河南
《物业管理条例》第二十四条第二款属于效力性强制性规定，建设单位选聘前期物业服务应当采取招投标的方式，违反该规定订立的前期物业服务合同无效。
(2020)鲁民申5097号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：某物业公司
被申请人(一审被告、二审被上诉人)：王某某
再审申请人某物业公司因与被申请人王某某物业服务合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院(2019)鲁01民终10154号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
某物业公司申请再审称，原判决适用法律确有错误。原判决认为“《物业管理条例》第二十四条第二款关于通过招投标的方式选聘住宅前期物业服务企业的规定属于效力性强制性规定，违反该规定订立的前期物业服务合同无效”，属适用法律错误。首先，《最高人民法院关于 <中华人民共和国合同法> 若干问题的解释(二)》第十四条规定，“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”根据《物业管理条例》第五十六条规定可知，违反《物业管理条例》第二十四条规定的法律后果是处以行政处罚，因此《物业管理条例》第二十四条属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。开发商违反该条例规定的，应当由行政主管部门针对其可能涉及的违法行为给予相应行政处罚，但并不导致开发商与物业服务企业签订的物业服务合同本身无效。其次，根据《物业管理条例》第二十一条之规定，只要小区未召开业主大会选聘物业服务企业的，建设单位就可以和其它物业公司签订前期物业服务合同。某物业公司与济南XXX房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，案涉小区未成立业主委员会，《前期物业服务合同》对王某某有约束力。再次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第二条之规定，案涉《前期物业服务合同》对业主有约束力，小区业主事实上接受了万佳公司提供的物业服务，应按约定向万佳公司履行交纳物业费的义务。最后，在同类案件适用《物业管理条例》第二十四条第二款的问题上，原审法院不仅在本级生效裁判之间发生法律适用分歧，而且与上级人民法院对该法规的理解与适用意见相左，尤其在被申请人对《前期物业服务合同》效力未提任何异议的情况下，违背类案同判的司法精神，错误认定合同无效，严重损害司法权威及申请人的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。
本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题为:原审认定济南XXX房地产开发有限公司与某物业公司签订的《前期物业服务合同》无效，未支持某物业公司要求王某某支付物业费的诉求是否正确。
《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定：“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本院认为，《物业管理条例》第二十四条第二款属于效力性强制性规定，建设单位选聘前期物业服务应当采取招投标的方式，违反该规定订立的前期物业服务合同无效。原因在于物业企业的选任对业主权利影响很大，而前期物业服务企业的选任主体与实际享受物业服务的主体是不一致的，为了避免建设单位选聘物业服务的任意性，保障物业实际享用人的权益，法规规定建设单位选聘物业服务企业应当通过招投标的方式，除投标人少于3个或者住宅规模较小并经过主管部门批准外，不得采取协议的方式选聘物业服务企业。根据原审查明的事实和在卷证据，2013年3月1日，建设单位济南XXX房地产开发有限公司与某物业公司直接以签订《前期物业服务合同》的方式，约定选聘某物业公司对东方XXX花园提供前期物业管理服务事宜。因此，该前期物业服务合同未经过招投标，且亦不属于《物业管理条例》规定的“经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的情形。故原审认定济南XXX房地产开发有限公司与某物业公司签订的《前期物业服务合同》无效，不支持某物业公司基于有效合同要求王某某支付物业费的诉求，并无不当。
综上，某物业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回某物业公司的再审申请。
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