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被上海中产买爆的,六边形战士板块

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  自从上海二手房挂牌量突破20万套大关后。

  在上海买房选房就变得越来越难了。

  虽然我们一直说:

  浦西买房,没有资源逻辑,跟着环线走。

  浦东买房,没有环线逻辑,跟着产业走。

  但真正落实到买房这件事上,地段、商业、交通、医疗、教育、品质都想要。

  在上海,确实有几个板块,在这几个方面都没有明显短板。

  今天就和大家聊聊,浦东浦西适合中产客群的“六边形战士”板块。

  静安区大宁

  浦西中环上,能够称得上是中产白月光的板块。

  也就是静安区大宁和普陀区长风了。

  这两个板块,都是在2015年之后,快速发展的。

  北上海的大宁,依托“后妈”静安帮扶,在中产白月光的大道上一路狂奔。

  中环西的长风,则是在真如失败后,走上了“备胎扶正”的光明大道。

  先来说大宁,2015年静安、闸北两区撤二建一,大宁归于静安。

  静安区成熟的招商引资与城市更新,让大宁气质大变。

  从新世纪初普通小区的歌林春天,到十几年前格调稍高的宝华现代城、慧芝湖花园,再到金茂府的一锤定音,大宁楼市上了几个台阶。

  今年的中建大宁项目更是传出要卖16万/m²的价格。

  如今大宁各方面配套资源一应俱全,是北上海中产买房绕不开的地段。

  交通上,被内环与中环包裹,有南北高架纵向串联上只角,还有南北向轨交最重要的干道1号线。

  商业上,有大宁国际商业广场、大宁久光、大宁音乐场。

  大宁的大部分小区与商场的距离都是步行可达。

  医疗资源有上海第十人民医院、同济口腔医院双三甲配置,以及静安区中医医院、妇幼保健院作为补充。

  中产最看重的教育,大宁也很抗打。

  一梯队闸北实验小学;老闸北最强初中,风华初级中学。

  顶级双学区,吸引着众多中产家长。

  但中产改善天堂并不等于顶豪领地,大宁再顶,它的上限也就是中产+了。

  大宁的人口密度很大,老公房、商场、医院集中在板块的南侧,早高峰的南北高架非常堵。

  周末的时候,沿着共和新路,南北高架下频繁出没的货车,还有噪音和粉尘影响。

  未来想要共和新路70+分贝的夜间噪音消失,基本是没可能的了。

  这几年1000万-1500万总价的新房层出不穷,对大宁二手房也是一个不小的考验。

  不过好处是倒逼急售房东降价,创造了不少高性价比买进大宁的机会。

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  普陀区长风

  上海浦西中环第二个六边形战士板块,普陀长风,中环内自住标杆。

  长风能崛起,一是真如不争气,二是拆迁拆得快。

  现在长风已经成为普陀城市界面最好、居住品质最高、有钱人最多的地方。

  从各方面来看,都不逊于大宁。

  论学校,长风教育问鼎普陀,有一梯队的新普陀+梅陇中学、华师大附小、华师大附中(九年制);

  医疗配套:三甲儿童医院,三乙同仁医院;

  地铁交通:有13/15号线双地铁;

  论房子有中海紫御豪庭、国浩长风、雅戈尔8号、沁和园等一大批高端住宅,平均5-10年楼龄;

  商业配套有长风大悦城、桃源π、近铁城市广场、118广场;

  绿化资源有长风公园、半马苏河公园。

  最关键的是,这是上海中环内的价格洼地,1000万就能买到长风的三房。

  想买小户型的,可以看看长风·嘉佰道103㎡、沁和园88㎡-110㎡、雅戈尔长风8号94㎡、长风瑞仕璟庭85㎡/120㎡。

  想要改善户型,雅戈尔长风8号118㎡/187㎡、沁和园150㎡/179㎡、国浩长风汇都149㎡/177㎡/195㎡、长风瑞仕璟庭159㎡/198㎡、浙铁绿城长风中心154㎡(商住)。

  大平层户型: 长风·嘉佰道260㎡/360㎡、中海紫御豪庭245㎡/290㎡、国浩长风汇都225㎡、雅戈尔长风8号234㎡、沁和园245㎡。

  别墅有中海紫御豪庭(双拼)、沁和园(叠墅)。

  这里提醒下,长风板块总价段甜区是1500-2000万的3-4房,上海中产改善自住必看的选项。

  比如沁和园150㎡/179㎡、国浩长风汇都149㎡/177㎡、长风瑞仕璟庭159㎡。

  总的来说,和长风相比,大宁、新江湾城的商业、交通都处于劣势;

  古北/联洋房龄老化,金虹桥公办学区缺失。

  从位置来看,长风靠近长宁和苏州河,居住舒适性胜过大宁。


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观观详细分析:
上海的房子是卖是留?

  浦东的“六边形战士”

  浦东的新上海人买房,不太看重地段情怀,但却极其注重性价比。

  产业、商业、交通、医疗、教育、品质,对他们来讲是买房必须考虑的因素。

  细数浦东各方面都很抗打的中产板块,老牌的有源深、联洋、花木和碧云。

  这几个板块都可以看作是环陆家嘴辐射带,金融行业的白领是主要购买人群。

  先说源深,浦东内环的老干部板块,配套已经十分成熟。

  交通体系四通八达,自驾有世纪大道、张杨路、杨高南路浦东三条主干路,地铁有2/4/6/9/18/14号线。

  教育资源优质,福外+建平西校的组合,在浦东内环属一梯队。

  这里的社区品质很高,代表性小区是盛世年华、山水国际和陆家嘴花园等。

  国企老干部教师等体制内人士是源深的主要居住群体。

  联洋是上海第二代国际社区,它的 名气比其他几个地方都要大, 据说上海一半的基金经理都住在联洋。

  城市界面大气整洁、商业配套浦东领先、一梯队进才实验鸡娃家长绕不过的话题、上海金融中心,尽在联洋10分钟车程。

  可以说,联洋是完美符合浦东买房价值观的板块。

  所以它也是2020-2022年上涨行情的急先锋、学区房炒作的代表。

  标杆小区仁恒河滨城,一度冲刺至15-16万/㎡,现已回调至12万/㎡。

  但联洋也有弊端,那就是房子太老了。

  即便是标杆盘仁恒河滨城,外立面也十分沧桑了。

  随着虹口瑞虹新城、杨浦东外滩、洋泾板块新房供应不断,联洋的老破大们已经没有优势。

  花木是上海的初代城市副中心,它的名气远不如徐家汇,但居住氛围却更胜一筹。

  这里的教育资源不如源深联洋,不过浦东嘉里城的商业配套是加分项。

  五轨交汇的龙阳路,作为一个交通枢纽来讲还算不错,但商业商办却实在一般,是花木的一个遗憾。

  九间堂别墅和御翠园也拔高了花木的圈层上限,从煤老板到Jack马,房子都在这里。

  相比前面几个地方,碧云在地段上吃亏一些,出了内环,但在居住品质和产业能级上可以说是无可匹敌。

  碧云是真正意义上的低密国际社区,这里最初的定位是面向欧美企业高管,所以房子以大面积别墅为主。

  产业能级上,碧云完美衔接了陆家嘴-世纪大道-嘉里城的金融机构总部集聚区、张江药谷-集电港-双子塔的张江城市副中心,以及北侧规划320米超高层建筑群的金桥城市副中心。

  但同样因为人口密度太低,这里的商业没有太繁华,而且板块内部的房源分化比较严重。

  既有维诗凯亚、云间绿大地这样的纯别墅小区,也有世茂湖滨这样的公寓加别墅,还有罗山花苑这样的老破小。

  除了前面几个老干部板块,浦东中产最喜欢的还有 前滩 与 张江 。

  前滩,近几年的上海顶流板块,号称陆家嘴2.0。

  这里城市界面高级、商业繁华、规划起点高,最重要的是房子新。

  冰田厂幼儿园+华二前滩(九年制)优质完整的升学路线吸引众多鸡娃家长。

  不过前滩小户型鸽子笼太多,注定了这里还是以年轻中产为主,不会成为纯粹 的富人区。

  张江是上海的产业高地,聚集了一大批高端人才,张江集团中学可能是全市最好的初中。

  虽然张江深受高薪中产喜爱,但它也有很强的弊端:产业太强,却没有做到真正的产城融合。

  商业定位与消费水平严重不匹配,地铁密度低,医疗也没跟上。

  如果不是在张江科学城工作的客群,可能会觉得张江一点都不宜居。

  而且这里的品质住宅太少,以至于张江汤臣豪园房价疯涨。

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  小结

  楼市调整这几年,涌现出不少笋盘给了中产家庭入住高能级板块的机会。

  然而面对现在复杂的经济面,越来越多的上海中产渐渐开始推迟买房计划。

  他们有的降级置换,有的卖房持币观望、有的转向其他更稳健的投资方式。

  毕竟,手握资金,就不怕买不到房子。

  只不过,这里面对买卖时机的把握、对优质笋盘的挑选、对新房与二手之间的权衡取舍,都需要更专业的建议。

  注:该篇文章仅代表个人见解,不构成交易建议。

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