房产律师解析：村委会盖章的买房文约，为何不具法律效力？

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一纸协议历经二十载，最终因触碰法律红线沦为无效。非本村集体成员购买农村房屋为何无法获得法律认可？今天，通过这起真实案例，律师带您剖析农村宅基地交易背后的法律风险。

案情梳理

（一）人物关系与房产背景

刘振国是北京市昌平区A村村民，名下持有一处宅基地，宅基地上建有东、西两院房屋，其中东院包含北房五间、东头半间耳房 。许志远和宋淑珍是夫妻，育有女儿许静雯、儿子许嘉豪；赵永强和赵宇航是父子，赵宇航是许志远的远房侄子。2009 年，许志远和宋淑珍相继离世，围绕东院房屋的归属，一场激烈的纠纷由此爆发。

（二）当事人诉辩主张

原告主张（刘振国）：刘振国向法院提起诉讼，请求判决 2000 年与许志远签订的《买房文约》无效，确认东院房屋归自己所有，并要求赵宇航、赵永强在判决生效 5 日内将房屋内物品搬走并腾空房屋 。同时，主张许志远与赵宇航 2009 年签订的《房宅赠与协定》也无效，诉讼费用由赵宇航、赵永强承担。刘振国表示，许志远一家并非本村集体经济组织成员，无权买卖和处置宅基地房屋，多次要求赵宇航父子腾房均遭拒绝，无奈之下只能诉诸法律 。

被告抗辩（许静雯、许嘉豪）：兄妹俩辩称，房屋买卖是父亲许志远与刘振国之间的事，且父亲早已将房屋赠与赵宇航。2009 年父亲去世后，自己继承的遗产中并不包含涉案房屋，本案与他们无关 。此外，他们提出若赵宇航已成为本村集体成员，那么买卖协议应属有效。

第三人陈述（赵宇航、赵永强）：赵宇航坚称自己才是房屋的合法主人，指责刘振国 “违背契约精神” 。他表示，当年的《买房文约》经过北京市昌平区A村民委员会认可并加盖公章，自己长期缴纳房屋水电费，且许志远在 2002 年对房屋进行了重新翻建 。2022 年，刘振国私自砸开房屋门锁、搬走家具，赵宇航报警后双方经调解才达成和解。赵宇航认为，刘振国时隔多年起诉毫无依据，不应支持其诉讼请求 。

（三）关键事实认定

房屋交易过程：2000 年 3 月 15 日，刘振国与许志远签订《买房文约》，约定以 2.8 万元的价格将东院房屋卖给许志远 。契约签订后，刘振国将房屋交付给许志远居住使用，许志远也依约支付了购房款 。赵宇航主张许志远于 2002 年对北房五间、一间耳房进行了翻建，刘振国对此予以否认，称许志远购买房屋后从未进行过翻扩建，并提交后桃洼村委会出具的《证明》作为证据，证明A村门牌号对应的房屋未经村委会同意至今没有翻建过 。

赠与协议争议：2009 年 8 月 9 日，许志远与赵宇航签订了《房宅赠与协定》 。协定中写明许志远因受赵宇航照顾，且考虑自身年事已高、花费众多，经与家人商议将房屋赠与赵宇航。许静雯、许嘉豪主张协议上的签名并非本人所签，对赠与一事并不知晓 。刘振国则质疑《房宅赠与协定》上许志远的签名并非其本人所签，认为赠与房屋并非许志远的真实意思表示，该协议应认定为无效。赵宇航表示许志远将签好名字的协议交给他，自己最后签署了名字 。

当事人身份信息：刘振国的户籍地址为北京市昌平区，系农业家庭户口 。许志远生前户籍登记地址为北京市海淀区，赵宇航、赵永强的户籍地为河南省驻马店市平舆县。

案件分析

（一）法律适用原则

本案主要依据《中华人民共和国民法典》中关于民事法律行为效力的规定，以及农村宅基地相关法律法规 。核心在于判断房屋买卖及赠与行为是否违反法律、行政法规的强制性规定，从而确定合同效力。

（二）争议焦点解析

房屋买卖合同效力：根据我国法律规定，宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让 。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转移，许志远并非后桃洼村集体经济组织成员，其与刘振国的房屋买卖行为致使宅基地使用权流转到非本集体成员手中，损害了集体经济组织的权益，因此双方签订的《买房文约》违反法律强制性规定，应属无效。

赠与协议效力：刘振国虽主张《房宅赠与协定》并非许志远真实意思表示且签名存疑，但未提供充分证据予以证明。即便协议内容真实，由于赠与房屋的行为同样涉及宅基地使用权的流转，而赵宇航也不属于后桃洼村集体经济组织成员，其通过赠与获得房屋所有权后，会造成农村房地资源向村外流失，同样违反了法律规定，所以该《房宅赠与协定》也应认定为无效。

房屋现状处理：由于刘振国与赵宇航均表示若法院认定合同无效，后续关于房屋返还及赔偿损失的问题将另行解决，因此在本次诉讼中，法院暂不处理该部分内容，双方可在后续通过法律途径重新主张权利。

（三）举证责任分配

刘振国作为主张合同无效的一方，需提供证据证明房屋买卖及赠与行为违反法律规定 。赵宇航若主张房屋进行过翻建、赠与协议有效，也需提供相应证据予以佐证。同时，刘振国质疑赠与协议真实性，同样负有举证责任，若无法提供有效证据，将承担不利的法律后果 。

裁判结果

法院依据相关法律规定，作出如下判决：

刘振国与许志远于 2000 年 3 月 15 日签订的《买房文约》无效；

2009 年 8 月 9 日有许志远、许静雯、许嘉豪及赵宇航签名字样的《房宅赠与协定》无效 。

案件启示

（一）严守宅基地交易法律红线

农村宅基地具有特殊的社会保障属性和福利性质，其使用权仅面向本村集体经济组织成员 。非本村人购买或受赠宅基地房屋，无论交易形式如何、时间长短，都无法获得法律认可。一旦发生纠纷，交易双方都可能面临钱房两空的风险，因此切勿抱有侥幸心理触碰法律红线 。

（二）书面协议不等同于合法有效

很多人认为只要签订书面协议，交易就具备法律效力，这种认知存在误区 。涉及农村宅基地房屋的交易，即便协议经过村委会盖章或多人见证，若违反法律强制性规定，依然会被认定为无效。在进行任何房产交易前，务必充分了解相关法律法规，必要时咨询专业律师，确保交易合法合规 。

（三）妥善留存纠纷处理证据

在房屋买卖、赠与等纠纷中，证据是维护自身权益的关键 。交易凭证、沟通记录、房屋现状证明、证人证言等都可能成为重要证据。例如本案中，刘振国虽质疑赠与协议真实性，但因未保留有效证据而难以得到法院支持 。因此，在日常交易及纠纷处理过程中，一定要注重证据的收集和保存，以便在需要时能够有力地支持自己的主张。

宅基地纠纷往往涉及家庭重大财产利益，处理不当可能引发严重后果 。如果您在农村房产交易、合同效力认定等方面存在疑问，欢迎随时咨询专业律师团队，我们将为您提供专业、精准的法律解决方案。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）