天津
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刚刚忙完端午假期，分享一下我对当下楼市的市场总结，刚需，学区市场需求在下滑，改善市场多个新房项目首开热度不断，均价在三四万左右。
今年降价最明显的是和平，河西一片的学区价格，现在和平拆间100万左右，河西一片私产130左右，比去年前年同期都有所下降，同时这两个片区的房价也影响着全市学区房价格的走势，其他区被迫跟着降，降价的三个原因，孩子上学需求减少，经济环境下行，大家对学区房未来看衰的情绪，还有就是新房市场涌现了可以转学难题的项目，抢占了二手房交易的市场份额，当然还有搅局的借房五证上学等非买房办法。
有人说天津的学区房有一半是外地新天津人买走的，现在落户人数减少，购房需求下滑，自然没有那么多需求量，虽然天津出台了很多限制政策，但是二手房子还是太多了。尤其是老破小，现在年轻一代父母，对它真的不感冒，只有8090后父母还在坚信学区房的概念，长期来看，天津老破小市场确实要下滑，除非带️非常好的学区房市场，可能会慢点降价，还能轻松出售，其他片区二手房，还会走下行压力，直到仅有居住属性，现在虹桥，河北区有的老破小门槛，已经到了二三十万，已经跌无可跌了，再降价就不如收租金划算了。
天津购房需求主要分为三大类，学区，刚需，改善，刚需群体今年是最理智的，也是受开发商被刺最严重的一群人。
无论河西，河东，还是环城远郊区，只要有新房库存量大的板块，市场不好就开始降价促销，没办法，一个和尚有水喝，三个和尚没水喝，有的还会遮遮掩掩的降价，有的直接8折9折，虽然刚需群体大，但是市场库存量更大，现在确实想不出来有什么办法能够让市场止跌回稳。
不过同样的新房市场，改善项目过的还算好点，随着4代产品的陆续进入市场，加量不加价的产品被很多客户青睐，无论南开河东，还是虹桥区，改善盘卖的比刚需盘好，单价总价都不低，总价三五百个起，我一直有疑问，天津本土购房群体还是有经济实力，有钱人真多，大家对天津楼市的未来信心真的很足。
当然不排除新盘上市火一阵，项目少的时候，可以收割第一波，项目多了，需求量下来后，不排除继续以价换量，今年河西，河东的新房的价格战少不了，因为除了在售项目，今年还会新增土地出让，项目太多了，对于开发商和老业主来说，都不是好事。
有消息说，7月1号后，新拍土地需要现房发售了，对于买房人来说算是好事，再也不用担心烂尾了，所见即所得，但是对于开发商来说，过去的高周转走不通了，前期拿地成本和投入增加，最后都会转嫁到房价上，有人说这也是稳房价的一种方式，或许下个月就能看出来市场的变化了，估计敢拿地现房发售的房企不多了，又会淘汰一批房企，良币驱逐劣币的时代，也是筛选的时代，天津还会有好学区房，也有好产品，但是价格都不会便宜，我们在筛选房子的时候，房子也在筛选我们。
还是那句话，有多大能耐办多大事吧，非刚需不买房不换房，没人知道房价什么时候是底部，但是我们知道什么样的房子适合自己居住，什么样的学区是自己的目标，把房子当作消费品去看待，有些问题就能理解了，毕竟买房升值的时代已经一去不复返了。
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