保利天奕一房一价首发解读：三房均价7.7万，四房900万起

就在刚刚，浦东唐镇的保利天奕一房一价正式发布，我们来给大家具体分析下一房一价和选房策略——

除非标户型外，最低单价在105平三房户型，位于西1栋东边套二层约7.23万/平；

最高总价是137平四房，位于楼王东5幢，东边套次顶层，约8.83万/平。

01 “楼栋均价”

这次小区开了3栋楼，我们先来看看这3个楼栋价格是怎么分配的——

东5幢是楼王位置，均价约8.28万/平，户型面积约118-125-135平四房全部是大面积；

其次是西1幢，距离地铁站更近，西南角是1.7万方公园景观，价值仅次于楼王，均价约7.96万/平，全是三房；

东1幢临近主干道高科东路，因为有大家担心的沿路噪音影响，均价约7.88万/平，户型103-105-118-125平三四房。

具体来看每个户型价格——

东1幢把定价最大的实惠给了103-105平三房，中间套约7.7万，东边套为7.9万。选择三房追求性价比的看东1幢中间套，103平户型约790-800万出头，最低的只要757万；

考虑三房并想靠近地铁和景观的优先选西1幢，中间套103平户型总价约824万左右，比同户型东1幢高了二三十万，价格高了4%左右。

四房产品里，118平中间套价格便宜些，楼王位置974万左右，东1更便宜只要962万；由于价差太小，如果是我会选楼王，不差这10万。

预算轻松在1000万以上的，选更舒适的125平-137平四房户型，125平为边套均价1044万；137平中间套和边套分别约1108万、1135万。

再看楼层价差，追求性价比的选4层以下和带连廊的楼层——

以东5幢为例：除东边套，四层以下均价不到8万，5层开始单价跳涨2000元，7层及以上标准楼层,单价价差300。

因12和15层为连廊层，中间套单价分别下降800，11和14层会受到影响，单价也下调200。次顶层16层价格最高，相比15层中间套单价跳涨1600，顶层17层房源单价分别下调900和1400元，和13层价格相似。

我们已经将保利天奕全套价格数据整理成了超10页的PDF课件，想要领取更详细的一房一价分析，可以私信我领取：

02 “价格贵吗？”

正好5月份刚结束，唐镇三兄弟+绿城玉兰花园加一起总共成交了大约20套房子，最新的成交价格正好可以拿来和保利天奕的价格比一比。

首先我们要明确一个事实：

唐镇2025年1-5月，整个板块标杆二手的平均单价依旧在8万以上，含税含中介费大约在8*1.08约等于8.6万/平。

当然，这里面有贵的也有便宜的，这个随小区、楼层、税费等原因有很大差别，比如——

同样在仁恒东郊花园，93平两房最新成交价格在7.4万单价左右：

然而178平大户型成交却在8.3万单价，就在5月份刚成交的，比小户型贵10%：

又比如大名城紫金九号一期：

1楼140平大户型成交约7.8万/平

11楼90平小三房成交约8万/平

如果按照新房定价逻辑折算到同一楼层，大户型一样要卖到8万以上。

现在新房定价和二手成交价逻辑一样，大户型比小户型贵，唐镇今天的锚点就是这8万单价的二手房；

我们不管天奕的8.04万单价里大小户型怎么拆，从均价上看至少和二手房是一样的；

加上品质差异+地铁距离远近，天奕可能应该更贵一些才对。（注：以2025年5月成交数据做参照）

如果想要了解更多唐镇具体成交明细数据可以长按下方二维码免费领取：

打开地图，目前唐镇价格，看起来仿佛略高于二手房，源于两件事：

1.小区品质好，标配泳池会所，有的还有室内室外双泳池；

2.学区保证，福外+建平对口。

这片二手房都是没有地铁加分的，走到地铁站要2公里以上，这里业主不靠开车出不来门，或者小群里大家共享电驴去地铁站。

地铁站距离近的房子比地铁远的房子要贵是常识，我也不说贵10%，贵个3-5%不过分吧；

以8万单价为准，8*1.05=8.4万单价，这应该是唐镇地铁站附近房子的价格——

而且，这应该是以二手房状态对比，因为新房是有品质溢价的。

品质高的房子比品质低的房子有溢价我相信也是常识，部分板块部分小区可以溢价到周边二手房的10-20%；

我也不说贵这么多，天奕贵个3%不过分吧；

那么以8.4万为基准，8.4*1.03=8.65万单价，这可能才是今天唐镇新房的标准答案。

唐镇是个很大的概念，真正贵的地方只有唐镇站附近的绿城玉兰+双学区的唐镇四兄弟（华侨城5年限售无法交易）；

绿城玉兰花园当年拿地时可是全国地王之一，过去10年唐镇一直被吐槽的就是配套不行、成片空地，但成交价格却一直不便宜。

有一个张江上班的朋友是这么看待唐镇房价的：

保利天奕即将认购，感兴趣的同学可以私信我了解更多：

03 “好不好看产品”

保利天奕样板房装修都不错，感兴趣的同学可以私信我查看视频了解：

建面约105平三房样板房

建面约125平四房样板房

1.入户门头：

大门上没有门禁的密码/指纹锁系统、而是移到了墙体部分，这样可以保证入户门的视觉效果统一：

2.客厅背景墙可以定制选择3个风格（金米/翡翠绿/黑白），大家可以按照自己喜好选择：

颜色和厨房墙面、卫生间淋浴空间壁龛保持统一：

3.厨房细节设计：

在厨房台盆位置，半开放杯架和五合一清洗的台盆清洗功能是交付之外，洗完菜/水果后，上柜下方特意留了个空档可以抽纸，更方便：

厨房的台盆高度特意做了高差，做过菜的人就知道歪腰洗碗洗菜多痛苦，这样就可以站直着操作了，又是小细节加分：

厨房北侧的台面是借用飘窗，下方设计抽屉柜和窄柜，放一些杯子瓶子没问题：

4.科勒美妆龙头是第一次在上海市场标配，可以漱口/冲牙/水雾密度多功能使用：

参考目前市场款的科勒美容和保养功能产品都在关注女性的皮肤和健康，多功能花洒集成了四种不同功能甚至不同身体部位的清洁设计，能完美替代洁面刷，按摩球，去角质刷，洁背刷，提拉仪和筋膜球的功能，对身体进行全方位的深层清洁和护理。

（示意图仅供参考）

（示意图仅供参考）

5.在床头，插头采用竖排设计，传统都是横排，这样在你玩手机翻身的时候，不容易扯着线更方便：

保利天奕后续还将开放实景示范区，会所在传统泳池、瑜伽、健身房功能外，突破性地加入保龄球/沙壶运动空间、高压氧舱、桑拿等罕见的特色设施，最快下个月实景展示。

项目主入口大门

地下泳池

无论是哪个户型，每个户型至少6个飘窗，边套更是约270°转角瞰景，边套户型做到了卫生间+主卧两个270度飘窗设计，样板房值得期待。

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