房企继续输血，楼市还在煎熬

谁也没想到啊，深圳地铁又再次输血了，可以说万科如果要是还没办法重生的话，那深圳地铁不知道还会输多少血了。就在6号的时候，万科发布了公告，说到深圳地铁拟提供金额不超过30亿的借款，可以说这已经是今年的第五次输血了，咱们回顾一下深圳地铁的输血过程，今年5月借了一笔，4月的时候也借了一笔，2月的时候借出去两次，连着5次一共给到万科近150亿的现金流。

其实这也是无奈之举了，因为今年万科的债务压力可以说还是比较大的，从克尔瑞的数据来看，截止到去年末的话，万科手上的货币资金大概在880多亿，而有息的负债是去到了3600多亿，短期的债务在1500多亿，并且其中还有一部分是作为卖房的监管资金并不能随时取用的，结合当下楼市还没有复苏的状态，也就造成了现在万科现金流流动性较为紧张的窘迫，而万科只是众多万科的一个代表而已，当下的市场，多数的房企都同样面临着蛋糕缩水的情况，还有的出现了亏损，从克尔瑞的数据来看的话，去年楼市上市房企的整体毛利率在10%，但是净利率确实负的9%，可以说不少都在吃老本了。

因为现在什么行情大家也都看到了，不少房企在高峰期拿的地块，沦落到现在还没卖出去的，只能持续降价甚至低于自己的成本价去甩卖了，就像很多二手房业主一样，晚卖一年就多亏了十几万甚至几十万，二手业主和开发商现在是同样的遭遇，只是说开发商手上的新房数量多、面积大一些而已，就像万科来说，今年前4个月，万科权益销售额仅298.5亿元，同比下降41%，跌幅显著高于行业均值，可以看出来现在万科还是在持续的调整期中没完全缓过来，因为去年是万科自91年上市以来的首次亏损了，利润太低，之前的土拍包袱还没有甩掉，只能持续靠深圳地铁输血来维持住不暴雷的体面了，因为一旦暴雷，这对市场的信心以及股市的信心影响就会更大了，所以这个红线是碰不得的。

而现在从克尔瑞的数据来看，重点50个城市的去化周期还是接近21个月的，同比降幅超过了6%，从去化周期来看，还是超过了合理的一个去化水平的，就像现在三四线的去化周期依然是超过了30个月，一二线的话大概是在20个月去化周期，因为去年9月楼市是出现了比较大明显的松绑和供地的收缩，一线的新规产品也就开始持续的冒出来了，得房率110%、120%甚至130%的概念都被陆续炒起来了，核心地块的土拍供应，也让市场的改善需求得到了明显的释放，甚至不少民企都开始逐步去下场拿地了。

因为过往的土拍多数都是城投或者国央企在兜底拿地了，因为从5月的情况来看，有包括长沙、成都、广州佛山等多个一二线城市都出现了民企拿地的身影，当然，多数还是没有暴雷的房企在拿地，本身他们的杠杆率就不是特别高，所以现在还会有闲钱来去拿地，当然最关键的还是新挂出来的地块确实是值得民企去拿的的，这种好地块只要不是疯狂加入杠杆，谁拿了基本都不会亏钱的。

因为从克尔瑞的数据来看，30个重点城市5月平均开盘去化率为39%，环比是提升了1%，同比提升超12%，很明显，去化率高的城市基本都是靠核心区的改善性楼盘撑起来了这个销量，现在民企也只能去拿这种地块作为土拍资源了，因为搭上了得房率高的新规，将来面向大众卖房的时候难度就会低很多了，相当于是降维去打击旧规的产品了，加量但是不加价，相信客户都是非常聪明的，对比旧规的公摊大、绿化低等劣势，现在市场中客户眼光也是被培养的越来越高了，开发商很难说能靠纯靠营销就能吸引大家来买房了，对好房子的追求是所有老百姓一直的追求，只有开发商把房子建的越来越好了，才可能实现销量和业绩的提升，而楼市的企稳还得继续看几位老大哥何时出牌了，现在的房企们都还在继续熬着，只要能熬下去的就有希望活下去。