十年了！在新加坡房价巅峰买房的他们，赚了还是赔了？他大赚104万新~

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椰子总结：

- 新加坡上一轮房价巅峰出现在2014年左右，当时政府推出了ABSD来抑制房价涨幅

- 在高位上车的人们，这些年卖房是赚还是赔？只有这13个公寓楼盘表现不错

- 对比永久产权公寓，99年产权公寓目前似乎更受买家欢迎

2014年至今已经过去了有11年。有记忆的小伙伴，或许能回忆起在当时，新加坡楼市在经历了次贷危机的低迷后节节飙升情况。

为了控制房价，政府在不久后推出额外买家印花税（ABSD），通过对买家多征税的方式，来控制潜在买家入场。

那么，当时在高价位买入公寓的买家，这些年卖出房子收益如何？这些楼盘的表现现在怎么样？或许我们能从一些真实交易数据中获得答案。

从大走势看，在2014年推出的40套共管公寓中，只有13套自推出之日起至去年价格至少上涨了20%（见下图）。Coco Palms以59.6%的涨幅位居榜首，The Panorama紧随其后，涨幅为53.1%。这两套公寓也是仅有的价格涨幅超过50%的公寓。

另外值得注意的是，The Hillford也是获得盈利的13个公寓之一，尽管它的产权比通常的60年短。另一个重要的观察是，所有13套公寓都位于中央区以外，只有Hillford、Commonwealth Towers和Highline Residences是例外。

图源：EdgeProp

接下来我们看看一些具体楼盘的数据：

Coco Palm：增幅最高

这个公寓的尺价，从2014年的每平方英尺1,024新币飙升至去年的每平方英尺1,634新币。

然而，其均价今年已小幅下滑至每平方英尺1629新币，但涨幅依然独占鳌头。

图源：EdgeProp

在价格大幅上涨的推动下，Coco Palms这些年一共录得304笔盈利交易，且没有一单亏损交易。所有交易的利润从大约1万新币到104万新币不等。

而在今年4月，一笔利润达到104万新币，创该楼盘历史新高回报的交易成交。卖方于2014年7月以129.8万新币（每平方英尺880新币）的价格从开发商手中购买了1475平方英尺的单位，并以233.8万新币（每平方英尺1585新币）的价格出售。到目前为止，这是Coco Palms唯一一笔利润超过百万新币的交易。

图源：EdgeProp

这个楼盘价格上涨强劲、交易有利可图的原因之一，可能是它位于Pasir Ris Grove和第18邮区，地理位置便利、交通便利。

巴西立站，巴西立综合交通枢纽，Pasir Ris购物中心，白沙小学和Elias Park小学是公寓步行距离内的一些设施。淡滨尼高速公路（Tampines Expressway）离这里也只有很短的车程，从这里去全岛各处都很方便。

此外，巴西立地铁站预计将作为东西线和即将于2032年完工的跨岛线的换乘站，让想要搭乘公共交通的人有了更多选择。

Coco Palms所处位置，图源：EdgeProp

能获得如此强劲涨幅的另一大可能原因是，Coco Palms发售时的价格很有竞争力。2014年，它的尺价仅有1024新币，不仅略低于18邮区区的其他99年产权公寓（每平方英尺1,044新币），也明显低于全岛同类公寓的平均尺价1,392新币）。

图源：EdgeProp

The Santorini：总体表现优异

在2014年新发售的所有公寓中，The Santorini是唯一一个交易至少达到100笔的公寓。除了在2014年创下153个新销量记录外，过去十年它的整体价格也增长了24.3%。

然而，因为开盘价更高，2014年至2016年期间The Santorini的价格涨势相比Coco Palms疲软不少。

这段期间，The Santorini平均售价下降了1.7%。相比之下，Coco Palms的平均新售价同期上涨了24.9%。

图源：EdgeProp

另外，The Santorini的地理位置也不如Coco Palms理想。它位于第18邮区的淡滨尼86街，淡滨尼西站是最近的地铁站，但距离约1.4公里。步行距离内的便利设施有限，仅包括Springfield中学和勿洛蓄水池。

图源：EdgeProp

因此，自发售以来，The Santorini只出现了200笔盈利交易，与Coco Palms（304笔交易）相比明显更少。此外，The Santorini还出现了8笔亏损转售交易，损失约为620新币至39280新币。

图源：EdgeProp

去年12月，一套The Santorini公寓以217万新币（每平方英尺1214新币）的价格售出，创下了76万新币的最高利润纪录。该单位买家于2017年4月以141万新币（每平方英尺789新币）的价格从开发商手中购买。

The Hillford：表现出人意料

在新加坡，产权往往对公寓转售价起了决定性影响。一般情况下，公寓的价格往往会随着剩余产权时间的缩短而下降。

然而，The Hillford似乎是个例外，过去10年，它的价格增长了29.3%，尽管它的剩余产权只有48年......

出色表现可能要归功于The Hillford的放盘时的价格诱人，这是由其单元的大小推动的。该公寓包括一居室和两居室单元，面积从398平方英尺到657平方英尺不等。鉴于2014年的平均新售价为每平方英尺1,105新币，最大的单元（657平方英尺）的价格约为726,000新币，而最小的单元（398平方英尺）的价格约为44万新币。

在推出后，The Hillford继续看到强劲的需求，从2018年到2023年至少有15笔转售交易。然而，去年的转售交易数量放缓至14笔，今年迄今为止为5笔。尽管需求放缓，但公寓的平均价格继续攀升，从去年的每平方英尺1,429新币上涨到今年的每平方英尺1,449新币。

图源：EdgeProp

自推出以来，The Hillford已经产生了152笔盈利交易。然而，利润只有从大约2000新币到27万新币不等。考虑到这些单位的总价格相对较低，这并不奇怪。值得欣慰的是，该发展项目出现的13笔无利可图的交易亏损都在10万新币以下，从约1,000新币至77,440新币不等。

图源：EdgeProp

第3邮区公寓：唯二的例外

在价格上涨名单上的13套公寓中，只有两套位于第3邮区，分别是Commonwealth Towers和Highline Residences。这两个项目都是99年的产权开发项目，距离地铁站仅一步之遥。

Commonwealth Towers在2017年获得了TOP，比Highline Residences（2018年获得TOP）早了一年。然而，这两套公寓的土地产权都是从2013年开始的，所以它们的剩余产权都是87年。

图源：EdgeProp

尽管离CBD和乌节路更远，但与Highline Residences（27.1%）相比，Commonwealth Towers（34.7%）的价格涨幅更大。这可能是由于2014年Commonwealth Towers发售时的平均价格（每平方英尺1633新币）低于Highline Residences（每平方英尺1856新币）。

图源：EdgeProp

这两套公寓单元数量的巨大差异，再加上它们不同的价格增长率，可以解释联邦大厦（271笔交易）和Highline住宅（92笔交易）记录的盈利交易数量的巨大差异。

但是，从好的方面来看，Highline Residences只有三笔无利可图的交易，而Commonwealth Towers有五笔。另外，自2023年以来，这两套公寓都没有记录任何不盈利的交易，这表明近年来这两套公寓的盈利能力都有所提高。

Highline Residences（上）和Commonwealth Towers（下）的最赚钱转售交易，图源：EdgeProp

总的来看，通过对2014年推出的公寓价格表现的分析，我们可以看到几个有趣的观察结果。首先，从2014年到去年，只有13套公寓的价格至少上涨了20%，其中大多数是99年产权公寓项目。

从2020年到今年，全岛99年产权公寓（10年或以上）的平均转售价格飙升了37.4%，达到每平方英尺2016新币。与此同时，类似的永久产权公寓的平均转售价格同期仅上涨了9.4%，可以说，99年产权公寓的表现优于同期其他永久产权公寓。

图源：EdgeProp

这可能是因为，与99年产权公寓相比，永久产权公寓往往以更高的价格推出，这使得永久产权公寓的价格在遇到买家阻力之前上涨的空间更小。如上所述，许多价格增长强劲的公寓的上市价格具有竞争力。

在价格增长清单上的13套公寓中，大多数都不在新加坡中央区。The Hillford， Commonwealth Towers和Highline Residences是唯一的例外。

或许，在现在的公寓市场，靠近商业区并不是决定性因素。而中央区以外（RCR）公寓周围往往有各种便利设施，包括地铁站和学校。这对于家庭买家来说吸引力更大。