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中海万吉玖序

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在北京城市更新的版图上，酒仙桥始终是片自带戏剧张力的土地。站在798艺术区斑驳的红砖墙下仰望，天际线或许将被中海萬吉玖序的玻璃幕墙切开，这里正在上演一场工业文明与未来城市的对话。当电子工业城的老厂房与科技金融新贵相遇，当老北京胡同里的烟火气碰撞国际社区的生活方式，这片土地的蜕变图谱，恰好映照着中海萬吉玖序的生存逻辑。

在介绍中海萬吉玖序产品之前，我想给各位介绍一下酒仙桥板块的现在以及未来，毕竟对于确定的产品，一目了然。而对于项目周边的城市界面和配套以及将来的发展，才应该是购房人关注的重中之重。

一、新旧交织的城市更新

目前的酒仙桥现状，正处在城市新旧交替的城市更新中，现在已经进入大规模旧城改造的中期阶段，一期拆迁工作已完成，腾退出的土地主要是用于高端住宅的开发比如已经封顶的中建北京宸园以及刚刚入市的中海萬吉玖序。

酒仙桥拆迁腾退计划

二三期的拆迁工作正在推进，部分区域仍然存在待拆迁的厂房以及老旧社区，城市界面呈现的是“半成品”的状态。在这里，你能看到一个城市的两面，狭窄的街道与建筑工地的噪声此起彼伏，破败的小矮楼和崭新的高楼形成鲜明的对比，在短期内，酒仙桥板块拆改腾退的施工工作依旧会有条不紊的进行，交通的拥堵和城市界面的杂乱依旧会存在。

酒仙桥老街坊原布局

对于酒仙桥板块的期待，更多的应是道路的拓宽以及城市界面的提升。目前萬吉玖序所处的板块，周边的道路是酒仙桥最为拥堵的，酒仙桥路、亮马河北路、酒仙桥南路、亮马桥路、三街坊北路、酒仙桥东一路、红霞路及红霞一街等，全部要进行改造升级拓宽。

其中酒仙桥路由现在的双向两车道11米宽，拓宽至45米双向六车道；亮马河北路西起东四环，东至机场二高，全长9.1公里，红线宽度45-80米；亮马桥路拓宽至红线宽度55-65米；三街坊北路已经建成，红线宽度20米；酒仙桥南路拓宽为30米宽支路；酒仙桥东一路拓宽为25米支路；红霞路和红霞西街拓宽为25、20米支路。届时等这些道路全部拓宽，并且还有非机动车道和隔离带，整个酒仙桥板块的交通拥堵将一去不复返。

另外酒仙桥的城市更新目前也在紧锣密鼓的进行，围挡上面随处可见的腾退的标语以及进度情况。可以预见的是在中海萬吉玖序交付时，酒仙桥板块在道路以及城市界面上，都会迎来翻天覆地的大变化。

二、周边的配套情况

1、交通情况：

萬吉玖序位于朝阳东北四环至五环之间，且离四环更近，通达性非常强。之前写过北京宸园的交通情况，由于萬吉玖序和北京宸园紧挨着，所以配套基本完全一致，我就按照从北京宸园到一些常见的商圈或者板块，给大家整理了一下自驾所需的时间。包含现在不堵车和周三早高峰8点出发的用时，可以看出，望京、国贸、亚运村、太阳宫、东直门之类的地方，哪怕堵车，30分钟之内都全部能到，可以说交通方便是无敌的存在。

到望京SOHO:车程4.8公里，不堵车17分钟，模拟周三早高峰8点出发用时18分钟。

到国贸:车程9.3公里，不堵车15分钟，模拟周三早高峰8点出发用时20分钟。

到东直门:车程6.4公里，不堵车18分钟，模拟周三早高峰8点出发用时23分钟。

到太阳宫:车程5.7公里，不堵车12分钟，模拟周三早高峰8点出发用时21分钟。

到亚运村:车程9.4公里，不堵车13分钟，模拟周三早高峰8点出发用时25分钟。

到朝阳公园:车程3公里，不堵车7分钟，模拟周三早高峰8点出发用时8分钟。

另外项目距离十四号线将台或者东风北桥地铁站步行基本都是在1.2公里左右，略远，所以出行基本还是依靠自驾或者公交，不然就得骑车去地铁站。

2、商业配套

一路之隔有久隆百货，基本满足简单基础的购物需求，另外项目北侧步行1公里就是颐堤港一期，一期旁边的二期商业太古坊在建。其中太古坊总建筑面积约60万方，包括7栋写字楼、一座购物中心和一家酒店，建成后和一期连为一体，预计2026年完工，于26年底分批开业。北京太古坊是太古地产在中国内地首个以“太古坊”品牌命名的综合商业体，由已运营12年的颐堤港升级扩建而成 。作为朝阳区“一纵一横一核”消费版图的核心项目，其定位为世界级地标，旨在重新定义高品质商业社区标准，推动将台地区成为北京最具活力的商业中心之一。

3、教育配套

作为酒仙桥棚户区改造的一部分，该地区规划了2所幼儿园，托幼用地，新项目北京宸园内配建幼儿园；1所九年一贯制学校以及1所中学清华附中（规划），板块内规划的约5万㎡中小学用地，引入的朝阳区的优质教育资源。此外，现有的酒仙桥第一中学、首都师范大学附属中学朝阳学校和常青藤国际学校等教育资源也近在咫尺。

4、医疗配套

北侧200米即是清华大学第一附属医院（华信医院），3公里内还有国医之家中医医院、和睦家医院、宜和医院、明德医院等。

5、生态配套

步行距离仅1公里就能到达有朝阳公园（288公顷），2公里内覆盖将府公园、丽都公园、东风公园、四得公园等，形成“翡翠项链”式生态闭环，亮马河国际风情水岸已呈现“1河2湖24桥18景”，结合坝河游船通航规划，打造都市滨水休闲体验。

三、产品设计

中海萬吉玖序作为中海地产战略顶级产品“玖序”之一，目前是中国第五座，北京第二座（前四座为北京京华玖序、上海领邸玖序、深圳深湾玖序、南京江南玖序），可以说中海内部定位上，就已经奠定了其作为北京豪宅市场上的顶流或者是标杆产品了。

萬吉玖序由九栋10-23层的小高层和高层组成，共计370户，容积率2.8，车位配比1:2。产品面积涵盖165、168、172、176、198、215、221、249、253、291、302、372㎡四居五居，除了4、6号楼（291、302、372㎡）为3.6米层高，其余层高均为3.15米，梯户比两梯两户（楼王一户）或者一梯两户。

产品设计方面，总结一下几个特点：

全系四居起步：主力户型覆盖165㎡至372㎡，户均面积超210㎡，彻底摒弃小户型设计，入门即定位高端 。

楼王户型：372㎡顶配平墅采用“一层一户”设计，两梯一户布局，动静分区极致化，配备270°转角阳台及独立家政电梯，层高达3.6米，对标国际顶豪标准 。

高得房率与赠送面积：南向通面宽阳台（半赠送）、北向飘窗+设备平台（全赠

送），得房率89%-93%，空间利用率通过“去走廊化”布局优化，过道面积仅占4.2%。

外立面与结构：采用暖棕色金属质感干挂石材+玻璃幕墙，窗墙比突出，坡屋顶+顶退设计，兼具现代美学与功能性 。

社区规划：南北双花园、下沉式庭院及架空层（4号楼全架空350㎡、5号楼局部架空480㎡），增强归家仪式感与活动空间 。

Living OS智居生态：集成智慧中控屏，实现全屋设备管理、能耗监控及安全预警（如燃气泄漏自动开窗、毫米波雷达监测老人跌倒） 。

静音与舒适技术：采用YKK系统窗（隔音保温）、HDPE超静音管材、AI温控风口及混凝土底盘防渗漏技术，打造全屋静音化体验 。

顶奢配置：满铺奢石（如天山暮雪、鱼肚金）于玄关、电视背景墙及岛台，搭配嘉格纳7件套厨电、劳斯橱柜及贝母饰面，凸显顶豪气质 。

人性化细节：独立玄关收纳、LDKB一体化客餐厅、四分离卫浴及主卧套房设计（部分含步入式衣帽间），兼顾实用性与艺术感。

关于项目的更多内部资料，文末＋V可以获取PPT、笔记等详细介绍。

说了这么多好的一面，自然要客观评价一下项目的不足，萬吉玖序的产品设计整体来说算是非常优秀的，只是在产品的装标上面入门户型还是有些被差异化对待。另外户型的设计并没有超出大家对于豪宅的期待，至少不如去年中建北京宸园入市的时候，掀起一阵阵好评。另外萬吉玖序的园林设计也并没有隔壁宸园21米高的假山瀑布般震撼，而且水系也不如宸园，就园林方面，属实是比较一般。

作为纯改善豪宅的萬吉玖序，现在所处的时机也非常不佳，前有北京宸园作为酒仙桥近几年唯一一个高端豪宅，已经消化掉大部分的客群，再加上海淀清河还有即将入市的建发海晏和华润臻澐以及中海树村新地块，另外还有前段时间新拍的黄杉木店的新地块，感觉都快要对萬吉玖序形成围剿之势了。

总结一下吧，中海萬吉玖序以立体交通为骨架（地铁14/12号线+亮马河北路+酒仙桥路），叠加清华附中教育资源、三甲医疗覆盖及滨河公园生态链，构建了高端居住生态圈。区域旧改推进（如新增8条街坊路）与商业升级（北京太古坊、颐堤港）进一步强化了生活便利性，成为东北四环兼具稀缺性与成长性的顶豪标杆。但同时因为产品的设计并没有超出大家对于中海顶级产品系的预期以及还有众多优质地段的好项目即将入市，对于萬吉玖序而言，如何才能在这场没有硝烟的战争中全身而退，才是当下的关键。