郭明瑞老师讲案例 | 第一百零三期：土地租赁协议中的违约责任问题探讨

案件事实

2018年5月2日，海阳市F村委会与被告王某1签订《土地租赁合同》，合同中载明租赁方甲方为南城阳村民委员会，租赁方乙方为王某1。为改善土地效益，促进乡村发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律法规，双方本着平等、自愿、有偿、 诚信的原则，签订本合同。合同中表明，该土地属于F村，租赁性质为个人承包；租赁用途为种植、养殖；租赁期限为30年，自2018年5月2日—2048年5月1日止；租赁费为二十三万元整，付款方式为一次性。

2022年10月23日，原告杨某与被告王某1、王某2及海阳市F村村委会主任商讨土地流转事宜，现场谈话录音显示：王某1、王某2以及村委主任知道杨某接过土地的目的是为了做花卉，并重点说了水培花卉对土壤的要求。村委主任说：“你明天想建大棚都没有问题，党委领导都过来看了，没有问题，国土领导过来看土地使用性质，没有问题。”2022年11月6日，原告与被告王某1签署《土地转让协议书》，协议书载明：“王某1位于南城阳村东北河土地面积（包括大口井）参照原土地租赁合同经与杨某双方协商同意租赁费伍拾玖万元整，租赁时间于2022年11月6日起至2052年11月6日，付款方式合同签订日付贰拾万元整，余款于2023年6月1日前付清，双方同意并签字。”该协议还有海阳市南城阳村书记、村主任、村会计的签字并盖有海阳市南城阳村民委员会的公章。

2023年6月1日，原告与被告王某2签订《土地承包转让协议》，甲、乙双方通过自愿协商，经过海阳市南城阳村委各领导同意（详细参照南城阳村委公证的《土地转让协议书》）；土地承包时间为2022年11月6日至2052年11月6日；双方签订本协议之日，乙方一次性支付甲方土地转让款伍拾玖万元整。

原告杨某诉讼请求：1、判令与被告解除土地承包转让协议。2、判令被告返还原告土地转让款人民币590000元及过户费10000元。3、由被告承担本案诉讼费用。原告杨某诉称：原告与被告签订土地转让协议后，已付清了全部租赁费，之后原告准备开始从事养殖时被政府告知该土地系永久基本农田，根本不允许从事养殖，只能从事米、面、粮、油基本生活庄稼作物种植。原告承包土地的目的就是为了搞养殖，现涉案土地无法实现合同目的，故诉至法院，请求解除合同并让被告返还租赁费。原告主张2023年2月22日开始建设大棚，2023年5月26日涉案项目还经过方圆街道上报建设项目备案，已经在案涉土地东侧原水塘部分建设完成一个双拱大棚，北侧只做了一个大棚基础，至2023年5月份，原告并不知承包土地不能建设花卉大棚。

被告辩称，一、原、被告经南城阳村委同意，签订的《土地转让协议》合法有效，合同应当继续履行；二、原告起诉四被告主体不适格；三、原告要求解除《土地转让协议》、《土地承包转让协议》的法定期限已经届满。四、原告要求解除《土地转让协议书》、《土地承包转让协议》，已构成违约，应当承担违约责任；五、王某1已履行完毕协议所约定的义务。

原告已经改变了涉案土地使用用途，对基本农田现状进行破坏，违背了转让协议初衷，政府部门出面进行干涉和阻止，这是政府部门正常的执法行为，非王某1能力所为，也与王某1无关。法院认为，原告杨某在2022年12月5日明确得知案涉土地在《国家自然资源督察济南局下发的非粮化整改清单》中后，仍于2023年2月开始建设花卉养殖大棚，且继续支付案涉土地租金36万元，直至合同约定的租金支付完毕，说明案涉协议并没有违反平等自愿、诚实信用的民法基本原则，本院对该合同的效力予以确认。根据双方签订的协议约定，原告杨某可以在案涉土地被划定为基本农田部分进行其他基本生活农作物的种植，故原告杨某以案涉土地系基本农田，无法进行水培花卉培育为由，要求解除合同，于法无据，本院不予支持，一审判决驳回原告杨某的全部诉讼请求。一审宣判后，原告杨某提出上诉。现二审尚未开庭。

争议焦点

1、南城阳村委会与王某1的《土地租赁合同》是否有效？（王某1四人的户籍均不在南城阳村）

2、杨某与王某1、王某2的《土地转让协议书》、《土地承包转让协议》是否有效？

3、一审法院认定“杨某在签订案涉合同之前对案涉土地的性质是明知的”是否正确？

4、即使案涉3份合同有效，能否推定在签订合同时，南城阳村委会、王某1、王某2对杨某作出了虚假承诺？

分析

我认为这个案子的一审判决是有问题的，但也有几个问题是值得考虑的。

第一个问题，南城阳村委会与王某1的《土地租赁合同》是否有效。这里涉及到土地租赁当中的违约责任问题，当事人签订合同是土地租赁，但其实二者之间为承包关系的问题。第一个是承包合同，第二个是转包合同，也属于承包。这不妨碍按照土地租赁来分析该案件，从当事人签订的合同的来讲，比如明确规定期限为30年，村委会跟王某2的父亲王某1之间签订协议，属于承包关系而非租赁关系，但这个不影响我们分析当事人争议的租赁合同的问题。

因此，我认为第一个问题中的土地租赁合同是有效的。但如果村委以经济目的与村外成员签订的需要经过村委会或村民代表大会2/3以上的决议通过，从该角度来说，则合同有效，上诉时可以围绕这个方向来解决问题。当合同确认无效时，损失由谁来承担？该案中由于双方均有过错，不可能将退款要回。因此在诉讼过程中若主张无效，对原告方是否有利，也是我们需要考虑的。

第二个问题，杨某与王某1、王某2的《土地转让协议书》、《土地承包转让协议》是否有效。如果第一个问题成立，则这个问题也就不需要讨论了。前一合同若无效，该合同肯定也是无效的。如果《土地租赁合同》有效，则《土地转让协议书》、《土地承包转让协议》有效。合同的有效要件有三点，当事人具有民事行为能力、意思表示真实、标的合法明确。而合同无效的根本原因其实就是在于损害国家、社会公共利益以及违反强制性规定等。

第三个问题，一审法院认定“杨某在签订案涉合同之前对案涉土地的性质是明知的”是否正确。关于杨某在签订案涉合同之前对案涉土地的性质是否明知，我们是可以讨论的，这是一个事实认定的问题而非法律问题。从当事人双方的交易情况来看，如果说杨某对此毫不知情，那是不可能的，说他是明确知道证据也是不够充分的，但是合同是否能解除与杨某是否明知无关。在此前提下，确定合同有效才会存在是否解除的问题，而合同解除有三种情况，一个是协议解除；第二个是约定解除，双方在合同中约定合同解除的事由，当合同在履行过程中一旦出现约定事由，则合同解除；第三个为法定解除，由于一方的违约行为导致合同目的不能实现，则另一方享有解除权，即单方解除。法定解除的事由包括不可抗力、预期违约、迟延履行、根本违约、情势变更等。解除权的行使，分为通知解除和诉讼解除。因此一审法院对解除权行使的认定是有道理的。

关于土地租赁中的违约问题，需要考虑土地租赁合同中哪一方违约，以及违约的表现形式。出租方的义务在于保证交付的标的物能够使用、是否符合约定的目的用途以及权利瑕疵担保责任，本案中并未发生上述问题，因此出租方并未违约，不存在违约责任追究问题，但杨某以租赁物无法使用为由请求解除合同，主张不能实现合同目的。《民法典》第七百二十四条规定了租赁合同的法定解除原因，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。因此本案中我认为一审法院的主要错误在于，不本案中谈的是解除的问题，而是撤销的问题。根本问题在于一审法院对于合同解除和合同撤销上有所混淆。

第四个问题，即使案涉三份合同有效，能否推定在签订合同时，南城阳村委会、王某1、王某2对杨某作出了虚假承诺。我认为是难以认定的。之前承诺可以进行养殖，村委会也同意该行为，但是村委会的同意并不起作用，因为本案中所涉及的基本农田是不能动的，因此不是村委会能决定的。如果对当事人认定为虚假承诺，可以提出撤销。而前面我们一直说的是解除合同的问题，我反复强调解除合同的前提是合同有效，无效合同不存在解除。合同无效涉及到无效行为的后果处理，如返还财产、赔偿损失等。

合同撤销涉及到撤销权的行使，合同撤销后无效，而只有在合同有效的情况下才会发生合同的解除问题。合同解除是对于合同履行过程当中出现的问题，在有些国家明确规定合同解除是违约责任的一种。因此在本案中，如果想通过虚假承诺的方式进行诉讼，那就是撤销问题，首先要证明对方构成欺诈，不是一般的虚假承诺，可以撤销，因此从整体来讲，我是赞成上诉的，以《民法典》第七百二十四条作为依据，承担人有法定解除权。