山西
太原楼评☞| 业内视角
780篇/文1630字/阅读8分
导读
太原没有像西安楼市大量出现四代住宅，但“零公摊”似乎成为25年度竞争趋势！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
好房子契机｜推动变革
2025年3月两会期间，“好房子”成为热议，中国房地产从“有没有”转向“好不好”，品质时代来临！2025年3月《政府工作报告》首次提出“好房子”工程！
2025年3月31日,住建部发布国家标准《住宅项目规范》，将于2025年5月1日起施行，要求住宅项目建设应以“安全、舒适、绿色、智慧”为目标！
NO. 1｜零公摊住宅发展
我们先看一个户型图：面宽达到16.4米，进深14.6米，放在普通住宅项目中，这个户型妥妥的230+平米以上，然而他的建筑面积仅有173平米！
具体分析：改户型为“零公摊”类住宅，户型四周一圈都是赠送属性的面积，具体看拆分的情况，这个项目在赠送上可谓是不遗余力的扩展赠送面积，得房率108%！
究其原因：这是一个1.5容积率的项目，地块仅有17亩，开发商解题无奈之下，走了一步险棋，那就是尽可能的提升户型的赠送，弥补地块容积率的缺陷，提升溢价！
当然：除了173平米的户型外，140平米和125平米的户型，也是吊打通面积段的竞争对手，可谓是创造了非四代建筑也能实现超高赠送的项目先例！
NO. 2｜太原“零公摊”户型案例
回到太原，楼市的现实是，大部分普通住宅容积率普遍在3.5-4.2之间，房企本身的建筑密度就极高，如果继续增加“零公摊”，无异于容积率变相升级了1-2成！
具体来看部分项目的“零公摊”案例：卷王板块——煤气化中的中铁屿逸书院和华侨城天鹅堡二期！
其中主打“零公摊”的中铁屿逸书院为中铁的四期，总共九栋楼，总户数1700多户，户型89-129平米，层高采用3.0米。其中108和129得房率为99%+以上！
我们单拿129平米户型来看，赠送是增加了，但是略显鸡肋，因为赠送的面积并不是加在了户型面宽上，而是增大了户型的进深，从居住舒适感上是降分的！
当然，萝卜青菜各有所爱，也许有部分客户会稀罕这种“零公摊”的优化方案，只是楼评君认为，同样是“零公摊”概念，并非都是一样的产品力！
另外，综改区的卷王项目——招商时代主场于6月份也发布了自己的“零公摊”户型，具体来看一下户型的情况！
虽然招商时代主场是楼评君2018年的项目定位咨询服务项目，也是2020年竞标代理项目，更是2021-2023年的重点宣传新媒体服务商。
楼评君不避嫌的说：招商时代主场的“零公摊”产品力是明显高于中铁的段位的，它的处理是相对均衡的，但作为初代的“零公摊”先行者，值得肯定的。
NO. 3｜太原“零公摊”发展趋势
楼评君认为，太原“零公摊”产品的发展趋势要建立在土地降容基础上！
2015-2024年太原如火如荼的城改类项目基本处于尾声，不少城改项目在2024年的时间段里集中推动建设，这也为接下来的房地产市场分化奠定了基础！
太原商品房如今分化极为严重，楼市户均成交面积已经接近130平米，大量的家庭面临换房的改善需求释放，比较受青睐的是低密类的别墅和汾河畔的大平层！
当太原土地出让的容积率从4.2逐步降低到3.0以内，甚至2.0的时候，大量的洋房类项目必然要发展自己的竞争出路——优化户型结构，提升竞争力！
好房子，对于现在太原楼市来说，是相对缺少的，未来仍有极大的发展空间。
从楼评君的工作来说，很多全国优质的项目案例，很难在太原的土地上承载，其中最大的弊端是地块容积率，其次建筑规范的灵活程度偏弱！
2025年，太原建筑新规发布，对于容积率、建筑密度都有很多的优化，预计在未来楼市中：零公摊、大挑空、社区架空层、下沉花园等会成为好房子产品新亮点！
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