为垃圾中转站）曾经饱受诟病；

加之农田、农房乃至墓地（双龙福地）混杂其间，“城乡结合部”的标签被贴得牢牢的。

直到2009年南汇并入浦东，康桥加入浦东大家庭后才迎来转机。

张江南扩、机场联络线的开通，让康桥一下子跃居浦东“地理中心”。

然而，历史对康桥的欠账太多，让它在浦东的楼市失去了站位，发展很错乱和割裂。

动迁房与厂房交错，城市界面杂乱破碎，康桥缺乏统一、优质的居住氛围，形成不了置业吸引力。

在浦东购房者认知中，“周康”板块长期以周浦为核心，万达商圈、历史底蕴使其成为外溢首选。

康桥是南汇和浦东交界的边角料荒漠地区，这个地方很适合用来放置别墅和动迁房。

所以2000年初上海商品房时代到来后，康桥打造了中科大学村、万科提香别墅、康桥半岛等别墅区；

后来又承接了市区动迁配套职能，诞生了四高示范区以及汤巷更多片区的动迁房；

同时康桥也夹杂着开发了新商品房，以林海公路五兄弟为代表；

在如今的城中村改造号召下，康桥又搞了横沔古镇更新项目。

这让康桥的整体开发是错乱的，什么产品都有，各个片区联系还弱，市场很散乱。

康桥东西跨度约11公里，各片区被工业区、高架割裂开来，缺乏有效联动，自然形成了各自为政的楼市版图，每个片区购买价值与逻辑都不同，需要拆开来看：

林海公路五兄弟、18号线沿线片区、四高示范区、康桥东站汤巷片区、横沔古镇更新片区的发展互相孤立，让康桥楼市很散装和失序。

1、尴尬的林海公路片区

林海公路旁的中科大学村、万科提香别墅的开发逻辑是一开始想靠近三林打造别墅。

但是开发不成片，别墅氛围不强，周围都是工业区。

康桥的别墅开发很散，东部的康桥半岛是想靠着周浦打造别墅，所以互相离得很远。

康桥的早期别墅产品定位不高，没有佘山独栋别墅建得那么漂亮和大气。

林海公路遗留的有上世纪90年代的老公房（浦三路4677弄、南华城），也有2000年后的老式商品房和动迁房；

更有新近几年打造的次新小区，以保利首创颂、浦发仁恒珊瑚世纪、中骏柏景湾为代表。

这几个次新小区处在康桥最西部，跟康桥东部的板块没啥联系，是一个孤立的居住片区。

他们本想以品质出道赢得市场竞争，奈何没有地铁和商业配套，陷入了尴尬的境地。

这个片区是浦东跟闵行交界的地方，浦东不舍得投入，因此资源相对匮乏。

但是浦东房价哪里都贵，这几个小区挂牌动辄7万+元/m²，买在这是不是有点“冤大头”呢？

论通勤便捷、配套成熟度，同价位在康桥内部、三林、唐镇或御桥都有更优选择。

2、成熟和性价比选择的18号线沿线片区

18号线沿线也是什么产品都有，老公房周康新村、早期动迁房双秀南/西/北园，早期商品房绿地康桥新苑等。

这些产品在开发的时候比18号线规划要早很多，还不知道自己会成为地铁盘。

如今的康桥18号线沿线片区已经成了张江外溢的性价比选择。

绿地康桥新苑、中邦城市、绿地东上海、美林小城等都是沿线成交的性价比小区，总价不高能买到带电梯、近地铁的三房。

尤其是中邦大都会是2016年的次新小区，离地铁很近，成交单价仅6万多，在房龄、价格、品质和交通方面优点都很凸出。

这样的产品在整个18号线上游都找不到，而且地理位置比周浦要好。

中邦城市、美林小城

3、四高示范区

康桥的别墅、动迁房和商品房开发几乎是同步的，在承接市区动迁配套职能上，诞生了四高示范区。

这个片区西部是高压线走廊，东部是罗山高架，跟周边几个片区的割裂感明显，而且去任何一个地铁站都远。

这是2006年集中建设的动迁大居，动迁居民主要来自黄浦、杨浦，居民素质尚可。

产品都是带电梯的动迁房，城市界面整齐统一。

在浦东近主城的3万多带电梯的产品很稀缺，同样的产品要去周浦南四高、航头鹤沙航城才能买到。

在上游的北蔡花更高的价格买到的还是90年代的步梯老公房，电梯动迁房都要5-6万了。

除了产品和价格有优势外，片区居住环境还好，界面还可以，沿街商铺也多，有生活氛围。

这里适合预算有限、想要电梯房、对地铁要求不高、还想近浦东主城的刚需买家。

4、康桥东站汤巷片区

康桥东站以后会是一个较大的枢纽，机场联络线、在建21号线、规划心港快线三线交汇。

但是这么好的位置却被周边的老旧小区提前占据了，这是康桥早期发展规划留下的后遗症。

这个片区次新房很少，旭辉亚瑟郡、墅外金柳湾是为数不多的选择，成交分别在6万、5万左右。

康桥鑫都、沔溪苑是2006年前后建造的近地铁多层动迁房，仁怡苑是2017年建造的新一代电梯动迁房，成交都在4万元/m²左右。

虽然这个片区以后出行很方便、房子还有性价比，但是当前配套和界面不咋滴，需要等待升级。

5、横沔古镇更新片区

横沔古镇在康桥最东部，被度假区高架跟汤巷割裂开来，近川沙迪士尼，目前是乡下风貌。

这个片区出了一个更新项目横沔玖境，在不好卖后更名为了张江金茂府。

小区旁边就是菜地，很接地气，很能代表浦东特色。

这里只能说是一个赌未来成长的潜力区，距离发展成熟会有一个很长的周期。

上述五大片区地理隔绝、发展步调不一、购房逻辑各异，形成了康桥整体楼市混乱与失序的状态。

面对这么多困境，未来的康桥该怎么破局呢？

在浦东“金色中环”及“张江科学城3.0版”战略加持下，康桥迎来了翻身的契机。

这个核心驱动力是产业升级带动城市转型。

在张江的赋能下，康桥的工业转型和城市更新正在加速，产业、交通、配套和宜居环境都在改善，区域正在爆发出潜力。

2021年张江科学城扩容将康桥全镇纳入，定位“张江机器人谷”，产业迎来大升级。

康桥张江机器人谷引入了ABB、傅利叶智能等80余家机器人企业，2025年工业产值目标超220亿。

漕河泾康桥商务绿洲也是康桥产业升级的核心载体之一，这里入住了很多高端智能制造、电子信息、生物医药等高新技术企业：

今年还有一大批重大产业项目相继在康桥落地，如中机应急、滴翠智能（农业AI）、视源股份（汽车电子）等，总投资超百亿；

“工业上楼”模式（如均瑶数字仿真园）大大地提升了康桥的土地利用效能。

为了加快工业区转型、置换出低端厂房，康桥建立了一大批产业空间载体。

位于秀浦路3408号的久富科创园主打精装研发办公，吸引了一部分生物医药企业入住；

11号线康恒路打造出了康桥最高大上的数智天地商办CBD，主打元宇宙产业集群：

康桥还有很多空地，可开发空间巨大，有能力承载浦东未来20年的发展需求。

康桥的交通也在改善，新轨交落地，还在建设周邓快速路项目，以后康桥东西联络更紧密了。

机场联络线代表了浦东东西发展主轴，心港快线代表了浦东的南北发展主轴。

也就是说，康桥处在了浦东东西、南北两大发展主轴的黄金交汇点，枢纽战略地位上升很高！

周邓快速路全长约17.2公里，是连接上海东站和浦东机场T3航站楼的主要快速路和集散道路。

这条快速路要是建成了，以后康桥又多了一条去往东方枢纽的通道，浦东“中部枢纽”地位进一步显现。

康桥的配套短板也在加紧补足，正在从“工业荒漠”到宜居新城转变。

商业新开、公园新开、学校新建，相较以前康桥的整体宜居度已经提升了很多。

新田360广场2021年建成开业，澜庭里2024年底开业，商业休闲有了好去处。

新开的澜庭里商业

沔青公园2022年底改造升级完成；沿北公园2023年1月建成开放；

秀南公园、汤巷公园2024年初双双改造完成，康桥沔西绿地公园将在2026年建成对外开放。

一口气搞这么多公园，康桥为了宜居新城拼了！

秀南公园改造前后对比

康桥新落成的九年一贯制建平秀沈学校将在今年9月招生，教育配套也迎来了升级：

建平秀沈学校

当做了这么多努力后，以后的康桥会不会超越周浦、打赢一场翻身仗呢？

虽说康桥迎来了转型的机遇，但从现实的考量来看，挑战还是不少的。

康桥的早期动迁房和工业区太多，商品房无法成片开发，缺乏连贯、纯粹的次新居住氛围。

作为“张江产业重度承载区”，康桥未来重点仍在产业开发，宅地供应相对有限。

可以预见的是，周浦、唐镇以后仍然是大张江楼市新盘供应的主力区，会抢走康桥的流量。

加之康桥地铁沿线土地开发殆尽，未来很难再有地铁盘开发出来，楼市能级受到了限制。

我们当然也希望康桥通过更大努力实现更大的界面更新和居住体验提升，摆脱“埋没”的标签，成为张江强大产业辐射下的重要配套腹地和宜居社区。

但康桥要真正超越周浦成为独立的核心居住板块，受限于土地供应和开发结构，短期内还是比较难实现的。

康桥的终极置业建议是首选18号线沿线的成熟区，新开发片区如横沔落地周期长，慎重考虑。

康桥要想彻底翻身需要把那些大量空地和工业区都翻新建成现代化城区，这个周期会拉得更长，跟我们当下置业客群关系就不大了，可能等不起。

未来的康桥究竟会如何发展？且让我们拭目以待！